18+ Издательская группа «Профи-Пресс»


Жилищный рынок уперся в ценовой потолок

БОСС-профессия  | Главная тема
Текст | Екатерина БАЛАЕВА

Оживления на рынке жилищного строительства, которое прогнозировали многие эксперты, пока не произошло. Это связано со снижением доходов населения на фоне продолжающегося кризиса. Меры по поддержке ипотеки помогают рынку не упасть, однако не могут обеспечить ему существенного роста. Согласно прогнозам специалистов, спрос на жилье экономкласса сохранится как минимум в среднесрочной перспективе, однако строительным компаниям, возможно, придется пересмотреть ценовую политику, чтобы подстегнуть потребительскую активность.

Сужение рынка

По данным руководителя аналитического центра Группы компаний SRG Марата Абдуллина, за первые десять месяцев 2015 года в стране ввели в эксплуатацию 58,9 млн кв.м жилья, причем в октябре построили 6,9 млн кв.м жилья, на 12,6% меньше, чем в октябре 2014-го. Лидером среди субъектов России в жилищном строительстве стала Московская область. При этом снижение ввода в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило около 15%.

Далее идут Краснодарский край, Москва, Башкортостан, Санкт-Петербург и Ленинградская область, где также наблюдается снижение ввода по сравнению с годом ранее.

По сведениям специалиста, лидерами среди застройщиков по объему строительства являются «Группа ЛСР», ГК «Мортон», ГК ПИК, ГК «Эталон» и другие.

На данный момент большим спросом пользуются объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, так как, во-первых, возрос риск недостроя, а во-вторых, при текущем тренде снижения стоимости самой недвижимости значительно снизилась ее инвестиционная привлекательность.

По мнению руководителя консалтинговой компании «Бизнес-Контакт» Натальи Лугининой, за последние два-три месяца ситуация на рынке существенно не изменилась. Застройщики ожидали значительного оживления рынка в сентябре-октябре, однако этого не произошло. Было небольшое увеличение продаж в сентябре, но уже показатели октября и ноября резко отличаются от тех прогнозов, которые давали строительные компании.

Эксперты по рынку недвижимости отмечают, что отсутствие существенной активизации рынка в сентябре-октябре в очередной раз показало: нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с предыдущим кризисом, когда признаки оживления спроса после катаклизмов 2008 года появились во второй половине лета 2009-го.

Наступление осени не привело к ощутимому росту спроса: по данным риэлторских агентств, покупательная активность на вторичном рынке в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь на 10–13% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе, хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.

По данным Натальи Лугининой, в целом с начала 2015 года рынок первичного жилья сузился примерно на 25–30%, но это пока не окончательные цифры и можно ожидать падения еще примерно на 10%. Это заметно даже по тому, что многие застройщики предпринимают всевозможные попытки привлечь покупателей огромными скидками от 10–20%, предлагают различные варианты рассрочек, обмена старого жилья на новое, словом, идут на дополнительные персональные условия для своих покупателей.

Замороженные цены

Тем не менее как такового снижения цен не происходит, и, как полагает ряд экспертов, это сдерживает рост рынка.

По словам специалистов компании «Азбука Жилья», реально заметного снижения уровня цен не наблюдалось, то есть снижение было зафиксировано лишь за счет дополнительных маркетинговых инструментов (скидки, акции и пр.). «В целом хотелось бы сказать, что еще на этапе планирования проекта каждый застройщик определяет для себя определенную «маржу», которую он хочет выручить с проекта. Соответственно, со снижением реального уровня цен эта «маржа» будет уменьшаться, а застройщиков, готовых работать при таких условиях, очень мало», — отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По ее сведениям, на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах старой Москвы постепенно увеличивал объемы предложения и в сентябре 2015 года достиг своего максимума. Здесь стоит отметить, что если в кризисное (2008 год) и послекризисное время рынок отреагировал выходом бюджетного предложения (экономкласса), то в нынешних условиях на рынок выводится предложение комфорт- и бизнес-класса, обусловленное в первую очередь местоположением таких проектов. В связи с этим ожидать значительного снижения общего уровня средневзвешенной цены не приходится.

По данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в октябре 2015 года средневзвешенная цена на первичном рынке Московской области составила 80,1 тыс. рублей/кв.м. Относительно декабря 2014 года средневзвешенная цена изменилась на плюс 3,9%, относительно марта 2015 года — на плюс 0,5%, относительно июня 2015 года на минус 1,1% и относительно сентября 2015 года на минус 0,4%. При этом указанное значение не учитывает размер скидок, предоставляемых застройщиками покупателям при 100%-ной оплате и при покупке квартир в ипотеку. В настоящее время величина дисконта в зависимости от характеристик проекта и конкурентного окружения на первичном рынке Московской области варьируется от 10 до 20%.

В октябре 2015 года объем предложения на первичном рынке Московской области сократился на минус 1,7% относительно уровня декабря 2014 года, до 4,28 млн кв.м., что тем не менее больше уровня аналогичного периода 2014 года на 0,6%. Зафиксированное за данный период некоторое снижение объемов предложения объясняется приостановкой и заморозкой части новых проектов, находящихся на низкой стадии готовности, а также приостановкой продаж в некоторых корпусах.

Одновременно с этим процессом поддерживается относительно стабильный уровень спроса посредством программы льготного ипотечного кредитования, благодаря которой осуществляется большинство сделок на первичном рынке недвижимости, подчеркивает Екатерина Артемова.

По словам эксперта, внедрение субсидированной ипотеки отчасти спасло рынок от более глубокого падения. Это была ключевая мера поддержки строительной отрасли. Так, благодаря поддержке ипотеки по состоянию на октябрь 2015 года было выдано 461 154 ипотечных кредита, что составило 65,5% аналогичных показателей 2014 года (по данным ЦБ).

Однако, несмотря на планомерное снижение ипотечных ставок, серьезного роста покупательной активности в сентябре–октябре 2015 года не случилось, что указывает на отсутствие платежеспособного спроса на рынке.

Относительно III квартала 2014 года произошло снижение реальных располагаемых доходов населения на 4,9% (по данным Росстата). Дополнительно к этому решение ЦБ РФ о приостановке процесса снижения ключевой ставки говорит о том, что в краткосрочной перспективе улучшения условий предоставления ипотечных кредитов, являющихся основным драйвером рынка, не случится. «В этой ситуации текущая модель ценообразования на рынке недвижимости и принципы взаимодействия основных стейкхолдеров требуют кардинального пересмотра», — уверена Екатерина Артемова.

Помимо снижения цен на рынок способны положительно повлиять законодательные инициативы. Марат Абдуллин указывает на то, что осенью были введены новые законодательные требования, которые призваны обезопасить застройщиков. Возможно, в перспективе это будет способствовать росту потребительской уверенности.

Новая редакция Закона №214-ФЗ с 1 октября 2015 года установила новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика. Законодатель пытается оградить застройщиков от недобросовестных страховщиков, которые страхуют, не оценивая риски, и более того, могут быть не в состоянии обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам, что, по мнению застройщиков, создает дополнительные сложности и в без того непростой ситуации. Также Правительство Москвы совместно с Минстроем подготовило проект новых изменений, касающийся расширения действия закона на строительство парковочных мест и апартаментов, и на защиту покупателей квартир через ЖСК.

Несмотря на то что политика государства направлена на защиту интересов покупателей, число обманутых дольщиков растет. Так, с начала 2015 года в России количество проблемных объектов жилой недвижимости перевалило за сотню, а число обманутых дольщиков увеличилось на 20%.

Также с марта 2016 года застройщиков обяжут публиковать в Интернете информацию о строительстве многоквартирных домов, что, по расчетам Минстроя, повысит ответственность девелоперов, работающих с ДДУ, а кроме того, сделает их деятельность прозрачнее, отмечает Абдуллин.

Сдержанные прогнозы

По словам Екатерины Артемовой, в текущей ситуации строить прогнозы на среднесрочную и уж тем более на долгосрочную перспективу, конечно, нельзя: «Причиной следует назвать несколько факторов. Во-первых, отсутствие внятной стратегии правительства, направленной на преодоление текущей стагнации в отечественной экономике. Во-вторых, те политические решения, которые принимаются или анонсируются в настоящее время властями, не способствуют быстрому оздоровлению ситуации на рынках и не позволяют с большой степенью вероятности анализировать последствия их внедрения на практике».

В краткосрочной перспективе (до конца 2015 года) уровень цен на первичном рынке жилья Московского региона, по предположениям специалистов компании «Азбука Жилья», будет корректироваться в незначительных пределах (от 1 до 3%). Сдерживающим фактором роста выступит продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения. Заметные изменения в объеме и структуре предложения могут произойти в декабре 2015 года, когда введут в эксплуатацию большое количество объектов застройщиков, которые, в свою очередь, будут стремиться дополнительно стимулировать спрос на подобные проекты.

Наталья Лугинина считает, что в декабре этого года ажиотажа на рынке жилья не ожидается. Возможно, возникнет некоторый всплеск в начале — середине декабря за счет опасения роста цен в следующем году. Однако этот всплеск не будет похож на декабрь 2014 года, когда офисы отделов продаж работали в три смены.

Такая ситуация продлится как минимум до конца 2016 года, прогнозирует специалист. «Дело в том, что кризис, в который мы вошли, связан с такими факторами, как существенное изменение баланса спроса и предложения на рынке сырья. Это изменение мы наблюдаем почти год, происходит перераспределение ресурсов, и, соответственно, российская экономическая модель, выстроенная на росте потребления, исчерпала свой потенциал», — говорит Наталья Лугинина.

Санкции, введенные против России, перекрыли поток «дешевых денег» для банков, которые уже не могут выдавать «дешевые кредиты». Кроме того, запас денежных сбережений у людей резко иссяк еще в конце 2014 года, напоминает специалист. И, по оценкам Правительства России, увеличение роста доходов населения пока не предвидится. На фоне заметного оттока капиталов за рубеж идет снижение инвестиций в отечественное производство и строительство. Все это негативно влияет на рынок строительной отрасли и позволяет говорить о том, что этот кризис не пройдет быстро, а станет затяжным и длительным.

Тем не менее в 2016 году сохранится спрос на жилье сегмента экономкласса, ведь уже сейчас многие строители делают на это ставку. Это связано также с тем, что, несмотря на кризисы, жизнь продолжается, и задача по улучшению жилищных условий продолжает стоять перед многими людьми. Возможно, мы будем наблюдать постепенное снижение стоимости квартир в новостройках на 5–10%, но не прямое удешевление, а в виде скидок и всевозможных распродаж и «черных пятниц».

Новые объекты строительства на этапе котлована застройщики могут начать предлагать по более доступным ценам, а рост цены в зависимости от этапа готовности дома станет повышаться медленнее. Это позволит строителям гарантировать себя необходимыми средствами для обеспечения строительного объекта, но прибыль их существенно снизится, подчеркивает Наталья Лугинина. «В сегменте бизнес-класса ожидается более сложная ситуация, так как спрос на него упадет еще на 20–25%. Вторичное жилье, если государство предпримет попытку поддержать его за счет субсидирования ипотеки, может немного оживиться (пока этот рынок совсем «стоит»), однако это произойдет лишь тогда, когда ожидания продавца относительно цены будут приближены к реальности. Цены потребуется снизить либо ждать лучших времен», — резюмирует эксперт.Б

 


МНЕНИЯ БОССОВ

 Виль УРМАНОВ, генеральный директор строительной компании «БЕТИЗ и К»:

Если говорить о глобальном кризисном явлении, которое мы наблюдаем сегодня, то причины его появления носят макроэкономический и политический характер. Никто из игроков рынка недвижимости сейчас, да и раньше тоже не в силах повлиять на сложившуюся ситуацию, поэтому работать необходимо с тем, что имеем.

Надо признать, что ситуация сложная, особенно для девелоперов. Мы вынуждены работать в эпоху перемен, в так называемый переходный период. Это фактически двойная нагрузка, при которой требуется значительное государственное участие, чтобы поддержать рынок в рабочем состоянии. И государство выполняет свою функцию.

За последнее время принят ряд законодательных мер, серьезно повлиявших на нашу отрасль: переход на кадастровую стоимость при налогообложении, введение дополнительных архитектурных согласований, ужесточение требований к страхованию ответственности застройщиков, в режиме обсуждения и ожидания находятся еще нововведения, которые способны привести к изменению всего облика строительной сферы. Хочу отметить еще раз, что в текущих экономических условиях это может стать избыточной нагрузкой для застройщиков.

Адаптация к новым экономическим реалиям для многих застройщиков оказалась не такой уж сложной. Здесь достаточно иметь продуманную и взвешенную стратегию развития. Гораздо сложнее вести работу в условиях регулярно меняющихся «правил игры».

Разработка и реализация девелоперских проектов может длиться годами. За это время успевают поменяться законодательные нормы. Понятно, что все решения стараются принимать во благо рынка, но резкая смена курса становится не прогнозируемой и грозит фактическими финансовыми потерями, что неприемлемо в существующих экономических реалиях. Поэтому при принятии новых законов необходимо предусматривать для некоторых проектов сроки переходного периода.

Алеся БОЧАРНИКОВА, заместитель генерального директора по управлению продажами ООО «ГИК» (Краснодар):

Причины кризиса в секторе долевого строительства следует разделить на глобальные и локальные. Разумеется, строительство не может существовать в отрыве от реальности: экономический кризис негативно влияет на отрасль. Снижение покупательной способности населения автоматически сказывается на выручке застройщиков, их устойчивости. А ведь в 2015 году снижение спроса на жилье в некоторых регионах страны достигало 30–40% относительно прошлого года.

Локальные причины — это, к примеру, перепроизводство. Избыток жилья сегодня фиксируют в Москве и Московской области, Краснодарском крае и ряде других регионов. В Краснодаре сейчас и вовсе возводится жилья больше, чем в любом другом городе страны. На стадии строительства у нас находится около 5,5 млн кв.м (и это только многоэтажки!).

Соответственно, при избытке предложения и падении спроса выживаемость многих компаний под вопросом. К примеру, те, у кого в портфеле всего один-два проекта, либо те, кто запускал новые стройки с тем чтобы профинансировать ранее начатые, могут не выжить. Вторые и не должны, на мой взгляд. Строительные пирамиды попросту опасны. По моим прогнозам, к началу 2016 года отечественный строительный рынок покинут не менее 25% игроков.

В части вмешательства государства: на ситуацию уже сейчас могут по- влиять власти в регионах, в муниципалитетах. Так, ограничение на застройку в крупных городах позволит скорректировать строительное перепроизводство на местах, повысить рентабельность застройщиков.

Если говорить о решениях федеральных чиновников, то я бы рекомендовала все же сохранить 214-й ФЗ: не думаю, что отказ от «долевки» и создание схемы «застройщик-банк» оздоровит отрасль. Считаю, что гораздо проще и эффективнее проработать отдельные моменты в рамках существующего законодательства: ужесточить контроль за самостроями, ввести штрафы за не целевое расходование денег дольщиков, в целом усложнить жизнь непрозрачным компаниям, чтобы их деятельность стала либо невозможной, либо весьма невыгодной. Это конструктивнее, чем «резать под корень», то есть устранять само понятие долевого строительства.

Что касается роли банков: любой застройщик попросит кредиты по-доступнее, условия попроще. Я понимаю, что проблема взаимодействия кредиторов и строителей-заемщиков — не совсем вопрос волеизъявления финансистов. Есть объективные показатели: та же базовая ставка. Но общие требования к девелоперам сильно ужесточились. Даже опытная компания с многолетней историей сегодня не может получить аккредитацию банка на объект, если его готовность не составляет 30 и более процентов. Это усложняет реализацию проектов, продажи. Многим строителям во- обще приходится самостоятельно возводить дома на 50–70%, чтобы получить аккредитацию, то есть когда продажи уже должны быть завершены либо приближаться к завершению. А ведь аккредитация — не просто возможность выдачи ипотечного кредита, это фактически подтверждение надежности застройщика, инструмент продаж. Ситуация, как видите, парадоксальная.

В остальном отмечу, что для застройщиков, которые привыкли вести бизнес прозрачно, нынешний кризис стал серьезным испытанием, но не более того. Это этап, который всем нам предстоит преодолеть. Качественные проекты, честное ценообразование, грамотный маркетинг — очевидные факторы, однако они действительно работают.

Максим КРАСНЕНКО, генеральный директор ГК Step Development (Санкт-Петербург):

У небольших компаний не хватит собственных средств для реализации уже начатых проектов. Кредитование строительного сектора, даже имея залоги, в данный момент весьма проблематично. В банковском секторе растет доля невозвратных кредитов и просрочек. Очевидно, что в случае отказа кредитования со стороны государства такие застройщики уйдут с рынка.

Застройщики первого эшелона, крупные вертикально интегрированные компании, которые имели в своем портфеле до 60% государственного заказа на покупки квартир, сегодня оказались в тяжелом положении. 2014 год был последним годом выкупа квартир по федеральным программам, поэтому таким компаниям за короткий период придется становиться рыночными. Не все к этому готовы. Сокращение рынка приведет к падению выручки, и ее не хватит на покрытие постоянных затрат на недогруженных собственных производствах и непрофильных активах.

Таким образом, политика снижения цен станет фатальной для многих компаний, если далее не последует четкой структурной перестройки всей отрасли.

В случае если у девелопера есть несколько разноплановых видов продукции: нарезка земельных участков, строительство домов, прокладка коммуникаций, то шансов удержаться на плаву будет больше. Если у застройщика на данный момент в активе только одно неподготовленное земельное поле, то шансов нет.

В сложившейся экономической ситуации многие заморозят свои проекты для консолидации средств на более перспективные проекты.

Сергей ДОМОГАЦКИЙ, руководитель строительной компании EcoHouse:

На мой взгляд, кризис диктует иной подход. Кризис и экономический спад можно расценивать как точку роста. Например, наша компания запустила направление супербюджетного загородного строительства и обучения по нему.

В кризис экономия на строительстве без ущерба для качества особенно актуальна. Поэтому наш бизнес пошел в гору. В кризис страдают неповоротливые и медлительные. Они разоряются, и их доля рынка переходит к конкурентам, которые остаются на плаву. Таким образом, сохраняется равновесие.

 Максим ТАРСКИЙ, генеральный директор компании «МегаДом» (Кемерово):

Скорее всего, кризис на рынке жилищного строительства неизбежен, так как платежеспособный спрос сокращается, а банковские продукты с господдержкой не могут высвободить отложенный спрос в сегменте людей «продажа вторички + ипотека». Некоторые застройщики уже переходят на схемы трейд-ин и т.д., но этот механизм имеет очень ограниченные возможности развития. Кризис распространится на строящееся жилье в тот момент, когда цена квадратного метра на вторичном рынке станет одинаковой с ценой квадрата в новостройках. В этом случае люди просто поголовно перейдут на вторичный рынок. Отличие от предыдущего кризиса в том, что импортные материалы и импортная рабочая сила становятся заметно дороже.

Банковский сектор в силах помочь рынку, финансируя именно вторичный рынок жилья для тех продавцов, которые будут брать новостройки в ипотеку.

Государство прежде всего должно оставить механизм долевого участия в строительстве, так как при отмене этого механизма застройщики потеряют основное преимущество – цену, что при снижении цен на вторичном рынке способно привести к поголовному экономическому краху застройщиков.

Застройщикам в данной ситуации нужно предусматривать бюджеты и человеческий ресурс для производства отделки в не продающихся объектах, для того чтобы бороться с главным возражением покупателей новостроек — невозможностью сразу заехать в купленный объект.

Кто должен уйти? Должны уйти все игроки и подразделения, которые не создают ценность для конечного потребителя. Если отдел продаж застройщика самостоятельно делает только 10% продаж, его надо закрывать и работать через партнеров. Если у подрядчика есть субподрядчик, который просто договорился, при этом работы делает не сам, а тоже отдает их на субподряд, такого подрядчика следует из системы вывести. Вообще нужно смотреть в сторону ИТ-инструментов проведения торгов и прозрачной интеграции всех участников инвестиционно-строительного рынка.

Владислав МЕЛЬНИКОВ, старший вице-президент ПАО Банк ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point:

Для выхода из кризиса необходима поддержка ипотечного кредитования со стороны государства, создание механизмов для снижения процентных ставок в целом. Особенность рынка сегодня — появление на нем большого числа апартаментов и одновременно их востребованность покупателями. Хотелось бы, чтобы государство обратило на это внимание, установив льготную ставку по ипотеке для данного сегмента, а также на законодательном уровне разрешив перевод апартаментов в статус жилых помещений. Эти изменения дали бы новый толчок для развития рынка недвижимости в целом.

С рынка должны уйти мелкие игроки, которые собирают или пытаются собрать для его реализации 100% средств дольщиков, не вкладывая при этом ни копейки денег акционеров. Проекты должны реализовываться с учетом 214-го ФЗ, с поддержкой государственных банков и лидеров строительной отрасли.

 Максим ЛОГВИНОВ, генеральный директор АН «Красная горка»:

В результате падения спроса на «первичку» серьезные финансовые сложности испытывают практически все девелоперы, в том числе крупные. И ситуация с компанией Су-155 — это лишь первая ласточка, за ней последуют многие другие.

Отсрочить коллапс на рынке помогло государственное субсидирование ипотечных кредитов. Но эта программа уже выдохлась: стимулировать продажи не сможет даже снижение ставки до 10–9–8% годовых. На рынке сокращается платежеспособный спрос, и многие потенциальные покупатели предпочитают «переждать в деньгах», отчасти рассчитывая на дальнейшее падение цен.

Роль государства в спасении отрасли, а сейчас уже можно говорить именно о спасении, может заключаться исключительно в срочном выделении помощи системообразующим компаниям. Сложно сказать, на каких условиях, под какие гарантии, но без госденег рынок посыплется как карточный домик в декабре-январе. Чтобы этого избежать, меры следует принимать сейчас, иначе завтра будет поздно.

Роман КУРЫШЕВ, эксперт факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:

Избежать дальнейшего кризиса можно только комплексным подходом, который принесет свои плоды через несколько лет.

Во-первых, законодательно обязать поставщиков сетей (газ, электричество, вода, водоотведение) за свой счет подводить сети (по идее, они должны быть заинтересованы в рас- ширении своей абонентской базы, так же как и поставщики связи). Это снимет часть финансовой нагрузки с девелоперов, тогда можно говорить об уменьшении себестоимости и, как следствие, снижении стоимости квартир и сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Конечно, на каких-то этапах надо поддержать поставщиков сетей финансированием.

Во-вторых, запретить ДДУ и все иные схемы продаж новостроек. Продавать только готовое жилье, причем с отделкой и свидетельством на собственность. ДДУ — это беспроцентный кредит от физического лица с высокими рисками не возврата. С учетом вышесказанного нужно создавать новые правила и схемы банковского кредитования девелоперских объемов.

В-третьих, помимо сетей государство должно развивать инфраструктуру и транспорт. Будущие жители будут платить налоги, которые стали ощутимыми, они и станут возвратом инвестиций.

Алексей ТОЛСТОВ, партнер адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры»:

Основные причины кризиса в жилищном строительстве — непростая экономическая ситуация в стране, общее снижение платежеспособности населения и, как следствие, снижение спроса на жилье в новостройках. При этом и так непростое положение застройщиков в последнее время усугубилось в связи с ужесточением законодательного регулирования данной отрасли.

Наиболее значимые изменения в этой области связаны с повышением с 1 октября ЦБ РФ требований к страховщикам ответственности застройщиков, в связи с чем последним стало практически невозможно выполнить требования 214-го ФЗ, что, в свою очередь, повлекло невозможность привлечения денежных средств от новых дольщиков. Оптимизма застройщикам так- же не добавляют разрабатываемые изменения в законодательство о запрете привлекать средства дольщиков на начальных стадиях возведения жилья.

Все указанные меры направлены на «зачистку» рынка от недобросовестных игроков, а также небольших застройщиков и страховых компаний, которые могут не справиться с выполнением своих обязательств перед дольщиками в условиях кризиса.

По нашему мнению, для предупреждения появления новых обманутых дольщиков в первую очередь необходимо не вводить ограничительные или запрещающие меры в данной области, а ввести эффективные механизмы контроля застройщиков, например со стороны Минстроя.

Указанные меры создадут условия, для того чтобы на рынке остались лишь добросовестные участники, а тем из них, кто столкнется с неожиданными трудностями, могла быть своевременно оказана необходимая господдержка. При этом не произойдет выдавливания с рынка небольших игроков и его последующей монополизации.

С учетом того, что основное направление финансирования застройщиков за счет средств дольщиков в настоящий момент пострадало наиболее сильно из- за экономической ситуации и ужесточения законодательства, банки, особенно государственные, могут обеспечить проверенным и добросовестным застройщикам необходимое проектное финансирование на разумных условиях.

При этом банки должны установить единые разумные требования к застройщикам и предоставляемой ими документации, так как в настоящий момент получение всех необходимых согласований растягивается на очень большой срок, не учитывающий реальных условий реализации инвестиционных проектов.

Государство должно обеспечить застройщикам и рынку в целом реальную возможность работы по новым, более жестким правилам. Так, с учетом нежелания крупных страховых компаний из утвержденного ЦБ РФ списка страховать ответственность застройщиков из-за невозможности просчитать страховой риск целесообразно обеспечить им достаточное количество качественных перестраховочных емкостей, например путем создания государственной перестраховочной компании.

Наталья ЛУГИНИНА, руководитель консалтинговой компании «Бизнес-Контакт» (Воронеж):

Причины кризиса? Мировой и европейский кризис, цены на нефть, повышение курса доллара, нестабильная политическая обстановка в мире вызвали негативное влияние на российскую экономику и затронули почти все области, вызвали негативную реакцию на строительном рынке. В результате этого произошел спад покупательной способности населения, заметно снижение покупательного спроса на недвижимость (по некоторым оценкам, доходит до 30%), имеются затруднения в получении ипотечных и потребительских кредитов из-за большого количества отказов (лишь самые настойчивые покупатели получают кредит в 5–6-м по счету банке) или высоких ставок по кредитам, повышение цен на строительные материалы. Это создает все предпосылки к тому, что мелкие игроки могут начать уходить с рынка, сначала при- останавливая, а затем и элементарно замораживая стройки. Но и крупные компании тоже от этого не застрахованы (например Су-155). Все чаще наблюдаются кассовые разрывы, денег не хватает, большая закредитованность не позволяет получить дополнительные средства у банков.

Каково должно быть участие государства в сложившейся ситуации? Безусловно, мы понимаем, что участие государства в нынешней ситуации должно быть и на федеральном, и на региональном уровнях. К примеру, в качестве государственной поддержки оказать дополнительное финансирование и ввести социальные ипотечные кредиты в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи». Установление жесткого контроля за ценой на строительные материалы со стороны ФАС, удерживание разумных цен на лимит по электроэнергии, упрощение процедуры выдачи разрешений на строительство домов, возможно, не более 3–4 месяцев, в особенности для малых и средних строительных компаний, которые занимаются точечной застройкой. Какую роль способны сыграть банки? В любом случае находить возможно- сти для снижения кредитных ставок, оказывать различную помощь по реа- лизации вторичного жилья, привлекая надежные и профессиональные риел- торские и девелоперские компании. Стоит рассматривать и вопрос о «проект- ном кредитовании» строительства, когда банки выделяют средства для конкретного проекта, допустим, жилого дома, но при отсутствии какой-либо прозрачности в строительстве здесь есть риск, что выделенные средства могут осесть не в тех карманах, и поэтому в данной мере нужна поддержка государства в виде жесткого мониторинга и контроля по использованию займа.

Виолетта БАСИНА, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, член межведомственной группы при Министерстве строительства по внесению изменений в Федеральный закон №214-ФЗ:

После вступления в силу с 1 октября 2015 года новых требований Центрального банка России к страховщикам, занимающимся страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками, рынок строительства жилья оказался на грани коллапса. На всю страну осталось всего 3–4 страховые компании, которые соответствуют новым требованиям ЦБ. Их потенциала не хватит даже для заключения договоров с крупными игроками рынка. Существующий как альтернатива страхованию механизм банковской гарантии не работал изначально. В итоге с октября подавляющее большинство застройщиков не может регистрировать новые договоры долевого участия в Росреестре, а значит, остановилось привлечение денег в жилищное строительство. По разным оценкам, за последний месяц продажи на рынке строящегося жилья упали на 30–50%.

Какой выход из сложившейся ситуации? Мы общаемся с застройщиками из разных регионов России. По общему мнению строителей, необходимо немедленно наложить мораторий на 294-й ФЗ в части страхования ответственности застройщика перед дольщиками либо смягчить требования ЦБ и только затем в спокойной обстановке искать законодательный выход из кризиса. Работать надо в двух направлениях. Во-первых, повышать информационную открытость застройщиков. Для этого наш комитет разработал «Стандарт информационной открытости, добросовестности и надежности застройщика», который позволяет обеспечить единый и объективный подход при вынесении суждений об информационной открытости строительной компании.

А во-вторых, следует вернуть потребителю доверие к рынку строящегося жилья. Это станет возможно только тогда, когда дольщик будет уверен, что даже в случае финансовых проблем у застройщика он все равно получит квартиру в собственность. Не выплату от страховой компании или банка, реальную покупательную способность которой на момент получения компенсации съест инфляция, а именно квартиру. Соответствующие предложения также разработаны нашим комитетом и, надеюсь, будут учтены Минстроем.

 


Марат ХУСНУЛЛИН: темпы жилищного строительства по сравнению с прошлым годом мы не снижаем


БОСС-профессия  | Главная тема
Текст | Иван ФЕДОРОВ
Фото | Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы

Во многих регионах жилищное строительство сегодня переживает не лучшие времена: замедляется ввод жилья в строй, увеличивается число недовольных дольщиков, банкротятся строительные компании. Избежала ли кризиса жилищного строительства столица? Об этом нашему журналу рассказал вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

— Марат Шакирзянович, каковы темпы ввода жилья в столице и как на них повлиял кризис?

— Небольшое снижение объемов мы наблюдали в самом начале года, но это обычное явление для строительного года (основные объемы ввода всегда приходятся на второе полугодие), так что тут не стоит особо винить кризис. Вообще кризис, к счастью, в целом не сильно затронул строительную отрасль, хотя его влияние мы, безусловно, ощутили. Тем не менее, несмотря на то что нам прогнозировали негативный сценарий, темпы жилищного строительства в этом году по сравнению с прошлым годом мы не снижаем.

 Итоги года подводить пока рано, а вот по итогам 10 месяцев ввод жилья составил более 2,5 млн кв.м. При этом 1,42 млн кв.м жилья было введено в Новой Москве, что превышает показатели прошлого года на 8,5%. Это важно, так как именно территории Новой Москвы и промзон мы рассматриваем в качестве основного драйвера развития, включая жилищное строительство. В старой же черте города впервые за последние 6 лет будет построено меньше жилой недвижимости, чем прежде. 

Свободных участков для строительства в старой Москве за исключением промзон, которые мы активно развиваем, почти не осталось. И основные объемы ввода жилья в ближайшей перспективе будут приходиться как раз на новые территории и промзоны, что полностью соответствует нашему градостроительному курсу на полицентричность развития города. При этом важно, что у нас нет цели превратить промзоны и Новую Москву в очередные спальные районы: на данных территориях осуществляется комплексная застройка с обязательным строительством социальной инфраструктуры, и в первую очередь недвижимости для создания новых рабочих мест.

Если говорить в целом о Москве, то в этом году у нас в планах — ввод около 9 млн кв.м недвижимости, из которых жилье может составить порядка 3,4 млн кв.м (для сравнения: в 2014 году — 8,7 млн кв.м недвижимости, 3,3 млн кв.м жилья). В будущем же году объемы жилищного строительства могут еще больше вырасти. За счет чего? 

Во-первых, инвесторам в условиях кризиса выгоднее как можно быстрее завершить свои объекты, во-вторых, часть девелоперов сейчас, в условиях кризиса, переориентировалась со строительства коммерческих объектов на возведение жилья. В-третьих, за счет высвобождаемой рабочей силы, что позволит строить больше. Подчеркну, что речь идет прежде всего о жилье экономкласса, спрос на которое в Москве попрежнему остается колоссальным.

— Какие подходы использует мэрия для решения проблем долгостроев?

— Перечень всех долгостроев для выработки системного подхода к решению этой проблемы был сформирован по поручению мэра Москвы еще в начале 2011 года. Необходимо было определиться с принадлежностью объектов: какие из них городские, какие принадлежали инвесторам, Москве была 671 замороженная стройка, включая долгострои, по которым решения принимались еще в 70–80-е годы прошлого века.

По распоряжению мэра была образована специальная межведомственная оперативная группа по объектам незавершенного строительства. Подготовив перечень долгостроев, мы распределили их по административным округам и по источникам финансирования — определили, какие из них будет достраивать город, какие — инвесторы. Все без исключения объекты мы взяли на контроль. В результате за последние пять лет из объектов горзаказа, бывших в 2011 году в перечне долгостроев, все крупные мы или полностью закрыли, или завершаем строительство и готовим объекты к вводу.

Например, после 17-летнего простоя возобновили реконструкцию кинотеатра «Буревестник» для Театра Александра Градского, которую провели всего за два года и в 2013 году объект ввели. Кстати, только в этом — 2015 году — в Москве было завершено строительство таких знаковых объектов, как комплекс зданий легендарной Гнесинки, высотка в Оружейном переулке, здание театра «Геликон-опера», которое после реконструкции стало настоящим архитектурным шедевром, многофункциональный медицинский центр на улице Щепкина, административно-производственный комплекс на Дмитровском шоссе, владение 159, жилой комплекс на проспекте Мира, владение 83, административное здание на улице Шарикоподшипниковской, владение 5, строение 1.

По итогам третьего квартала из числа долгостроев исключено еще 19 объектов, из которых четыре введены в эксплуатацию, по трем объектам возобновлены работы, в частности выданы разрешения на строительство детского сада с бассейном в Щербинке, напорных трубопроводов для Черкизовской и Измайловской канализационных насосных станций, а также на реконструкцию Ткацкой улицы от ул.Измайловский Вал до ул. Вельяминовская.

Всего же за пять лет количество долгостроев сократилось почти вдвое: с 2011 года по настоящее время из перечня объектов незавершенного строительства уже исключено 313 объектов, в том числе 98 в связи с их вводом в эксплуатацию. Сейчас в столице остается 358 долгостроев, из которых 187 относится к инвестиционным контрактам, а 43 — к федеральным ведомствам.

— Может ли функцию застройщика по проблемным стройкам взять на себя субъект Федерации или банки?

— Банк действительно может взять на себя такие функции. Для этого ему надо переоформить на себя земельный участок и всю разрешительную документацию. Процедура принудительного изъятия земельного участка у действующего застройщика существующим московским законодательством не предусмотрена. Передача земельного участка возможна в рамках процедуры банкротства застройщика. В любом случае если банк возьмет на себя функции застройщика, то дальнейшее финансирование стройки ложится на его плечи. Что касается субъекта РФ, то он взять на себя функции застройщика не может, так как это не предусмотрено функционалом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

— Как обезопасить дольщиков от мошенничающих и ненадежных заказчиков строительства? Какие меры предпринимает мэрия, для того чтобы с рынка ушли ненадежные заказчики строительства?

— Город принимает все меры к защите граждан, покупающих квартиры по договорам долевого участия, от недобросовестных застройщиков и мошенников. В настоящее время в Москве зарегистрировано 556 обманутых дольщиков, но это граждане, которые пострадали непосредственно от мошеннических действий застройщиков, и всеми этими случаями сейчас занимаются правоохранительные органы. Всего же у нас на сегодняшний день с привлечением средств граждан возводится 410 многоквартирных домов. 91,7% всех квартир (376 домов) реализуется в рамках ДДУ и 7,8% — в рамках ЖСК. Квартиры с заключением ДДУ реализуют 167 застройщиков, а всего в Москве заключено 55,8 тыс. ДДУ. Объем привлечения денежных средств граждан в рамках ДДУ составляет 587 млрд рублей. Это колоссальная сумма! То есть главный инвестор в столичное жилищное строительство — сами граждане.

Чтобы не стать жертвой мошенников, приобретать жилье в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо лишь на основании ДДУ, которые заключаются с компанией-застройщиком. Это предусмотрено 214-м ФЗ ( «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»). Только в этом случае деятельность застройщика можно проконтролировать. Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры исключительно после государственной регистрации документа.

Кроме того, дольщики должны удостовериться, что застройщик имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта. В случае долевого строительства ЖСК и ЖНК надзорные органы не могут проверить целевое использование средств. А значит, у граждан нет гарантированной защиты прав и законных интересов как участников долевого строительства, потому что деятельность кооперативов регулируется положениями Жилищного кодекса и 215-м ФЗ («О жилищных накопительных кооперативах»). Эти документы позволяют ЖСК и ЖНК собирать со своих членов деньги под строительство или приобретение прав на строящиеся объекты, не имея ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство. Вот почему мы намерены добиться того, чтобы распространить на них 214-й ФЗ.В целом со списком добросовестных застройщиков можно ознакомиться на портале Москомстройинвеста. Там же размещена информация о компаниях, в отношении которых запущена процедура банкротства, и не исполнивших обязательства перед дольщиками. На это тоже надо обращать внимание. Конечно, в условиях кризиса есть риск стать обманутым дольщиком не в связи с мошенническими схемами, а в виду того, что застройщик может попасть в непростую финансовую ситуацию и недостроить дом. Москва это уже проходила, в том числе в кризис 2008–2009 годов. Чтобы снизить риски появления обманутых дольщиков, мы принимаем меры. Так, к примеру, Москомстройинвест серьезно увеличил количество проверок на рынке. 

С начала 2015 года за нарушения в сфере долевого строительства жилья столичные застройщики оштрафованы более чем на 82,6 млн рублей, из которых около 38 млн рублей приходится на компании, работающие в Новой Москве. Только по итогам октябрьских проверок застройщики заплатят порядка 3,4 млн рублей в виде штрафов. Всего с начала 2015 года проведено 167 проверок застройщиков, привлекающих деньги граждан для строительства многоквартирных домов. В отношении 79 из них вынесено 355 постановлений об административных наказаниях в виде штрафов. Кроме того, ужесточены требования к ЖСК: им теперь запрещено одновременно строить более одного многоквартирного дома с этажностью свыше 3 этажей (за исключением случаев, когда ЖСК создается в рамках 161-го ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). 

Но одних лишь этих мер мало, нужны решения на законодательном уровне. В связи с этим Правительство Москвы выступило с рядом предложений. Речь идет о внесении поправок в 214-й ФЗ. В рамках данного закона мы предлагаем ужесточить контроль за застройщиками, усилив их финансовую устойчивость. Существуют нормативы, показывающие, есть ли у застройщика средства, чтобы покрыть долги. Есть также коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости, которые необходимо пересмотреть, так как сейчас по этим коэффициентам деньгами простых горожан могут пользоваться даже очень слабые застройщики. Безусловно, город принимает меры противодействия этому, но коэффициенты следует изменить и закрепить именно на законодательном уровне. Это значительно снизит риски граждан.

Кроме того, нужно ужесточить требования к застройщикам по обеспечению ими страховой гарантии. Сегодня они ее не обеспечивают: ситуация такова, что компании страхуют риски, сами при этом находясь в неудовлетворительном финансовом положении. Закон также должен предусматривать контроль над ЖСК, апартаментами и гаражами. Все свои предложения поправок в этот закон мы представили Минстрою России.

На настоящий момент Минстрой внес поправки в 214-й ФЗ на рассмотрение в Правительство РФ. В частности, предложено ограничить возможности застройщиков использовать деньги дольщиков и тратить их только на строительство домов, в состав которых входят объекты ДДУ. Таким образом, застройщик будет обязан вести учет средств дольщиков отдельно в отношении каждого строящегося объекта. Такое правило Минстрой предложил применять с 1 января 2017 года.

Еще одна поправка — предложение установить размер уставного капитала застройщика, привлекающего средства дольщиков, в размере не менее 5% от стоимости всех строящихся жилых домов в его портфеле. Внесена также поправка о распространении 214-го ФЗ на апартаменты, паркинги и ЖСК. В рабочем порядке документ будет, конечно, корректироваться, но мы надеемся, что ключевые поправки, которые позволят максимально защитить граждан от всевозможных рисков, будут в ближайшее время приняты.

— Как застраивается Новая Москва? Происходит ли корректировка объемов строительства?

— Как только эти территории вошли в состав Москвы, мэром была поставлена задача развивать их комплексно, а не превращать в огромный отдельно стоящий спальный район. До присоединения к Москве там ощущался дефицит объектов социальной инфраструктуры при осуществлении жилой застройки, дефицит рабочих мест, отсутствие удобной транспортной доступности, поперечных транспортных коридоров внутри самой территории.

Мы провели огромную работу по пересмотру всей ранее выданной властями Подмосковья документации, привели ее в порядок в соответствии с нормативно-правовыми документами Москвы. В первую очередь в части, предусматривающей осуществление жилищного строительства в пропорциональном и достаточном соотношении с возведением объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Именно это и подразумевает создание комфортной среды проживания. Мы разработали и недавно на заседании Правительства Москвы утвердили территориальные схемы развития Троицкого и Новомосковского округов, и уже точно можно сказать, что развитие территорий будет сбалансированным.

Сейчас там активно формируются точки роста, главным образом в первом поясе урбанизации: например, в Румянцево, в Коммунарке, во Внуково и др. Так, реализация лишь двух проектов — бизнес-парка «К-2» и бизнес-центра «Румянцево» с офисным парком Comcity — позволит создать 16 тыс. рабочих мест в самое ближайшее время. А формирование в Новой Москве рабочих мест — это и есть наша главная задача, так как это сокращает трудовую миграцию. В итоге если прирост населения в ТиНАО за 3 года составил 34% (увеличение на 78 тыс. человек), то прирост рабочих мест — 95% (на 80,5 тыс.человек).

С 1 июля 2012 года в Новой Москве введено более 7 млн кв.м недвижимости, из которых жилье составляет 4,25 млн кв.м. При этом темпы ввода нежилой недвижимости превышают на 16% темпы сдачи жилья (рост жилой недвижимости — 23% (2012 год — 18,9 млн кв.м, 2015-й — 23,2 млн кв.м), а нежилой — 39% (5,1 — 7,0 млн кв.м), что очень важно, так как это дает новые рабочие места. Мы также придаем огромное значение строительству инфраструктуры — социальной, инженерной, транспортной. И уже сегодня возведение, к примеру, социальных объектов в Новой Москве идет опережающими темпами: за три года построено 17 ДОУ, 7 школ, 2 поликлиники, 4 модульные поликлиники. До 2018 года планируется строительство еще 24 детских садов, 12 школ и 
6 объектов здравоохранения.

В целях развития удобной транспортной инфраструктуры проработаны проекты прохождения трасс по 14 объектам улично - дорожной сети. Многие из них кардинально улучшат транспортную ситуацию в Новой Москве: реконструкция центральной дороги в Коммунарке с выходом на Бутово; строительство дороги из Бутово до дороги Коммунарка — аэропорт Остафьево; строительство дороги МКАД — Коммунарка — аэропорт Остафьево; реконструкция Калужского шоссе. Особое внимание уделяем развитию метро на новых территориях. Первые две новые станции — «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической линии — постараемся ввести в эксплуатацию уже до конца этого года. В перспективе во Внуково придет Калининско-Солнцевская линия, а в Комм у нар ку, где будет комплексная застройка с крупнейшим в Москве АДЦ, придет новая ветка метро — от проектируемого ТПК (ст. «Улица Новаторов»). 

Один из важнейших шагов, который мы сделали, — это разработка, корректировка с учетом текущей ситуации и прогноза на будущее и принятие территориальных схем развития ТиНАО, которые были утверждены Правительством Москвы 10.11.2015. Мэр дал нам поручение в ближайшее время подготовить генплан, правила землепользования и застройки новых территорий. То есть принятые территориальные схемы — это основа будущего генплана, который мы планируем принять до 1 июля 2016 года. В начале 2016 года вынесем уже конкретный генплан на обсуждение жителей. Напомню, что утвержденные территориальные схемы предусматривают создание к 2035 году 1 млн рабочих мест при прогнозируемой численности населения 1,5 млн человек, строительство 100 млн кв.м недвижимости (комплексная застройка), реконструкцию более 380 км дорог, строительство около 476,8 км улично-дорожной сети, строительство 53 км линий метро и 118,7 км скоростного внеуличного транспорта.

Тот задел, который есть сейчас, тот интерес инвесторов, который они проявляют к строительству на новых территориях, те объемы финансовых ресурсов, за-ложенных в АИП на ближайшие три года по строительству в Новой Москве, — все это позволяет говорить о том, что темпы и объемы будут не снижаться, а расти. Именно данные территории, повторюсь, самые привлекательные с точки зрения развития.

По поводу корректировки. В первую очередь необходимо понимать, что Новая Москва застраивается не хаотично, а комплексно. Есть планы по строительству жилой недвижимости, социальных объектов, дорог, метро, инженерной инфраструктуры. Конечно, эти планы не являются догмой, и они регулярно корректируются в зависимости от ситуации или каких-то веских причин. В том числе и по предложениям жителей новых территорий. Когда мы проводили публичные слушания по проектам территориальных схем, от жителей поступило почти 29 тыс. предложений и замечаний. Естественно, мы к ним прислушались. В каких-то поселениях снизили этажность будущих жилых комплексов, некоторые дороги будем строить по измененным по просьбам жителей маршрутам и так далее. 

Вообще реализация проекта по освоению новых территорий — это огромная, серьезная системная работа, рассчитанная не на один-два года, а как минимум на 20 лет. Фактически мы создаем новый город-миллионник с развитой инфраструктурой. Все, что мы теперь делаем, направлено исключительно на создание жителям максимально комфортной и удобной среды для проживания, работы и отдыха.

— Реализуется ли в Москве программа строительства арендного жилья?

— Развитие арендного жилья предусмотрено столичной госпрограммой «Жилище». Этому сегменту мы придаем большое значение, данное направление для города — в числе приоритетных, так как полностью соответствует полицентричной модели градостроительного развития Москвы.
Ведь появление доходных домов поможет не просто решить жилищный вопрос, но и сократить маятниковую миграцию.

Сейчас в Москве сложилась ситуация, когда люди живут и имеют собственность в одном месте, а работают совершенно в другом. Развитие рынка арендного жилья позволит сократить это маятниковое движение. Если будет достойный уровень предложения арендного жилья с точки зрения цены и качества, многие люди не будут ездить на работу в другой конец города. Они просто снимут жилье там, где им удобнее. Это позитивно скажется и на транспортной ситуации в городе. 

Мы намерены активно развивать арендное жилье, его качество, делать его разноплановым, в разных районах. Мы полагали, что решить эту задачу как раз и позволит строительство апартаментов. Но, к сожалению, этого не произошло. Когда мы два года назад разрешили строить апартаменты, то искренне надеялись, что увеличиваем количество арендного жилья, что эти апартаменты будут сдаваться внаем. Но пробелы в законодательстве позволили девелоперам продавать апартаменты, и сейчас мы думаем, как эту проблему решить. В этой связи работаем совместно с Минстроем РФ, чтобы добиться распространения 214-го ФЗ на застройщиков апартаментов, чтобы часть апартаментов — там, где есть технологические возможности и социальная инфраструктура, приравнять к жилью. Эта идея абсолютно правильная. У нас апартаменты используют большей частью не как временное жилье, а как постоянное, и это порождает проблемы: нельзя зарегистрироваться по месту жительства, нет социальной инфраструктуры в шаговой доступности и так далее.

Мы планируем там, где это не противоречит градостроительным нормам, придавать апартаментам статус жилья. Приравнивание апартаментов к жилью — это шаг как навстречу инвесторам, который позволит выработать более прозрачный механизм реализации таких объектов, так и покупателям, поскольку люди будут знать, что покупают не просто право аренды, а полноценное жилье. Таким образом, приобретать их можно будет и на «нулевой» стадии строительства по наиболее низким ценам, а значит, они станут более доступными. Придание апартаментам статуса жилья существенно не повлияет на их стоимость. Если и повысится, то незначительно.

Соответствующий законопроект, предполагающий приравнивание определенных апартаментов к жилью, могут внести в Госдуму уже в начале будущего года. В документе также будут прописаны требования, касающиеся обеспеченности апартаментов парковочными местами и  социнфраструктурой. Мы выступаем за то, чтобы новые правила касались не только новых проектов, но и уже построенных апартаментов. Надеюсь, что за оставшиеся два-три месяца все вопросы, связанные с апартаментами, мы доработаем и внесем в рабочем порядке на рассмотрение в нижнюю палату российского парламента.

— Какие меры предпринимаются на уровне мэрии и должны быть предприняты на уровне государства, чтобы жилищное строительство восстановило темпы роста и выполнило свойственную функцию локомотива роста всей экономики?

— Речь идет не о восстановлении темпов роста, они у нас не падали, а о сохранении набранных темпов. Есть уверенность, что, во-первых, снизить темпы строительства жилья не позволит тот колоссальный строительный задел, который у нас создан. Во-вторых, безусловно, город заблаговременно принял целый комплекс антикризисных мер поддержки рынка жилья. Например, снижение арендной ставки на земельные участки, первоначальный взнос за начало строительства. Это разовая мера, но она дает быстрый эффект. Одной из важнейших и необходимых мер государственной поддержки считаем государственное субсидирование ипотечных ставок, чтобы не «просел» первичный рынок жилья, так как 70% первичной жилой недвижимости в Москве покупается за счет ипотеки. При этом 85% строящегося жилья в городе возводят инвесторы-застройщики (15% — бюджетное жилье: социальное, для очередников, по программе переселения из ветхого фонда). Благодаря этой мере господдержки в Москве в этом году на рынке стали активно предлагаться ипотечные кредиты, а соответственно, застройщики стали собирать средства и продолжать строить.

Мы очень благодарны Правительству Российской Федерации за организацию этой важнейшей меры. Кстати, в июле этого года Правительство РФ приняло решение об увеличении объема субсидий на ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой на покупку жилья эконом-класса на первичном рынке недвижимости с 400 млрд рублей до 700 млрд рублей. В результате есть все основания считать, что объем инвестиций в строительство в этом году по сравнению с прошлым не сократится и составит порядка 1 трлн рублей. Программу государственного субсидирования ипотеки планируют продлить и на 2016 год, поэтому даже если ситуация с рублем будет развиваться по негативному сценарию, спрос на жилье экономкласса в столице будет сохраняться, а значит, первичный рынок жилья не просядет. Для города это очень важно.

Кроме того, мы приняли целый ряд мер поддержки инвесторов. Например, проекты, предусматривающие комплексное развитие территорий, а также ранее утвержденные проекты на ГЗК рассматриваются в ускоренном порядке. Поскольку сейчас снизился спрос на офисы, если инвестор просит пересмотреть проект и разрешить построить вместо офисного центра жилой дом плюс социнфраструктуру, город идет ему навстречу. Если какому-то инвестору ранее утвержденный проект оказался в настоящее время не по карману, он сможет воспользоваться услугами так называемого банка проектов, через который легко продать его и закрыть свои обязательства или найти соинвестора. Среди других мер поддержки — разрешение инвесторам вводить жилье в «черновой отделке», чтобы уменьшить их затраты на внутренние работы и сократить срок сдачи объекта. «Чистовую отделку» как требование сохранили только для муниципального жилья. Кроме того, освобождаем инвесторов от налога на прибыль по построенным и переданным в собственность города объектам социальной сферы.

Но главная мера поддержки — это сохранение в полном объеме финансирования Адресной инвестиционной программы (АИП), в рамках которой выделяются средства из городского бюджета на строительство объектов госзаказа — самых важных и нужных для Москвы и москвичей. Объем АИП на ближайшие три года (2016–2018 гг.) составит 1,54 трлн рублей (с учетом «переходящих» объектов 2015 года и проектируемых, но планируемых к строительству в 2019 году).

Причем 70% всего объема АИП — это расходы на строительство транспортной инфраструктуры, что стратегически важно, потому что там, где появляется транспортная инфраструктура, туда же немедленно приходят и инвестиции. Например, если в районе строится новая станция метро, туда сразу приходят инвесторы и начинают строить недвижимость — жилую с социнфраструктурой, коммерческую, а это новые рабочие места и новые налоги в бюджет. К тому же если говорить о расходах на строительство в городе в целом, то соотношение бюджетных и внебюджетных денег по капитальным затратам у нас 15 к 85%. Таким образом, получается, что 1,54 трлн рублей бюджетных денег, выделяемых в рамках АИП, позволят в ближайшие три года привлечь 8,5 трлн рублей частных инвестиций. Поэтому АИП является не только стабильным госзаказом для подрядчиков, но и стартером для привлечения инвестиций.

Кроме того, для города стратегически важно, что АИП осталась трехлетней. Таким образом, мы получили возможность в течение как минимум трех ближайших лет по плану развивать наш город, имея для этого необходимые финансовые ресурсы. Потому что если построить, скажем, садики и школы мы можем в течение года, то для того, чтобы построить метро и дороги, требуется гораздо больше времени — на проектирование, на подготовку площадок. Все это надо делать заранее.

И еще один момент: практически все московские застройщики многопрофильные. Они работают как на открытом рынке, так и по госзаказам. И если у них есть гарантированный заказ на ближайшие три года, то, значит, есть и гарантированная поддержка, возможность снижать свои издержки и, соответственно, быть конкурентоспособным на рынке жилищного строительства. Б 

 

 


 

Михаил МЕНЬ: около 232 млрд рублей удалось сэкономить для бюджета страны благодаря работе государственной экспертизы 


БОСС-профессия  | Главная тема
Текст | Минстрой России  

В конце октября под эгидой Минстроя России состоялось Всероссийское совещание организаций госэкспертизы. 

Порядка 232 млрд рублей было сэкономлено за девять месяцев 2015 года при проверках определения достоверной стоимости строительства капитальных объектов. Об этом сообщил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень в рамках Всероссийского совещания организаций государственной экспертизы, которое состоялось 30 октября 2015 года в Москве.

Открывая совещание, глава Минстроя России подчеркнул: «В России не может быть построено ни одного действительно значимого объекта, который бы не прошел через госэкспертизу. От ее работы в первую очередь зависит безопасность объектов, а также эффективность расходования средств на строительство. Согласно материалам Главгосэкспертизы, в прошлом году работа экспертов позволила сэкономить более чем 600 млрд рублей, за девять месяцев текущего года — 232 млрд. Сегодня, когда поставлена задача эффективно использовать государственные средства, деятельность госэкспертизы особенно важна», — отметил Михаил Мень. Министр сообщил, что в каждом федеральном округе созданы филиалы подведомственной Минстрою России ФАУ «Главгосэкспертиза России»: в прошлом году были открыты филиалы в Крыму и в Ставропольском крае. Уже сейчас реализуется новый подход по созданию экстерриториальных групп, сформированных из экспертов разных филиалов. Это позволит добиться равномерного распределения нагрузки и снизить коррупционные риски при экспертизе значимых объектов.

С начала только этого года силами экспертов Главгосэкспертизы и ее филиалов было подготовлено и выдано порядка 4 тыс. заключений по проектам, финансируемым полностью или частично за счет средств федерального бюджета. По словам главы ведомства, перед экспертным сообществом стоят новые вызовы: переход на электронный документооборот, введение BIM-технологий, внедрение новой нормативной базы, разрабатываемой министерством. «Мы предлагаем вернуть стадию предпроектного обоснования инвестиций, реализуем государственное задание в области технического регулирования и ценообразования в строительной отрасли, предстоит много работы», — подчеркнул министр.

Всероссийское совещание организаций государственной экспертизы проходит впервые за последнее десятилетие. По словам главы ФАУ «Главгосэкспертиза России» Игоря Манылова, необходимость общего совещания давно назрела: профессиональному сообществу необходимо обсудить задачи и наметить пути развития института экспертизы. По его словам, за последние пять лет количество отрицательных заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий не опускается ниже отметки в 19–20%. Эта цифра отражает то, что происходит в сфере проектирования: неверные и избыточные решения, незнание или сознательное игнорирование требований законодательства в той или иной сфере, несоответствие экологическим нормам, завышенная стоимость. Все это говорит о том, что требуются коренные перемены в организации работы по проектированию.

В совещании приняли участие представители госэкспертизы 78 регионов России, руководители филиалов Главгосэкспертизы, представители Минстроя и Минтранса России. Б

 

 


Чеслав ЧИЧКАН: государству пора навести порядок в строительной области


БОСС-профессия  | Главная тема
Текст | Дмитрий Александров

Фото | Лев ВЕРХОТИН, ООО «Бел Слав Строй»  

Московская строительная компания «Бел Слав Строй» работает на рынке генподрядных работ уже более десяти лет: специализируется на строительстве
монолитного жилья, офисных комплексов и торговых центров, а также реконструкции зданий. Компания строит как в Москве и Подмосковье, так и в других регионах России. 

О своем видении ситуации на строительном рынке и перспективах решения проблем отрасли генеральный директор компании Чеслав Чичкан рассказал нашему журналу.

— Чеслав Чеславович, как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке?

— Сейчас глубокий кризис строительного рынка, пожалуй, более глубокий, чем в 2008–2009 годах. По некоторым оценкам, падение рынка по России в целом составит 25%. Не исключено, что оценки эти оптимистические.

В Москве ситуация лучше, чем в других субъектах Федерации, но и в столице появляется очень мало новых строительных площадок и одна за другой останавливаются ранее начатые стройки.

— В Москве за последние три квартала не начато ни одной новой стройки торгового центра…

— Строительство торговых центров — это довольно длинные деньги. Банки, у которых они есть, еще летом предлагали нам площадки, теперь отозвали свои предложения. Значит, с финансами плохо даже у банкиров.

Однако и в секторе более коротких денег — жилищном строительстве — колоссальный спад. В основном достраиваются начатые ранее объекты. И часть из них, к сожалению, перешла в состояние проблемных. Некоторые объекты уже и банки-кредиторы не готовы докредитовать. А достроить дома так или иначе надо, потому что есть обязательства перед дольщиками.

— В чем причины трудностей?

— С одной стороны, квартиры очень плохо продаются — сократился платежеспособный спрос, с другой, у заказчиков строительства — острый дефицит средств. Квартиры плохо продаются отчасти потому, что цены, на мой взгляд, неадекватные — они слишком высоки. При цене 130–140 тыс. рублей за квадратный метр продать квартиру непросто. Заказчики строительства, к сожалению, стремятся решить свои проблемы за счет неадекватных нынешнему состоянию рынка цен, и это только усугубляет кризис.

— Что сейчас продается: экономкласс или, наоборот, бизнес-класс, а «эконом» стоит?

— Сейчас плохо продается все: в Москве чуть лучше, в Московской области — хуже. Но из того, что продается хоть как-то, лишь эконом-класс. Причем по ипотеке — живых денег почти нет. Например, по объекту, который мы cтроим в районе Перово — комплекс «Терлецкий парк» на улице Металлургов, 90–95% ипотечных денег.

— Однако объемы ипотеки тоже сократились — процентов на 20…

— Даже больше. В сравнении с прошлым годом, по-моему, в два раза. То есть платежеспособный спрос сдулся во всех сегментах.

Последний крупный всплеск продаж за живые деньги был в начале лета, после укрепления рубля: тогда многие конвертировали свои валютные сбережения в квадратные метры. А после очередного падения рубля продажи идут весьма плохо.

Кроме того, как я уже сказал, наблюдаются проблемы и на стороне предложения: у подавляющего большинства заказчиков сегодня очень трудно с финансированием. Все или почти все строили за кредитные деньги, кредитовались в Европе. А Европа в связи с санкциями попросила деньги вернуть.

Что же касается кредитования строительства со стороны российских банков, то оно также фактически приостановлено. Отечественные банки не хотят финансировать строительство.

Мы, например, все 10 лет существования компании сотрудничаем со Сбербанком. У «Бел Слав Строя» приличные обороты — 33 млрд за 2014 год, у нас не было на момент обращения ни одного кредита. Я просил у банкиров заем на площадку, которая в Москве продается, — очень востребованная, привлекательная площадка. Отказали со словами: «Строительство неинтересно, это большой риск».

Конечно, по сравнению с заработками на валютном и фондовом рынках доход от кредитования отраслей народного хозяйства невелик. Но неужели строительство более рискованно, чем валютные операции и сделки с ценными бумагами? Вопрос, по-моему, риторический. 

— Кризис жилищного строительства означает всплеск числа обманутых дольщиков, судя, например, по недавним алармистским выступлениям губернатора Московской области Андрея Воробьева…

— Мы больше работаем в Москве, чем в Подмосковье, хотя проблемы с дольщиками что в одном субъекте Федерации, что в другом. А по России в целом сейчас миллионы обманутых дольщиков.

Как я упомянул ранее, «Бел Слав Строй» зашел на комплекс «Терлецкий парк», работаем там уже пять месяцев. На сегодняшний день вынуждены для продолжения проекта вкладывать в него свои деньги.

— Вы вошли как генподрядчик или как инвестор?

— Как генподрядчик, но в любом случае от трех до шести месяцев работали за свои деньги.

— Фактически как краткосрочный инвестор.

— Да. Мы работаем на одном из объектов в подмосковном Сколкове. Там аналогичная ситуация — недостроенный объект. Также приходится строить за свои деньги.

Заказчику туго, платить он пока не готов, подтягивает туда банк «ВТБ 24» — одного из кредиторов заказчика, есть готовность профинансировать проект еще на 4–5 млрд. Ведь достраивать в любом случае придется. 

Вот если бы в правительствах Москвы и Московской области не причитали, а создали программу передачи недостроев и долгостроев добросовестным компаниям, которые есть на рынке, при одновременной поддержке со стороны государственных банков, это была бы реальная помощь и рынку, и дольщикам.

К сожалению, ни на уровне субъектов Федерации, ни на уровне федерального правительства сегодня нет системной политики для разрешения кризиса долевого строительства.

— Какой она могла бы быть?

— Убежден, что без прямого участия банков, кредитовавших строительство, в ситуации с достройкой объектов, дополнительного финансирования и контроля с их стороны под госгарантии эти объекты достроить будет в массе своей невозможно.

Банку-кредитору нужно убрать заказчика, который не справился со своими обязательствами, и самому встать на его место, нанять профессионального ген подрядчика. Уже имеется такой опыт, например, у ВТБ — по объектам обанкротившегося «Донстроя».

Или другой вариант: передать объект от нерадивых заказчиков ответственным. Ведь такие есть! Есть девелоперы и застройщики, на объектах которых нет и никогда не было обманутых дольщиков. Они не пользуются деньгами дольщиков в своих целях, а вкладывают их в квадратные метры, за которые они и уплачены. Как правило, это средние компании.

Но на рынке доминируют крупные, значительная часть из которых выросла не рыночным образом: не выигрывала право на заказы, а получала их от чиновничьей «крыши». Во времена Лужкова, к примеру, это было массовым явлением. Им фактически дарились хорошие, интересные застройки.

Большинство из нынешних холдингов начинало не с частных проектов, а с федеральных, городских, на которых можно было сразу заработать огромные деньги. И только потом стали брать частные проекты. За счет этого у них не выработана культура эффективного строительного производства. 

В таких компаниях привыкли зарабатывать деньги легко и тратить легко. Я уже не говорю о бесконтрольности и воровстве. Стремление заработать лишний рубль по-мимо зарплаты присутствует везде, однако в таких компаниях это особенно широко распространено.

Я, например, когда приглашаю специалиста на работу, всегда спрашиваю, за какие деньги он готов работать. Часто я готов пойти на его финансовые условия, но чтобы никаких откатов и левых доходов. В крупных холдингах не до подобных тонкостей, потому воровство в порядке вещей, как и неплатежи подрядчикам.

С группой компаний «Су-155» мы, к счастью, не работали. Они приглашали лет пять или шесть назад, но я с ними не стал сотрудничать: уже тогда было хорошо известно, что они не платят подрядчикам.

— У них и качество строительства, по отзывам, просто ужасное.

— Им неинтересно было заниматься производительностью, эффективностью, кропотливой работой, в их деятельности всегда больше спекулятивного зарабатывания денег, чем строительства как такового. 

В больших холдингах чисто технически трудно наладить контроль: слишком велики объемы хозяйственной деятельности. И нынешний кризис — во многом кризис управленческий: холдинги набрали площадок, которые не в состоянии освоить.

Ситуация управляемая, когда организация ведет три-четыре площадки. Тогда она действительно в силах контролировать обстановку и отвечать по своим обязательствам.

Сегодняшняя кризисная ситуация с объектами «Су-155» в Московской области мало чем отличается от недавнего банкротства «Донстроя». И крах «Су-155» наверняка не последнее обрушение крупного строительного холдинга. Эти колоссы на глиняных ногах контролируют бóльшую часть рынка, и рынок сыплется вместе с ними.

— В развитии рынка опора должна быть на средние строительные организации?

— Да, средний, по-настоящему рыночный строительный бизнес. Он строит дешево, но при этом качественно и быстро, укладывается в сметы, там нет воровства. Средний, эффективный бизнес следует больше привлекать к государственным строительным проектам, к доступным государственным средствам. Опираясь на него, государству нужно навести порядок в отрасли.

Можно было бы разработать специальное законодательство и передавать надежным компаниям проблемные площадки решением государственных органов, однако при этом компенсировать их затраты дополнительными участками, с помощью которых они могли бы отбить свои затраты. Земля-то у регионов и Росимущества есть, и в изобилии.

Эту схему также можно применить и при реконструкции аварийного жилья. Реконструируешь муниципальный дом, но получаешь при этом участок для строительства коммерческого жилья.

— В контексте наведения порядка на рынке на федеральном уровне возник законопроект, предполагающий запрет продажи недостроенных квартир…

— Я думаю, что сначала нужно решить проблему финансирования строительства, а потом вводить подобные запреты, если вообще в этом есть необходимость. Ни у одного заказчика на сегодняшний день не хватит собственных и кредитных средств, чтобы построить готовый дом и лишь затем его начать продавать.

Если убрать деньги дольщиков, то стоимость квадратного метра вырастет в разы.О каком массовом жилищном строительстве можно будет говорить в этом случае? 

Люди готовы покупать на ранней стадии строительства, потому что цена низкая. Это действительно доступное жилье. Если брать объекты, на которых мы работаем, в Перово на начальном этапе строительства цена — 120 тыс. рублей за кв.м. А в готовой квартире — уже порядка 200 тысяч. Как говорится, почувствуйте разницу.

Большой процент покупок квартир связан также с инвестиционными вложениями: люди покупают не для себя, а для того чтобы сберечь средства или продать квартиру по более высокой цене. При этом покупка идет за живые деньги, а не по ипотеке: ипотечники покупают для себя. Как я уже сказал, покупают по 120 тыс. за кв.м, продают через год, когда объект готов, по 200 тыс. за кв.м. Хорошая прибыль! Инвестирование в жилье может кому-то нравиться или не нравиться, однако это важный фактор развития жилищного строительства в стране.

Чтобы обеспечить бóльшую безопасность дольщиков, нужно убирать с рынка ненадежные компании и вести долевое финансирование напрямую через госбанки. Но отказываться от него неправильно.

Точно так же, как люди несут в банки вклады, точно так же они разместят свои доли на банковском счете, а банк будет контролировать строительство — риска никакого. Банк на этих деньгах станет зарабатывать, как на вкладах, плюс контролировать строительство.

Кроме того, ЦБ и Правительство России должны стимулировать банки к расширению кредитования строительства.

— Причем под приемлемый процент, а не под 19% годовых...

— Если не увеличивать стоимость квадратного метра, можно и под 12–14%. Это нормальное, посильное кредитование, по крайней мере для Москвы.

— Способствуют ли СРО решению проблем строительного рынка? Министр Михаил Мень отводил год на улучшение ситуации в сфере СРО. По вашим ощущениям, что-то за это время изменилось?

— Ничего. Две мои строительные компании состоят в двух разных СРО. Сборы насчитывают 600 тыс. рублей в год в каждую из СРО, не беря в расчет ежемесячные платежи 10–20 тысяч. В каждой СРО несколько тысяч компаний — они аккумулируют фантастические суммы.

И куда идут эти деньги? В некие фонды. Кто получил помощь из этих фондов? Я не знаю примеров помощи. Аналогичная ситуация, кстати, со страховыми компаниями, страхующими строительные риски. Случаев выплаты страхового возмещения также почти не известно.

 Итак, аккумулируются большие финансовые ресурсы, которые затем оказываются в банковской системе. При этом реального контроля за строительными организациями со стороны СРО нет. Вы прекрасно знаете, что при желании можно приобрести любой допуск СРО — объявления легко найти в интернете. И никто с этим не борется.

А ведь начинающие строительные организации часто не могут получить допуски СРО, так как не в состоянии потянуть столь большие затраты. Мы, например, вынуждены были оформлять допуски СРО некоторым нашим субподрядчикам за свои деньги. 

На мой взгляд, СРО — структуры для сбора денег и «прокручивания» их в банковской системе. Раньше существовало лицензирование строительства. Оно обходилось в несколько раз дешевле, и контроля было больше.

— Лицензии отменили, мотивируя тем, что лицензирование коррупциогенно: чиновнику приносят взятку, и он дает лицензию. А вот с помощью СРО само сообщество будет давать допуски и контролировать своих членов.

— Какая уж там коррупция при лицензировании? Мы платили официально за лицензию порядка 60 тыс. рублей — стоимость, доступная любой строительной организации. И при этом деньги шли в госбюджет.

Теперь же формально никакой коррупции, поскольку речь идет о юридических лицах, а не о государственных структурах. И если чиновника-коррупционера можно было привлечь к ответственности по факту коррупции, то привлечь к ответственности СРО за продажу допусков крайне проблематично.

— А СРО чем-то помогают строителям?

— Ничем. Нам, например, обещали помощь с объектами. Но обещанного, как известно, три года ждут. Пока ни одного объекта нам от СРО не пришло. Все крупные объекты получают крупные строительные холдинги. А мы, средний бизнес, можем работать в основном на частных заказах, как правило, небольших.

— Вы считаете, что следует вернуться к старой системе, к лицензированию?

— Да. Я не видел смысла в переходе к системе СРО. Практика показала, что этого смысла и нет.

— Каковы критерии надежной строительной организации?

— Самый главный — сжатые сроки строительства. Дом должен строиться за 18–24 месяца: с отделкой и подключением к инженерным сетям. Здание 100 тыс. кв.м необходимо возводить и готовить к эксплуатации в срок не более 24 месяцев.

Если строительство затягивается на три-четыре года, это ведет к большим накладным расходам. Возьмем небольшую площадку порядка 15 тыс. кв.м. В месяц ее обслуживание обходится примерно в миллион рублей. 12 месяцев лишних — это уже 12 млн, не учтенных в смете на строительство.

— Плюс кредиты нужно пролонгировать.

— Да, и продолжать платить проценты по ним.

Чтобы не сталкиваться со всеми этими дополнительными затратами, сроки строительства должны быть максимально сжатыми, естественно, не в ущерб качеству. Тем более что сейчас оформление документации на строительство происходит довольно быстро по сравнению с тем, как происходило раньше.

В моем опыте самое быстрое строительство — дом на Бескудниковском бульваре: 25 этажей с 26-м техническим этажом. Сдали мы его за 14 месяцев — с внутренней отделкой. Это был, кстати, один из нечастых случаев перепавшего нам городского заказа.

— Монолит или панель?

— Монолит. Мы сегодня монолит льем от шести до девяти этажей в месяц. Для того чтобы выдерживать скорость, нужно строить комплексно: монолит, инженерию, наружные сети, фасады. А не как некоторые строительные организации: бетон отлили, каркас стоит. Они садятся и ждут, когда люди побегут покупать квартиры и удастся профинансировать следующий этап строительства. Набрали денег — построили первый этаж. Потом собрали еще — построили второй.

Сейчас люди, прежде чем вытащить вклады из банка, где по ним капает процент, и потратить на покупку квадратных метров, думают, не прогадают ли. Тем более что есть риск их лишиться. 

Если выполнять работы одновременно, строить быстро, потенциальные покупатели увидят, что дом точно будет достроен. Тогда они готовы будут покупать квартиры в строящемся доме.

— Какие еще критерии помимо соблюдения сроков?

— Выполнение основных видов работ собственными силами. На рынке много так называемых инжиниринговых генподрядных организаций, которые состоят, грубо говоря, из трех человек, вроде как управленцев. Как правило, у их руководителя есть некий канал получения заказов, например за откат, а потом его сотрудники начинают судорожно искать, кто выполнит те или иные виды работ. Со строительством объектов таких генподрядных организаций бывают проблемы.

Должны быть собственные специалисты, выполняющие определенные виды работ, — тот же монолитный каркас. Я себе не представляю, как можно, например, доверить выполнение работ по монолиту сторонней структуре? 

Есть и экономический аспект. Дело в том, что генподрядчики работают примерно за 5–10% маржи. Это небольшая прибыль, которую к тому же есть риск и не получить. Компании, выполняющие отдельные строительные работы, также работают на небольшой прибыли. Поэтому основные виды строительных работ должна выполнять сама генподрядная организация, чтобы гарантировать себе заработок.

Мы, к примеру, самостоятельно выполняем все земельные работы начиная с котлована, разумеется, все работы по монолиту. А вспомогательные работы — например, отделку, инженерию, фасады, кровли — отдаем субподрядчикам.

Вообще помимо головной у нас четыре компании: головная компания — «Бел Слав Строй» — занимается основным строительством, другая компания — «Бел Слав Стройреконструкция» — отвечает за реконструкцию зданий. Третья компания — управляет парком техники.

Я считаю, никогда нельзя все потоки сливать в один: бизнесы должны быть разделены, чтобы можно было контролировать их эффективность. Для того чтобы они по отдельности работали, нужно, чтобы руководители были независимы. Это трудно — найти хорошего руководителя для дочерней компании. Ответственных людей очень мало.

— Проектное направление открыть не планируете?

— Проектные работы, я считаю, должны выполнять специализированные проектные компании. Есть прекрасные, надежные проектировщики, например «Моспроект-1» и другие. Для работы с проектной документацией у генподрядчика должен быть сильный производственно-технический отдел.

Объединять все бизнесы под одной крышей — это, на мой взгляд, другая крайность. Некоторые заказчики требуют, чтобы одна компания и управляла реализацией заказа, и выступала в качестве
генподрядчика, и в качестве генпроектировщика. Одна из торговых сетей предлагала нам работать на таких условиях на юге России: мы, говорят, хотим, чтобы все-все было в одних руках.

Смысл такой схемы не очень понятен. Заказчика мы все равно заменить не сможем. А ответственность за все строительство в любом случае несет генподрядчик, в том числе финансовую.

— Надежной строительной организации необходим также собственный парк техники?

— Безусловно. Зависеть от аренды спецтехники неприемлемо. В нашей компании спецтехника задействована на объектах круглый год — ни одна единица не простаивает, вся она используется с максимальной отдачей. Копку котлованов, рекультивацию, вертикальные планировки — все это мы делаем собственными силами. 

Это большой плюс для генподрядной организации. Ведь любой заказчик понимает: если у генподрядной организации собственный парк техники, она способна начать работать сразу, как только достигнута договоренность о строительстве объекта, и выполнять необходимый объем работ в сжатые сроки. А те генподрядчики, у которых три человека в офисе, сначала требуют аванс, и дальше они начинают искать фирмы, которые выполнят работы. 

Мы, заходя на площадку, работаем от трех до шести месяцев без аванса, за свои деньги. Иногда бывает, что по три-четыре месяца без договора.

— «Бел Слав Строй» в основном работает в Москве и Московской области?

— Не только. Мы строили по заказам Минобороны на юге России, однако было это при прежнем министре обороны. Министр сменился, и строительство остановилось.

Появляются разовые заказы вне Московского региона. Мы готовы работать в любом регионе, разумеется, с учетом затрат. Наши цены заведомо выше, чем цены региональных компаний, и тем не менее заказчики согласны их платить. 

Я, может быть, скажу нечто, что не в моих интересах, но, на мой взгляд, не надо тащить в регионы строительные организации из двух столиц. В каждом или почти в каждом регионе есть свои сильные строительные компании. 

Существуют проекты федерального значения, которые по критически важным объектам поручают столичным фирмам. К примеру, космодром «Восточный». Или олимпийские объекты, инфраструктура Сочи, критически важные объекты Крыма. А все остальное должен делать местный строительный бизнес.

— Где находите специалистов и управленцев для компаний?

— Многих менеджеров и инженеров я пригласил из компаний-заказчиков строительства, с которыми мы работали. Большинства этих компаний уже нет.

— Вы готовы использовать кризис как шанс для развития?

— Именно так мы его и рассматриваем: как возможность усилить свои позиции на рынке в ситуации, когда у большинства крупных строительных холдингов спад. Мы даже идем на то, чтобы кредитоваться, хотя никогда не работали с кредитами, и достраивать площадки за счет кредитных средств, брать квадратными метрами, продаем квартиры с большими дисконтами.

Благодаря этому у нас сегодня много объектов, много работы, тогда как некоторые наши коллеги простаивают и сокращают штаты. Сейчас нужно работать в долгую, но во что бы то ни стало сохранить и даже по возможности увеличить объемы строительного производства. 

При нынешней ситуации так же, как и в кризис 2008–2009 годов, необходимо работать на квадратных метрах, на объемах, забыть на время о прибыли. Эту схему мы апробировали в тот кризис, уверен, что она сработает и на этот раз.

— Способствует ли проводимая сегодня экономическая политика выходу из кризиса?

— Смотрите, какой получается парадокс. Нефть, газ, металлы продаются за доллары и евро, они конвертируются в рубли и приходят в Россию. Рубль упал по отношению к доллару и евро более чем в два раза. Однако затраты в рублях не выросли в два раза, а значит, число рублей по сравнению с прошлым годом увеличилось весьма серьезно. Где эти рубли?

— В банках и федеральном бюджете.

— А раз так, государство должно, во-первых, стимулировать банки более активно работать в экономике — разными инструментами: требованиями ЦБ, снижением ключевой ставки, госгарантиями.

Плюс к этому государство само обязано покупать резко подешевевшие активы, в том числе в строительстве. По-моему, мы уже преодолели заблуждение начала 90-х годов, что активы должны быть во что бы то ни стало в частных руках — пусть неэффективных, неумелых, но частных. Неважно, кто собственник, важно, кто и как управляет активами.

У государства деньги есть, у государственных банков — тоже. Почему их не вкладывать, почему не финансировать те или иные проекты? В регионах должны строиться заводы, создаваться рабочие места, потому что работы там нет.

— Сегодня, к сожалению, доминирует минфиновская логика: собрать побольше денег и их сберечь, чтобы пересидеть трудный период.

— А надо наоборот: деньги вкладывать и развивать экономику, так как эти посиделки ни к чему хорошему не приведут.

Уверен: Владимир Владимирович Путин понимает, что ситуация в экономике страны, мягко говоря, не очень хорошая. И, если в самое ближайшее время не будут приняты меры, наш ждет долгий период спада. 

Убежден, что меры будут приниматься, однозначно.

— Выживет ли строительная индустрия в нынешнем кризисе?

— Несомненно: здоровые строительные компании — они живучие, приспособятся к любым условиям. Мы, например, в любом случае будем развиваться, постараемся нарастить обороты. 

Речь о другом: при адекватной государственной поддержке строительство могло бы помочь вытащить экономику из кризиса и одновременно решить социальные проблемы. Мне кажется, такими возможностями государству нельзя пренебрегать. Б 

 

 



Яндекс цитирования

Яндекс.Метрика