Елена ГОРБУНОВА: главное условие развития жилищно-коммунального хозяйства — равноправные отношения между собственниками жилья, поставщиками ресурсов и управляющими организациями

Рубрика | ЖКХ
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН
 
Директор управляющей компании «Град Строй» (г. Нерехта Нерехтского района Костромской области) Елена Горбунова относится к числу российских экспертов в области ЖКХ, давно и с самых лучших сторон известных в сообществе управляющих организаций.
Елена Алексеевна убеждена: внимание к мнению со стороны профессионалов, причем не только из столиц, но и из глубинки, — 
залог оптимального решения проблемы ЖКХ.
 
— Елена Алексеевна, будет ли жизнь у управляющих компаний после лицензирования?
— Будет, но не у всех и непростая.
— В связи с организационными трудностями?
— В ходе подготовки к лицензированию руководством Государственной жилищной инспекции Костромской области проводились инструктивно-методические занятия и практические семинары. В Нерехте на сегодня пять управляющих организаций — это довольно много на 25-тысячный город. При этом три лицензируются, а две отказались: они не готовы к лицензированию и свернут свою деятельность в качестве УК.

— Это слабые компании?
— Необязательно слабые: компании, не готовые поддерживать уровень требований, предусмотренных лицензированием.
Кроме того, не в силах оказались выйти на лицензирование управляющие компании, работающие в небольших населенных пунктах — городских и сельских поселениях: на недавнем совещании у заместителя губернатора, курирующего ЖКХ, их представители говорили об этом. 
Им трудно соблюсти формальные требования, потому что там каждый сотрудник — и швец, и жнец, и на дуде игрец. Им сложно вести сайт в соответствии с требованиями, предъявляемыми нормативными актами.
— Они уйдут в другую форму деятельности — например, в сферу подрядных работ по жилому фонду?
— Как вариант. Не думаю, что кто-то выиграет от того, что не будет как таковой управляющей компании.
Это одна проблема. Другая — возникает вопрос, насколько процедура лицензирования соответствует целям, для которых оно вводилось: убрать с рынка недобросовестные УК. На мой взгляд, эта цель вряд ли будет достигнута при нынешнем подходе к лицензированию.
Судите сами. Квалификационный экзамен для директора управляющей компании и основных специалистов УК довольно прост. Я считаю, его может сдать даже непрофессионал. 
Помимо наличия лицензированных специалистов основанием для выдачи лицензии является сайт управляющей компании, на котором раскрывается информация о ней и ее услугах. То есть оценивается информационная составляющая, а не объемы работы. 
При этом за технические ошибки, опечатки в данных на сайте предусмотрен штраф 250 тыс. рублей. Представьте, что это значит для небольшого предприятия! Можно оспорить решение жилищной инспекции о наложении штрафа в суде и по суду добиться его уменьшения, но только на 50%. 
— Причем средства платятся из денег, аккумулированных на содержание дома…
— Вот именно! То есть управляющие компании через абсурдные штрафы лишаются значительных материальных ресурсов.
Никто не говорит о том, что не должно быть ответственности за ошибки в данных — наказания необходимы, чтобы поддерживать дисциплину. Однако, во-первых, штрафам должны предшествовать предупредительные меры. Во-вторых, штрафы должны быть соразмерны нарушению: его опасности, последствиям. 
Сейчас для всех случаев, для всех видов организаций установлены одни и те же наказания. Штраф 250 тыс. рублей для управляющей компании, у которой в управлении 2 млн кв.м, — событие неприятное, но не смертельное, а вот компанию, у которой 150 тыс. кв.м, ставит на грань разорения.
Требуется, чтобы на сайте была представлена финансовая отчетность. При этом достоверность сведений никто не проверяет. Если отчетность размещена, к компании никаких вопросов. Но я как экономист могу сказать, что по перекрещивающимся формам финансовой отчетности можно абсолютно точно обнаружить недостоверную информацию, а также отсутствие бухгалтерского учета как такового. Просматривая сайты некоторых УК, вижу подобные факты.
— То есть государство установило дополнительные препятствия для ­вхождения в сферу управления жилым фондом. Они отсекли некоторые малые добросовестные компании, но недобросовестным препятствий почти не создали?
— Именно так.
Самая главная проблема, связанная с лицензированием, — не учтены взаимоотношения с собственниками жилья и с ресурсо­снабжающими организациями (РСО). Нужно заниматься одновременно всеми взаимосвязями в треугольнике: собственники жилья — УК — РСО. Однако сегодня нацелились лишь на УК, хотя проблемы на рынке не только и не столько из-за них.
Возьмем собственников жилья. Сейчас участие собственников в системе ЖКХ не урегулировано. Оно состоит преимущественно в том, чтобы писать претензии и жалобы в адрес контролирующих органов. А профессиональные жалобщики есть в любом многоквартирном доме (МКД).
— Как и профессиональные неплательщики?
— Конечно. Но самое опасное — два-три «активиста» могут подбить остальных жильцов в любой момент сменить УК: расторгнуть с ней договор. Вне зависимости от того, какие средства управляющей компанией вложены в данный дом.
По действующему Жилищному кодексу жильцы имеют право менять УК хоть каждый месяц! Придет недобросовестная управляющая организация, предложит жильцам, условно говоря, на три копейки меньше платить и «уведет» дом, где все или почти все сделано до нее компанией, которая работала добросовестно и вкладывала средства жильцов и собственные средства в улучшение его состояния и в снижение затрат собственников за счет установки систем ресурсосбережения. Сегодня уходу домов нам нечего противопоставить — наш бизнес очень рискованный.
— Однако УК может в судебном порядке вернуть вложенное в дом, который у нее забрали?
— Теоретически да. Практически для этого в соответствии с Гражданским кодексом нужно судиться с каждым собственником жилья, с риском проиграть из-за того, например, что задание для управляющей компании было подписано председателем совета многоквартирного дома, а он выбыл.
У собственников де-факто нет никакой ответственности перед УК — все держится только на честном слове и на том, что добросовестная УК стремится заинтересовать собственников жилья сотрудничеством именно с собой.
— Часты ли проявления недобросовестной конкуренции?
— Я слышала о таких случаях в крупных городах, но полтора года назад сама наша компания пострадала от недобросовестной конкуренции.
Мы столкнулись с тем, что дома переходят к другой УК за счет подкупа и лжи. Когда представители собственника дома оформляют документы на перевод в другую управляющую организацию с нарушением требований по проведению собраний, с нарушением процедуры.
К сожалению, нынешние процедуры перехода домов не блокируют недобросовестную конкуренцию. Для того чтобы поменять УК на интернет-портале «Реформа ЖКХ», достаточно отсканированного протокола. Соблюдались ли законодательные правила при проведении собрания, не поддельный ли протокол — никто не проверяет. 
А если 15% площадей у управляющей организации «ушло», то по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора управляющую компанию могут лишить лицензии. То есть подобными методами можно выживать с рынка сильных конкурентов.
Мы готовы к честной, добросовестной конкуренции, когда выигрывает сильнейший. Однако, к сожалению, конкуренция не всегда оказывается честной и добросовестной. Лицензирование должно способствовать честной конкуренции.
— Не менее серьезные проблемы — во взаимоотношениях с РСО?
— Абсолютно точно. Именно иски РСО, как правило, становятся причиной банкротства УК.
Дело в том, что по коммунальным услугам всегда есть процент неплатежа. Мы боремся за то, чтобы его не было, но 100% платежей жителей достичь невозможно. А значит, УК либо должна доплачивать из своих средств, либо может быть объявлена банкротом в любой момент, когда РСО пожелает.
Кстати, отвечать по обязательствам управляющая организация с высокой вероятностью не сможет, так как уставный капитал может быть хоть 100 тыс. рублей, хоть 10… Это к вопросу о качестве проработки требований к управляющим компаниям.
— Для управляющих компаний выгоднее, чтобы тепловики и горводоканалы сами собирали средства с жителей?
— Да: нам эти платежи не нужны. Ничего, кроме проблем, для УК они не создают. Однако сейчас государство, насколько я понимаю, не готово на это пойти. А раз так, оно обязано принять законодательные решения, которые обеспечат равноправные, взаимовыгодные отношения УК и РСО. Либо УК должна покупать ресурсы, а потом продавать их собственникам, либо РСО сами должны собирать платежи, может быть, с помощью УК, но работающей по агентскому договору.
Это уничтожит еще одну известную на рынке форму мошенничества: управляющая компания, чтобы получить дом, предоставляет всем жителям скидки по воде и теплу, а потом исчезает. Погашать эти скидки перед РСО из собственных средств будет уже следующая управляющая компания, если таковая найдется. В законодательстве сегодня подобные ситуации не урегулированы.
— Нормативная база ЖКХ оставляет желать лучшего?
— К сожалению, да. Возьмем, например, такой вопрос, вызывающий массу конфликтов с жильцами, как оплата общедомовых нужд (ОДН). Каждый собственник жилья платит за ОДН 10-го числа каждого месяца — или по счетчику, или по тарифу, но РСО снимают показания 23–25-го числа. Получается, что значительную часть суммы жильцы оплачивают два раза. На мой взгляд, показания по ОДН должны сниматься или раз в квартал, или лучше всего раз в полгода, чтобы не было переплаты со стороны жителей, которая настраивает их против реформы ЖКХ.
Еще один сложный вопрос — регулирование использования полигонов по размещению и утилизации твердо-коммунальных отходов (ТКО). В нашем городе 2/3 населения приходится на многоквартирные дома, а 1/3 — на частные. При этом тарифы на вывоз, размещение ТКО определяются количеством квадратных метров, то есть жители частных домов платят в разы больше. Профессиональное сообщество долго убеждало Минстрой России и Государственную думу, что необходимо производить оплату за вывоз ТКО с человека, и наконец решение было принято. Соответствующие изменения внесены в законодательство, и с 1 января 2016 года они вступают в силу. Однако подзаконные акты до сих пор не готовы, и применение этой прогрессивной нормы находится под угрозой.
— Возникают ли у вас трудности с созданием или взаимодействием с ТСЖ?
— Никаких. Мы тесно сотрудничаем с ТСЖ. Товарищества собственников жилья очень активные, несмотря на то что у нас в управлении относительно небольшие многоквартирные дома: от двух до пяти этажей, по 3–5 тыс. кв.м.
В настоящее время в управлении УК «Град Строй» находятся многоквартирные дома с тем или иным весьма значительным сроком службы: новых МКД в Нерехте нет. И, видимо, как раз в силу того, что дома не новые, жители у нас очень активные.
— Работаете ли вы с изношенным жилищным фондом?
— Да, и довольно серьезно. Мы даже создали дочернюю управляющую компанию для участия в конкурсе по такому жилью.
Изношенного, неликвидного жилья, старого жилого фонда в нашем городе довольно много. Старый жилой фонд — очень серьезная проблема и с точки зрения затрат, которые необходимы, для того чтобы сделать возможным его эксплуатацию, и с точки зрения платежей жителей. Если в нашем обычном жилищном фонде процент платежей за коммунальные услуги — 95–96%, то в неликвидном только 50%.
Надеемся, наш опыт работы со сложным жилым фондом поможет городу в решении этой проблемы. Ветхим фондом надо заниматься. Если человека не лечить, он умрет. Так же и дом. Это тоже организм, который нуждается в «лечении» и заботе.
— Можно ли добиться экономической эффективности управляющей компании?
— При нынешней нормативной базе это невозможно. «Град Строй» постоянно балансирует на грани рентабельности.
Дело в том, что мы, как и любая другая управляющая компания, обязаны выполнять так называемый Минимальный перечень работ по дому, установленный нормативными актами Правительства России. Но, во-первых, перечень этот отнюдь не минимальный — он весьма большой, во-вторых, он не коррелирует с платой за содержание и ремонт, которую мы получаем.
Сегодня это 10–12 рублей с квадратного метра, причем ставка не пересматривается с учетом инфляции в отличие от тарифов РСО. За счет данного размера платы УК должны не просто выполнять работы, предусмотренные минимальным перечнем, но и закупать для их выполнения материалы и платить заработную плату сотрудникам. Денег, разумеется, не хватает. А дополнительные средства можно изыскать либо в форме дополнительного сбора с жильцов дома, либо собственных средств УК.
Для того чтобы попросить доплату от собственников жилья, нужно созвать собрание жильцов МКД и договориться с ними об этом. Допустим, для энергосбережения необходима установка современного энергоэффективного оборудования, позволяющего экономить средства жителей. Но нередко собственники возмущаются: «Я всю жизнь плачу, а вы от нас требуете еще заплатить!». Стараемся убеждать…
Иногда жители категорически не готовы идти на дополнительные расходы (сборы), и не находится иного выхода, кроме инвестирования собственных средств УК, которые мы рассчитываем вернуть за счет экономии ресурсов.
— Главное направление УК — энергоэффективность и ресурсосбережение?
— Дело в том, что постоянный рост тарифов приводит к неподъемным затратам для жителей и для самих управляющих организаций как исполнителей работ по тому или иному дому. Цены на электроэнергию, газ, воду, тепло постоянно растут. Теплоснабжение у нас в области осуществляется по таким тарифам, что составляет уже 80% от суммы коммунальных платежей! Стоимость 1 Гкал в нашем городе — почти 2000 рублей: это больше, чем в Москве! А зарплаты у жителей Нерехты намного ниже, чем в столичном регионе. Единственный способ сохранить приемлемую оплату услуг ЖКХ — энергосбережение.
Установили теплосчетчики за счет средств УК: рискнули. Кроме того, в системах теплоснабжения поставили автоматические регуляторы тепловой энергии с учетом температуры наружного воздуха. Установили регуляторы в дома с теплообменниками, позволяющие уменьшать подачу тепловой энергии в ночное время. Это позволило снизить объемы «лишнего» тепла на 15%. В результате у жителей уменьшились платежи за тепловую энергию. 
Все расходы на общедомовые нужды в наших домах контролируются счетчиками: мы установили коллективные приборы учета, предусматривающие возможность передавать сигнал в электронном виде, планируем установку индивидуальных приборов учета, также передающих сигнал в систему учета.
УК «Град Строй» продолжает монтаж энергосберегающего оборудования в систему освещения: для регулирования освещения устанавливаются оптико-акустические светодиодные датчики. Они уже стоят во всех наших пятиэтажных домах, а также в некоторых двух- и трехэтажных.
Наружные системы освещения монтируем с датчиками, определяющими естественную освещенность и регулирующими яркость светильников. Для жилого фонда, за который мы отвечаем, и для нашего небольшого городка мы делаем очень много!
— Но получается, что ведете бизнес себе в убыток?
— Бизнес на грани рентабельности, но способный при изменении законодательных условий быстро стать привлекательным для инвестиций. Отмечу, что подобным образом действовать может только частная управляющая организация.
Сегодня некоторыми чиновниками довольно часто в качестве примера приводится новый московский опыт в сфере управления жилой недвижимостью. Однако в Москве, по сути, возвращаются к системе ДЭЗов. 
Именно участие частного бизнеса в сфере ЖКХ дает шанс на решение жилищной проблемы, прежде всего изношенного жилого фонда. На успех реформы ЖКХ в целом.
— Что придает сил справляться со всеми этими трудностями?
— Я очень люблю свою работу: улучшать жизнь людей в родном городе.
— А УК «Град Строй» — большая компания?
— Более 70 специалистов, в основном слесари, электрики, сварщики, дворники, специалисты аварийно-диспетчерской службы… Конечно, с кадрами у нас в городе сложно: специалисты в дефиците. А к кадрам в сфере ЖКХ требования высокие — нужны квалифицированные электрики, слесари, специалисты по водопроводно-канализационным системам, по теплосбережению, причем регулярно повышающие свою квалификацию. Политика нашей компании — обеспечивать это регулярное повышение квалификации. Наш девиз — «Твори добро».
— Наверное, женщина-руководитель — наиболее естественное положение для предприятия ЖКХ?
— Да, женщина — лучшая хозяйка дома и лучшая хозяйка в доме. Но для руководства управляющей компанией она должна быть сильной, волевой и при этом всегда оставаться женщиной. Тогда из нее получится хороший руководитель.
— Каковы, на ваш взгляд, предпосылки, для того чтобы сдвинуть сонм проблем, мешающих развитию российского ЖКХ?
— Консультирование с профессионалами, причем не только из столиц, но из глубинки, из разных регионов нашей необъятной Родины, потому что везде своя специфика. 
При всех ведомствах созданы общественные советы. Сегодня важно обеспечить максимально широкое участие в этих советах опытных, социально ответственных, добросовестных профессионалов и участие их в разработке и обсуждении всех нормативных актов, касающихся регулирования в тех или иных отраслях. 
 
Горбунова Елена Алексеевна родилась в г. Нерехта Костромской области. В 1991 году с отличием окончила Костромской технологический институт по специальности «Бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности».
В сфере ЖКХ работает с 1994 года. Начинала с должности заместителя главного бухгалтера, с 2000 года работала главным бухгалтером, а с 2013 года — директором ООО «Управляющая компания Град Строй».
Прошла обучение в Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте Российской Федерации по курсу «Оперативное управление ЖКХ». В 2014 году прошла обучение в Русской школе управления по курсу «Современные технологии управления недвижимостью „Директор управляющей компании в ЖКХ”». Постоянно участвует в консультационных семинарах, организованных ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» и образовательным центром «Жилкомстроймаркетинг».
ООО «УК Град Строй» является членом НКО «Костромское региональное отраслевое объединение работодателей «Союз коммунальных предприятий».
19 марта 2015 года ООО «УК Град Строй» удостоено звания «Надежный поставщик работ, услуг» в рамках Ежегодной национальной премии «Компания №1–2015», а Е.А. Горбунова награждена медалью «За вклад в развитие национальной экономики».
28 апреля 2015 года ООО «УК Град Строй» стало победителем конкурса «100 лучших предприятий и организаций России 2015» в номинации «Лучшее предприятие ЖКХ».