Ирина ПОСТАВНИЧЕВА: создание Минстроя России — признак того, что государство готово решать проблемы, а не «сбрасывать» их на местные власти и бизнес

42-51Рубрика | Босс номера

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Фото | Александр ДАНИЛЮШИН, компания «ТехноСтройСервис»

Компания «ТехноСтройОлимп» — ведущий застройщик Московской области, занимающийся расселением из аварийного жилищного фонда и строительством доступного жилья. Генеральный директор компании и глава группы «ТехноСтройОлимп» Ирина Поставничева рассказала нашему журналу о своем видении реализации последних правительственных начинаний в различных сферах жилищного строительства.

Фонд ЖКХ подходит по-государственному

— Ирина Владимировна, как вы оцениваете перспективы решения основных отраслевых проблем вновь созданным Министерством строительства и ЖКХ России?

— Прежде всего нужно сказать, что создания нового отраслевого ведомства застройщики ждали давно. Очевидные неудачи Минрегиона в регулировании строительства и ЖКХ привели к критическому напряжению в строительной и коммунальной отраслях и фактически стали тормозом в реализации федеральных жилищных программ. Основными задачами Минстроя на сегодняшний день являются реформирование сферы ЖКХ, ликвидация аварийного жилищного фонда и строительство доступного жилья. И если для решения первой задачи новое министерство еще только формулирует подходы, запускает региональные пилотные проекты, то для решения второй задачи в 2007 году была создана государственная корпорация — Фонд содействия реформированию ЖКХ, достигший к сегодняшнему дню существенных положительных результатов.

Проблема доступного и комфортного жилья стоит перед нашей страной еще с советских времен. И до сих пор квартирный вопрос является, пожалуй, одной из самых актуальных социальных проблем федерального масштаба. Единственный способ снизить себестоимость строительства и значительно нарастить его объем — сделать отрасль инвестиционно привлекательной для массового строительства не только в Москве и Подмосковье. Первым и существенным шагом к этому станет обеспечение застройщиков земельными участками, оснащенными инженерной инфраструктурой. Именно у этой статьи затрат в современной стройке сейчас непрогнозируемая стоимость, способная «убить» экономику любого проекта.

Отрадно, что такой подход к решению проблемы доступного жилья и озвучен руководством Минстроя.

Безусловно, нужно отметить, что первые шаги в этом направлении уже сделаны. В 2008 году создан Фонд содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд РЖС), одной из задач которого является формирование и продажа застройщикам земельных участков, привлекательных для массового строительства жилья экономкласса. Помимо градостроительной проработки земельных участков Фонд РЖС также обеспечивает предлагаемые земельные участки предварительными техническими условиями на подключение к инженерным коммуникациям, что, несомненно, позволяет застройщикам существенно сократить сроки проектирования.

Наша компания постоянно отслеживает все предложения Фонда РЖС по Московской области. К сожалению, градостроительные характеристики земельных участков и условия их приобретения у фонда пока таковы, что с прибылью работать не получится. Очевидно, новому министерству есть чем заняться и в этом направлении.

Таким образом, у Минстроя России сейчас отличные стартовые позиции для решения поставленных перед ведомством задач, так как в его структуре действуют два мощнейших подразделения — Фонд ЖКХ и Фонд РЖС.

— Группа компаний «ТехноСтрой­Олимп» одной из первых в Московской области включилась в работу по ликвидации аварийного жилья. Как вы оцениваете работу Фонда ЖКХ в этом направлении?

— Фонд ЖКХ стал частью новой системы отраслевого управления, возглавляемой Минстроем России, и содействует решению проблемы аварийного и ветхого жилья в тех муниципальных образованиях, которые без его помощи не в силах изыскать средства на расселение аварийного жилья и капитальные ремонты в собственном бюджете или привлечь инвесторов.

С 2008 года Фондом ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилья было направлено более 156 млрд рублей, что позволило ликвидировать почти 8 млн кв.м аварийного жилья. В Московскую область направлено более 3 млрд рублей, за счет которых на условиях соинвестирования с муниципальными районами и правительством области удалось расселить больше 171 тыс. кв.м аварийного жилищного фонда. То, что в сотрудничестве с Фондом ЖКХ проблему аварийного жилья могут решать даже финансово слабые муниципальные образования, доказал пример Шатурского района Московской области, где в 2011 году наша компания построила первый жилой дом для переселенцев из аварийного жилья.

Отдельно стоит вопрос ветхого жилья. Дело в том, что на законодательном уровне понятие ветхого жилья не определено ни в Жилищном кодексе, ни в постановлении Правительства №47, но широко используется в названиях различных государственных программ. Единственное определение ветхого жилья имеется в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда, принятом в 2004 году. Согласно этому документу ветхим признается такое жилье, основные несущие конструкции которого еще сохраняют свою прочность, но здание не удовлетворяет современным эксплуатационным требованиям. Проще говоря, если фундамент крепок, а удобства во дворе, то надеяться на признание такого дома аварийным жильцам не приходится.

Как следствие, задача ликвидации ветхого жилья целиком лежит в зоне ответственности местных властей. У нас нет федеральных программ, предоставляющих федеральное софинансирование для расселения жителей из ветхого жилья. Вот если у ветхого дома стена вдруг обвалится, как, например, это случилось в Павловском Посаде в 2013 году, тогда проблема сразу решается, так как дом тут же переводится в категорию аварийного.

Получается, что сегодня мы ликвидируем ветхое жилье только по факту возникновения угрозы жизни жильцов, когда разрушение дома уже налицо.

В целом я очень высоко оцениваю работу Фонда ЖКХ в решении задачи ликвидации аварийного жилья. Более того, программа капитального ремонта многоквартирных домов, проводимая фондом, также вносит неоценимый вклад в предотвращение ухудшения качества жилья. Мы как строители прекрасно понимаем, что только своевременные капитальные и текущие ремонты жилых домов позволят длительно сохранить их высокие эксплуатационные качества. А значит, не доводить здания до аварийного состояния!

— Если проблемы, вскрывшиеся в ходе предпринятых мер по ликвидации аварийного жилья, настолько серьезны, может, пора корректировать программу?

— Безусловно. По итогам 5 лет работы Фонда ЖКХ уже заметны определенные изменения в механизме реализации программы. Это отличный пример адаптивной и разумной политики госкорпорации, механизм работы которой гибко реагирует на все препятствия, возникающие в ходе решения основной задачи.

До 2012 года в Московской области программа формировалась на двухлетний период, поэтому расселение проводилось исключительно в малоэтажные многоквартирные дома. Предполагалось, что срок строительства таких домов короче за счет того, что не нужно проходить госэкспертизу проекта и можно применять быстровозводимые конструкции. Однако почти сразу стали понятны недостатки такого подхода: найти свободный земельный участок большой площади с необходимыми градостроительными характеристиками трудно, особенно в центральной части населенных пунктов, откуда чаще всего производится расселение. А как мы хорошо знаем, расселение жителей из центра на окраины чревато социальной напряженностью, судебными разбирательствами и, как итог, срывом программы.

Кроме того, послабление в градостроительном регламенте для малоэтажного жилья обернулось тем, что в качестве нового комфортного жилья были построены жилые «коробки» без балконов, с нарушением норм инсоляции, с применением пенопластовой опалубки и пластиковой арматуры. Достаточного опыта эксплуатации таких домов нет, прочность конструкции — только в расчетах производителя. Вы бы согласились жить в таком доме? Я ни в коем случае не говорю, что все застройщики программы пошли по данному пути, но, к сожалению, отдельные примеры таких новых технологий есть в Подмосковье. А необходимость застройки земельного участка большей площади по причине малоэтажности строящихся домов привела к увеличению сроков строительства инженерной инфраструктуры. Все преимущества по срокам при строительстве малоэтажного жилья не подтвердились. Себестоимость строительства также не удалось снизить.

Поэтому с 2013 года (кстати, по инициативе Московской области) разрешено проводить расселение в многоэтажные жилые дома (МЖД), как это было в свое время изначально предусмотрено 185-ФЗ.

Более того, с 2013 года формируется 3-летняя программа переселения, и финансирование начато в первый же год ее реализации. Этого давно и с нетерпением ожидали и муниципальные образования, и застройщики. Такой срок позволяет нам качественно осуществить проектирование и строительство квартир нужного метража, а муниципалитетам привлечь надежных застройщиков и провести необходимую работу с жителями, максимально погасив возможный негатив, связанный со сменой места жительства людей.

Все участники процесса понимают, на какие ресурсы могут рассчитывать. Над нами не весит дамоклов меч необходимости завершения работ в годичный срок.

Работа над авариями

— Ваша оценка запланированных темпов «уничтожения» аварийного жилья, согласно которым уже в ближайшие годы его обещают ликвидировать, а людей расселить?

— Это нереально. По данным Реестра аварийных домов, подготовленного Фондом ЖКХ на основании сведений субъектов РФ, объем аварийного жилья на 1 января 2012 года составил 10,8 млн кв.м. Ликвидация заявленных аварийных домов запланирована в течение 2013–2017 гг. Вроде бы все реально, но…

— Большинство из них проходит по бумагам как ветхое жилье?

— Да. По данным Росстата, по состоянию на 1 января 2013 года объем ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах, имеющих износ более 66%, составляет 56,9 млн кв.м. В том числе ветхого — 38,4 млн кв.м, аварийного — 18,6 млн кв.м.

Выше мы с вами затрагивали тему ветхого жилья. Его просто не существует в законодательстве, а в действительности оно есть, и оно разрушается! Так вот ветхим жильем никто не занимается, лишь малая его часть ликвидируется в инвестиционно привлекательных регионах за счет застройщиков коммерческого жилья, да и то когда новое строительство ведется на настолько интересном земельном участке, что затраты на расселение ветхого жилья с лихвой окупаются прибылью застройщика.

Если вновь обратиться к цифрам, то за 2008–2012 гг. в РФ расселено почти 6 млн кв.м аварийного жилья. В 2013–2017 гг. расселят еще порядка 11 млн кв.м, а оставшийся объем?..

Есть препятствие, для того чтобы определять ветхое жилье как аварийное. В соответствии с законодательством орган местного самоуправления обязан проводить расселение из аварийного жилья «в кратчайшие сроки». Как правило, эти сроки расселения устанавливаются муниципальными образованиями самостоятельно в пределах 2–3 лет. Однако любой житель такого дома вправе в судебном порядке оспорить установленный срок. Ведь если дом признан аварийным, значит, есть угроза его разрушения, угроза жизни и здоровью жильцов. Как следствие, глава администрации может получить судебное предписание о немедленном расселении аварийного дома за счет средств бюджета муниципального образования, иначе — уголовное дело. И когда нет возможности расселить, муниципалитет приложит все усилия к тому, чтобы не включать жилье в категорию аварийного.

— Как мотивировать муниципалитеты относить непригодное жилье к категории аварийного?

— Разумной структурой софинансирования. Казалось бы, чего проще для муниципального образования — созови комиссию, признай жилье аварийным, подай заявку в Фонд ЖКХ, получи финансирование и расселяй. Однако количество подаваемых заявок от субъектов РФ в Фонд ЖКХ начало снижаться.

А причина в следующем. Объем федерального финансирования расселения из аварийного фонда серьезно сократился. Если в Московской области в 2009–2012 гг. объем федерального финансирования был более 70% стоимости программы, то в программе 2013–2015 гг. его доля — только 28,7%. Софинансирование со стороны субъекта Федерации составляет 50%, а 21,3% — доля бюджета муниципального образования. Более 70% финансирования за счет регионального и местного бюджетов при стоимости программы переселения в 2013–2015 гг. почти в 1,4 млрд рублей — это неприемлемо много даже для финансово благополучных муниципальных районов Московской области, например, таких как Клинский район.

Именно поэтому темпы ликвидации аварийного и ветхого фонда в стране замедлились, число заявок от муниципальных образований на участие в программе сократилось.

Но это лишь одна сторона проблемы.

Если посмотреть на экономику «аварийного» проекта с точки зрения застройщика, получается следующее. Цена продажи жилья в рамках программы расселения из аварийного фонда в 2013–2015 гг. составляет в Московской области 34–36 тыс. рублей за квадратный метр квартиры с чистовой отделкой. Фактически это себестоимость строительства. Чем привлечь стабильно работающего застройщика в подобный проект? Только возможностью реализации коммерческого жилья. По нашим подсчетам, целесообразность работы в такой госпрограмме есть лишь тогда, когда доля коммерческого жилья в новом строительстве составляет не менее 50%. Проще говоря, чтобы ликвидировать 6000 квадратов аварийного фонда любого подмосковного района, удаленного от МКАД на 60–100 км, нужно построить 12000 квадратов нового жилья и как минимум половину этого объема продать по рыночной цене. Иначе не получится.

Поэтому в инвестиционно непривлекательных, значительно удаленных районах Подмосковья повсеместно возникают «застройщики-однодневки», экономящие на качестве стройматериалов со всеми вытекающими последствиями, опасными для жизни будущих жильцов, либо вообще бросающие стройку… Я полагаю, что аналогичная ситуация характерна для всех регионов страны. Поэтому по заявкам отдельных субъектов происходил полный возврат средств в Фонд ЖКХ.

В ситуации, когда застройщик не получает финансирование ни от бюджета, ни от рыночных продаж, ликвидация аварийного жилья не случится никогда.

Мы очень надеемся, что структура финансирования программы переселения из аварийного фонда вернется к прежним значениям. Это, безусловно, даст новый импульс жилищному строительству во всех регионах страны.

И вообще нужно отдавать себе отчет в масштабе проблемы: ни в 2017-м, ни в 2020 году мы данную ситуацию не разрешим. Это работа всерьез и надолго: деятельность Фонда ЖКХ должна быть продлена.

Равноправие с криминальным бизнесом?

— Верна ли, с вашей точки зрения, позиция главы Минстроя Михаила Меня, заявленная им в нескольких интервью: муниципалитеты в рамках расселения должны покупать квартиры, а не заказывать строительство домов?

— Верна. Покупать нужно «конечный продукт». Но при этом необходимо заранее договариваться с застройщиком, чтобы этот «конечный продукт» был создан.

По данным Фонда ЖКХ, в 2012 году порядка 23% средств было направлено муниципалитетами на строительство жилья для расселения аварийного фонда, еще 58% потрачено на участие в долевом строительстве жилья, то есть около 18 млрд рублей. Именно в этих случаях речь идет о коррупции. Администрация района сама договаривается с застройщиком, а затем имеет к нему претензии вплоть до возбуждения уголовных дел…

Поэтому, безусловно, при реализации жилищных госпрограмм нужно максимизировать закупку готового жилья. Это как раз тот случай, когда конкурсный принцип выбора поставщика квартир наиболее эффективен и позволяет исключить коррупционную составляющую.

Однако здесь тоже есть нюансы. ФАС считает, что недопустимо муниципалитетам заранее договариваться с застройщиком о строительстве конкретных квартир с целью их приобретения в будущем. Нужно выходить на конкурс и просто покупать квартиру определенного метража.

Это практически невозможно, потому что цена закупки квартир для расселения аварийного фонда существенно ниже рыночной, и, кроме того, за счет средств программы оплачивается только расселяемый метраж. К примеру, нужно расселить барак, семьи живут в комнатах по 18–25 кв.м. Район обязан закупить для них 1-комнатные квартиры. У застройщика, ориентированного на рынок и имеющего готовые квартиры, такого метража просто нет. Это даже нельзя спроектировать по действующим СНиПам. Средняя площадь современных 1-комнатных квартир — 35–45 кв.м. И если учесть, что в Московской области цена закупки квартир при расселении 34 600 рублей за квадратный метр, то получается, что муниципалитеты могут предложить за 1-комнатную квартиру не более 1 млн рублей — и это с отделкой и с учетом затрат на строительство сетей. А оплата дополнительной площади идет исключительно за счет местного бюджета.

О какой закупке готовых квартир по предложению ФАС тут можно вести речь? Здесь нет бизнеса для застройщика. И сейчас очень приятно слышать, что М. Мень это отчетливо понимает и намерен создать все условия для привлечения эффективных застройщиков в жилищные госпрограммы.

Поэтому, несомненно, «договорная» составляющая в хорошем смысле этого слова в работе муниципальных образований и застройщиков должна быть.

Работающий механизм по закупке квартир для расселения из аварийного жилья, на мой взгляд, должен выглядеть таким образом: запланировав в бюджете следующего года средства на реализацию жилищных программ, муниципалитет знакомит со своими потребностями застройщиков в данном районе. Это позволит застройщику еще на этапе проектирования жилого дома учесть потребности в социальном жилье определенного метража. Далее, как только застройщик получает разрешение на строительство, администрация объявляет аукцион на покупку квартир, приобретает их у застройщика, осуществляя оплату приобретенных квартир таким образом, чтобы не просто простимулировать застройщика на активное строительство, но и минимизировать собственные риски. И после, как будущий собственник квартир, администрация контролирует сроки строительства дома, потому что лишь в этом случае гарантировано выделение запланированного финансирования из вышестоящих бюджетов.

Конечно, доверять работу в государственных жилищных программах можно и нужно далеко не каждому застройщику. В Московской области как на уровне правительства области, так и администраций муниципалитетов знают тех застройщиков, которым можно доверить участие в таких программах. Однако под действием коррупционного фактора сегодня бюджетные деньги получает любой победитель аукциона, даже не имеющий возможностей или намерений качественно исполнить государственный контракт.

И дабы исключить коррупционную составляющую, может быть, целесообразно проводить специальную аккредитацию, аналогичную существующей для поставщиков товаров и услуг у крупнейших российских корпораций. Доступ к государственным деньгам не должны иметь недобросовестные организации.

Когда вырастет падающая отрасль

— Ваше мнение по поводу перспектив реализации программы «Жилье для каждой семьи» — увеличения количества строящегося жилья и снижения стоимости квадратного метра?

— Я считаю, цели поставлены реальные. Но программы мы пока не видим — есть декларация о намерениях…

Препятствия, мешающие существенно снизить стоимость строительства и увеличить объемы вводимого жилья, правительству очевидны. Это стоимость земли, инженерные коммуникации, социальная инфраструктура и коррупция.

Сегодня любое физическое или юридическое лицо имеет право участвовать в земельном аукционе. В результате в России процветает отдельный вид криминального бизнеса — участники, не планирующие осваивать землю, взвинчивают цену и либо требуют откат за свой уход с аукциона, либо потом по спекулятивной цене перепродают участок строительной организации, которой он жизненно необходим: например «замыкает» ее микрорайон.

То же самое происходит при приобретении прав аренды на участки под строительство домов для расселения аварийного фонда. Если участок получает недобросовестный приобретатель и не находит на него покупателя по завышенной цене, это для него, учитывая масштабы криминального бизнеса с земельными участками, вполне приемлемые финансовые риски: он всего лишь теряет задаток за участие в аукционе.

Только через два-три месяца арендных неплатежей муниципалитет имеет право подать в суд по поводу расторжения договора аренды. А судебный процесс длится не менее полугода…

Все это время аренда не платится, на участке ничего не строится, программа расселения не выполнена, деньги возвращаются в вышестоящие бюджеты.

Или другой пример. В Клинском районе мы вышли на земельный аукцион, для того чтобы получить участок под строительство дома для обманутых дольщиков, но не смогли выиграть этот конкурс, потому что недобросовестный участник задрал цену. Участок ушел организации, которая не планирует на нем ничего строить. Проблема обманутых дольщиков не решается — дольщики оказались обмануты дважды.

— Как должны реализовываться земельные участки?

— На мой взгляд, участки нужно выделять исключительно под целевой го­су­дар­ственный контракт с застройщиком. То есть тогда, когда есть скрепленное обязательствами намерение построить на данной территории дом в рамках реализации одной из государственных программ. Они должны выводиться с земельного рынка и предоставляться без конкурса и без арендной платы. Какая арендная плата, если заранее известно, что на этом участке мы будем строить дома для государственных нужд под цену, определенную государством?!

— Минстрой как раз предполагает предоставлять для застройки готовые участки земли, информация о которых ныне собирается по всей России, с готовыми инженерными коммуникациями…

— Я это воспринимаю позитивно, но конкретных механизмов еще нет. Когда они появятся, неизвестно. Пока, насколько я знаю, аккумулируются информация о таких участках и заявки от муниципалитетов на участие в данной программе. Но люди именно сейчас и сегодня хотят покупать и жить в комфортном жилье. Поэтому застройщик обязан за свой счет осуществлять комплексное освоение территории, что приводит к повышению себестоимости строительства квадратного метра жилья. Я считаю правильным, что при застройке группы жилых домов, кварталов и микрорайонов застройщик принимает на себя обязательство по строительству детских садов, поликлиник, школ, но соответствующие затраты по факту учитываются в стоимости коммерческого жилья, так как финансирование подобных объектов со стороны местных властей минимальное или вовсе отсутствует.

— А реально ли вообще в Подмосковье строить дома при цене 30 тыс. рублей за квадратный метр?

— Да, это реально, если речь идет о реализации квартир для малообеспеченной группы населения и работников социальной сферы, но только за счет усилий всех заинтересованных сторон: и застройщиков, и бюджетов всех уровней. Такая цена возможна при условии финансирования бюджетом строительства инженерных сетей и объектов инфраструктуры. На практике это трудноосуществимо, так как дефицитный городской бюджет не осилит даже части затрат, а финансирование из областного и федерального бюджетов на сегодняшний момент не предусматривает стопроцентного участия. Так что при разумном подходе проблему доступного жилья можно решить…

Ныне существует практика требовать от застройщиков заниматься комплексным освоением территорий. В качестве правового основания для застройки земельного участка даже при строительстве жилья для расселения из аварийного фонда муниципалитеты зачастую предлагают договор развития застроенных территорий.

А это значит, что застройщик должен за свой счет проложить коммуникации, построить дороги, социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. И возвести дома с минимальной стоимостью квадратного метра.

Разумеется, стоимость квадратного метра будет максимально возможной на рынке, потому что на нее ложится себестоимость этого самого комплексного освоения.

— То есть комплексное освоение приводит к увеличению стоимости жилья?

— Если вешать все затраты на застройщика, да. Все-таки обременение для застройщика необходимо разумное.

Чтобы жилье действительно являлось доступным по цене, во-первых, участки земли под застройку должны быть освобождены от арендной платы, хотя бы на период проектирования, подготовки к строительству.

Во-вторых, коммуникации и социальные объекты нужно строить за счет паритетного финансирования со стороны бюджета и застройщиков. Мы так строим, например, детский сад в Клинском районе: 70 млн рублей платит администрация района, 70 млн — мы.

— Как вы считаете, сказывается ли положительно налоговая политика на инвестиционном климате в строительстве? И какие меры могли бы способствовать повышению эффективности строительного бизнеса?

— Политика государства в сфере налогообложения всегда была тем рычагом, с помощью которого можно активизировать или задавить любой бизнес. Строительство не исключение.

Очень важным и позитивным законодательным решением стало освобождение реализации готового жилья, средств долевого участия и вознаграждения застройщика от НДС. Этот фактор позволяет нам, как застройщикам, снизить продажную цену на квартиры. И это мне нравится. Было бы также целесообразно предоставить льготы по НДС и генподрядным организациям, выполняющим строительные работы по государственным контрактам. Ведь при строительстве, к примеру, детских садов и школ, финансируемых бюджетами, каждая копейка на счету.

Российское налоговое законодательство не учитывает ряд особенностей строительной деятельности. Яркий пример — ситуация с безвозмездной передачей муниципальным организациям объектов инфраструктуры. При комплексной застройке территории застройщик обязан осуществлять строительство инженерных сетей, социальных объектов, дорог общего пользования за свой счет и безвозмездно передавать их городу. При этом налоговое законодательство не позволяет учесть стоимость такого имущества в расходах для налога на прибыль, а только за счет так называемой чистой прибыли. В результате выходит, что застройщик не только не получает каких-либо налоговых льгот, но и обеспечивает создание социально значимых объектов за счет своей чистой прибыли. Вопрос включения в расходы до сих пор является спорным в налоговом законодательстве, и застройщики должны отстаивать свои позиции уже в суде. Более того, в случае безвозмездной передачи, например, инженерных сетей эксплуатирующим организациям застройщик обязан уплатить налог на прибыль и НДС со стоимости передаваемого имущества. Таких примеров в строительной практике достаточно много, и, на мой взгляд, в данном случае требуется не только введение дополнительных налоговых льгот, но и совершенствование действующего законодательства с учетом особенностей строительной деятельности. Затраты «на обременения», по моему мнению, надо, бесспорно, включать в расходы, так как это имущество строится и используется жителями вновь возведенных домов.

Дважды застрахованы

— Ваше мнение о системе СРО как регуляторе строительной отрасли?

— Ранее при выдаче лицензии строительная организация уплачивала лишь едино­временную государственную пошлину. На сегодняшний день строительная организация вносит при вступлении в СРО три вида платежей: вступительный взнос, взнос в компенсационный фонд и премию по страхованию гражданской ответственности (которая, по сути, дублирует компенсационный взнос). Кроме того, члены СРО обязаны ежемесячно уплачивать членские взносы. И все эти затраты в совокупности составляют порядка двух млн рублей! Предполагаю, что такой финансовый барьер был специально создан, для того чтобы «вытеснить» с рынка фирмы-однодневки, которые, не обладая финансовыми ресурсами, занимались строительной деятельностью и привлекали средства дольщиков. Но, как каждая медаль имеет две стороны, в данном случае позитивный замысел повлек за собой увеличение нагрузки на конечных потребителей — покупателей квартир.

До отмены лицензирования для получения информации о строительной компании достаточно было обратиться к сайту федерального лицензирующего органа. Теперь же необходимо сначала выяснить, в какой СРО участвует строительная организация, а затем проверить эту информацию в самой СРО. Особое внимание хотела бы обратить на качество работы СРО: да, они формально контролируют квалификационный уровень специалистов, что было и при лицензировании, но какого-либо иного контроля за деятельностью строителей со стороны СРО нет (контроля качества работ и т.д. и т.п.). Получая членские взносы, СРО неинтересно «терять» своих фирм-кормильцев, а средствами компенсационных фондов можно пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению в течение многих лет без очевидной пользы для членов СРО и, соответственно, потребителей строительных услуг.

Как мне кажется, не вполне логичным является и то, что при осуществлении полного строительного цикла (выполнение проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ, организации строительства в качестве технического заказчика) организации требуется быть членом трех различных СРО со всеми вытекающими расходами. Таким образом, в связи с переходом от лицензирования к обязательному членству в СРО законодательно установлены дополнительные механизмы защиты интересов граждан, но действенность их условна, а влияние на стоимость квадратного метра весьма реально. СРО, как известно, создавались в том числе и для обеспечения дополнительной ответственности в случае тех или иных нарушений со стороны их участников, но вот мне не известно ни одной ситуации, когда осуществлялись бы какие-либо выплаты из соответствующих компенсационных фондов!

— Как вы можете прокомментировать введение дополнительных требований по обеспечению исполнения обязательств застройщика по 214-му ФЗ?

— Прежде всего хочу сказать как юрист, что закон не может быть хорошим или плохим, он есть как таковой и его надо исполнять. Действительно, с 1 января 2014 года вступили изменения в 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которые предусматривают введение дополнительных мер обеспечения исполнения обязательств застройщиками: это или поручительство банка, или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед дольщиками.

В обоих случаях застройщик несет достаточно ощутимые дополнительные расходы.

Так, в случае выбора обеспечения обязательств страхованием ответственности застройщика тариф страховой компании составляет порядка 1,5–2% от рыночной стоимости строительного объекта. Банковская гарантия от банков топ-100 обойдется в 5–6% стоимости объекта. Можно, конечно, приобрести гарантию менее надежного банка, но тогда и качество гарантии выйдет соответствующим, то есть дольщик не получит надлежащей защиты в случае банкротства застройщика.

В итоге все дополнительные расходы по обеспечению ответственности застройщика ложатся на плечи конечного покупателя объекта недвижимости и влекут увеличение стоимости квадратного метра жилья.

Вы уже неоднократно задавали вопрос о доступности жилья. Да, квадратный метр может стоить 30 тыс. рублей для конечного покупателя. Но только в том случае, если будет найден разумный баланс обязательных расходов, законодательно возложенных на застройщика.

Министерство надежды

— Почему, на ваш взгляд, сегодня в стране нет качественной политики в строительной сфере, нормальной системы государственного управления строительным комплексом?

— С этого мы и начали интервью. Отсутствие самостоятельного ведомства привело к тому, что комплексной стратегии развития строительной отрасли не было, нормотворчество в рамках Министерства регионального развития велось только в разрезе необходимости решения наиболее острых проблем строительства и ЖКХ. И в целом на федеральном уровне преобладало желание сбросить регулирование отрасли на уровень органов местного самоуправления.

Создание Минстроя России мне представляется важным шагом в формировании системной стратегии в строительной сфере. Очень надеюсь, что министерство услышит озабоченности отраслевого сообщества, будет центром принятия профессиональных решений в строительной сфере и сможет выработать новую строительную политику в стране. Б


Компания «ТехноСтройОлимп» учреждена в 2002 году Ириной Владимировной Поставничевой. С 2002 по 2006 год при участии компании «ТехноСтройОлимп» как инвестора и технического заказчика было построено и введено в эксплуатацию более 200 тыс. кв.м жилья в Белгородской, Курской областях, городе Рязань (административном центре Рязанской области), городах Егорьевск и Орехово-Зуево Московской области. В 2007 году формируется группа компаний «ТехноСтройОлимп», осуществляющая полный цикл работ в сфере девелопмента недвижимости, выполняя функции застройщика, технического заказчика, инвестора, генерального подрядчика и эксплуатирующей организации. Такое управленческое решение позволило снизить в 2007 году себестоимость строительства 1 кв.м жилья с 40 до 29 тыс. рублей, обеспечив финансовую устойчивость и стабильность компании в 2008–2009 гг.

В конце 2010 года группа компаний входит в адресную программу Московской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Шатурском районе, начав строительство 3-этажного жилого дома по ул. Энергетиков. В 2010–2012 гг. ГК «ТехноСтройОлимп» были построены и переданы под переселение в Шатурском и Клинском муниципальных районах Московской области 404 квартиры общей площадью 17 735 кв.м. В 2013-2015 гг. будет построено 391 квартира (16 725 кв.м) для переселенцев из аварийного фонда жилья города Клин, а в городе Тучково Рузского района 134 квартиры общей площадью 7 214 кв.м.

Таким образом, ГК «ТехноСтрой­Олимп» является ведущим парт­нером Правительства Московской области в реализации Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Инвестиционный портфель ГК «ТехноСтройОлимп» на сегодняшний день составляет более 490,2 тыс. кв.м жилья, из них в стадии строительства 175,3 тыс. кв.м жилья и более 314,8 тыс. кв.м жилья находится на этапе градостроительной проработки и проектирования.


Поставничева Ирина Владимировна родилась 29 августа в семье военно­служащего в городе Камышин Волгоградской области. Детство прошло по месту службы отца — в местах размещения ракетных дивизий в пос. Оловянное Читинской области, Бологое-4 Калининской области, Щелково-7 Московской области.

Окончила техникум космического машиностроения в городе Королев Московской области (специальность — «Программист»), МГТУ им. Н.Э. Баумана (специальность — «Инженер»), Институт экономики, менеджмента и права (специальность — «Юриспруденция»).

С 1989 года — программист-системщик Контрольно-испытательной станции 416 НПО «Энергия» (город Королев Московской области); с 1991 года — математик-программист администрации Щелковского муниципального района; с 1995 года — начальник юридического отдела финансово-строительной компании «ООО «Жилинвест-Строй» (специализированной организации по обеспечению жильем военнослужащих Минобороны РФ).

С 2001 года — председатель правления потребительского жилищно-строительного кооператива «Жилинвест». С 2002 года по настоящее время — учредитель и генеральный директор группы компаний «ТехноСтройОлимп».