Татьяна ПОДБЕРЕЦКАЯ:здоровая ситуация в ЖКХ — основа для решения кадровой проблемы

58-62Рубрика | Спецпроект: Кадровая политика

Текст | Николай ВАСИЛЬЕВ

Фото  | Александр ДАНИЛЮШИН

Генеральный директор управляющей компании «Гольяново» (Восточный АО г. Москвы) Татьяна Подберецкая — менеджер с огромным опытом работы как в государственной системе управления городским хозяйством, так и в частной. Она — один из пионеров современных технологий и подходов к эксплуатационному обслуживанию и управлению жилой недвижимостью в столице. (См. интервью Татьяны Подберецкой в №7/2012. — Ред.)

На этот раз мы беседуем с Татьяной Георгиевной о кадровых проблемах сферы государственного управления ЖКХ в столице и жилищно-коммунального хозяйства как отрасли городской экономики.

— Татьяна Георгиевна, готов ли столичный аппарат управления городским хозяйством к условиям работы в рыночных условиях?

— Очень часто мы видим те же методы управления городским хозяйством, что и до реформы системы управления жилищным фондом: массовое появление частных управляющих компаний, акционирование дирекций единого заказчика (ДЕЗов), формирование в отдельных случаях ТСЖ, работающих как управляющая организация, а также ЖСК…

Ярчайший пример: недавно руководителям всех типов управляющих организаций (УО) было предписано направить рабочих на приведение в порядок Новой Москвы — вырубку деревьев, уборку мусора и т.д.

— Бесплатно?!

— Разумеется. Город не платит даже за автобусы, на которых надо перевозить сотрудников — все своими силами!

Приходится снимать с объектов огромное количество специалистов, и в течение которой уж недели возить их на выполнение работ в Новую Москву…

— Это, по сути, обременение для УК и ДЕЗов…

— Жесточайшее обременение! И отказаться нельзя — директора ДЕЗов расстанутся с должностью, УК уберут с рынка… Остается брать под козырек и исполнять… При этом никто не снимал с нас ответственности перед городом за содержание обслуживаемых объектов— административная инспекция не дремлет!

Такая система отношений, такой стиль работы управляющих кадров — это, увы, правило, а не исключение. Управляющие и ремонтные организации и раньше выполняли за счет собственного финансирования, собственными материалами «благотворительные» работы: приводили в порядок больницы, подмосковные санатории…

Но эти работы по крайней мере можно было отнести к реализации социальной ответственности бизнеса, хотя многие компании проявляют ее и без понуканий. (См. интервью Татьяны Подберецкой в №7/2012. — Ред.) К тому же между УК, ДЕЗами было какое-то позитивное соревнование — кто лучше выполнит соответствующие работы, кто проявит большую фантазию. Да и подрядные организации не страдали — с ними расплачивались.

Рыночный ли это подход к управлению отраслью, к взаимодействию с управляющими компаниями? Ответ, по-моему, очевиден. И городское руководство это устраивает — проблемы-то решаются, и без дополнительного финансирования (впрочем, может быть, и с финансированием, но нам это неизвестно).

Но в том виде, как с Новой Москвой, — это просто какой-то апогей административно-командной системы в столичном ЖКХ, формально работающем на рыночной основе.

— То есть частные управляющие структуры воспринимают как часть городского аппарата?

— Совершенно верно. Так что говорить о том, что городской аппарат управления городским хозяйством адекватен современным реалиям, не приходится. Такие люди, как сейчас работают в управляющих структурах мэрии, всем удобны — они неудобны экономике. И неудобны политике — экономической и политике вообще, потому что такой стиль вызывает негативное отношение.

Если же судить о кадровой ситуации более широко, то она — разная. Если мы возьмем коммунальный сектор, то в сферах, связанных с производством воды, тепла и их поставкой, в основном сохранились профессионалы, там есть преемственность кадров, подходов к работе…

Возьмем, к примеру, Мосводоканал, долгие годы возглавляемый Станиславом Владимировичем Храменковым: у этой организации высокий общий профессиональный уровень, к специалистам там относятся бережно. Не могу не признать, что там работают специалисты высокого класса.

В МОЭК другая ситуация. Там было уже несколько смен высшего руководства, и с приходом нового начальства система менялась сверху донизу: от подходов до кадров. Особенно часто меняются менеджеры, инженеры, аналитики… Мастера и сантехники, слава богу, не в такой степени подвержены управленческому произволу.

Ситуация в МОЭК накануне ее слияния с МТК (Московской теплосетевой компанией) по меньшей мере странная. Система АСКУПЭ не работает. Раньше существовали виртуальные кабинеты, в которых можно было проверить показания приборов учета.

Сегодня информация о фактическом потреблении тепловой энергии полностью закрыта — подозреваю, в силу того что многие приборы не работают, а специалисты МОЭК занимаются «рисованием».

Мы, конечно, в ближайшее время хлебнем неразберихи с начислениями. Прогнозирую большое количество судебных разбирательств.

— Но городские суды, скорее всего, встанут на сторону тепловиков…

—Да, вполне вероятно. Но и МОЭК ожидают проблемы в любом случае, потому что деньги для оплаты предъявленных счетов взять неоткуда. В силу определенных обстоятельств жителям длительное время выставлялись счета не по факту потребления по общедомовым приборам учета, а по нормативам: таково было решение на городском уровне. В результате все УК оказались в убытках, покрыть которые нереально. Только при оплате воды по каждой управляющей организации недоначислено населению от 5 до 7 млн руб. за потребленные ресурсы! Все УО в одночасье поставили на грань банкротства…

Петр Павлович Бирюков, заместитель мэра в Правительстве Москвы, курирующий городское хозяйство, недавно рекомендовал погашать образовавшиеся из-за недоначислений долги из городских субсидий на содержание и текущий ремонт жилого фонда. Но использовать данные субсидии на погашение этих долгов – нецелевое расходование средств, за которое могут привлечь к ответственности. А за какие средства содержать жилой фонд? Финансировать разницу нужно либо за счет каких-то городских источников, либо за счет жителей — что вызовет, мягко говоря, негативную реакцию… Вот какова цена популистских, непрофессиональных решений городских руководителей в сфере ЖКХ!

Если брать кадровую ситуацию в жилищном секторе, то нужно отдельно говорить, с одной стороны, о сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда, в том числе управления этой эксплуатацией, с другой — о сфере управления объектами жилой недвижимости. В первой сфере ситуация в целом сносная. В части низшего звена — слесари, электрики и т.д. худо-бедно остались, в основном немолодые, но есть и моложе…

— А с чем связано массовое привлечение на рабочие позиции гастарбайтеров?

— С тем, что в столице нет рабочих кадров в нужном количестве. Даже за высокую зарплату их можно привлечь только из ближнего зарубежья и некоторых регионов России.

— Но почему в основном привлекают из Средней Азии, а не, скажем, из союзной с Россией Белоруссии?

Проблемы с привлечением тех и других одни и те же. Поэтому и привлекают тех, кому можно меньше платить, и кто наименее требователен к работодателю — мигрантов из Средней Азии.

Есть хорошие специалисты в Белоруссии, Украине, Молдавии, готовые к нам переехать. Это люди с руками и со знаниями, люди европейской культуры, а не специфической азиатской, которая в больших количествах вызывает негативную реакцию. Но, для того чтобы их привлечь, нужны корректировки миграционных правил.

Может, вернуться к практике 70-х годов? Тогда был так называемый лимит: когда то или иное предприятие привлекало конкретное количество людей при условии, что оно обеспечивает их жильем, обучает и дает рабочее место.

— А почему в Москве не осталось кадров эксплуатационщиков?

— Их никто не готовит уже много лет — с 90-х годов. Сегодня в отрасли еще остались и работают выпускники 1989 года, люди, которые пришли тогда — это прекрасные специалисты. Но моложе они не становятся. И практически негде заказать подготовку новых кадров.

Теперь ситуация катастрофическая, ведь у себя на рабочем месте мы можем в лучшем случае переобучить специалиста смежной специальности, но не можем подготовить специалиста с нуля!

Мы совместно с рядом УО несколько лет назад выходили в мэрию с предложением создать учебный центр ЖКХ на базе бывшего 46-го ПТУ. Мы предполагали совместно с городом построить рядом технический центр — для практического обучения на современном оборудовании. Прошли все ступени, получили все необходимые резолюции. Лужков поддержал! Но в конце концов получили от его присных ответ, что город и без нас решит эти задачи.

Вообще подобные ПТУ, возможно, где-то в ЦФО и сохранились, несколько лет назад они еще были во Владимирской области… Сейчас не знаю, есть или нет.

Были техникумы, которые готовили прорабов и мастеров для эксплуатационной сферы. А сегодня для них даже нет должностей в системе ЖКХ — теперь сплошь менеджеры, без определенной квалификации… Соответствующие учебные заведения тоже приказали долго жить.

Несмотря на обилие вузов, государственных и коммерческих, и на то что у города есть собственные вузы, почти никто не готовит инженеров по эксплуатации зданий. И уж точно никто не учит экономистов и юристов для сферы ЖКХ. А в подобных специалистах большая нужда…

Если говорить об управленцах эксплуатационной сферы, есть еще старые кадры — бывшие начальники РЭУ. Но они уже в возрасте, многим далеко за 50, а адекватной смены им что-то не видно. Среди более молодого поколения много непрофессионалов, назначенцев от глав управ, стремящихся прибрать к рукам соответствующие организации…

Есть у руководителей эксплуатационных организаций и трудности адаптации к современной ситуации. Раньше начальник РЭУ понимал, что от него требуется: хорошо сделать работу за определенный, адекватный бюджет. А теперь и бюджетов адекватных нет, и есть претензии со стороны контролирующих органов города, зачастую не связанные с качеством работ. Требуются не качество и объемы, а требуется «закрыть вопрос» — понятно, каким способом: непустым конвертом.

— Руководители эксплуатационных и ремонтных предприятий оказываются между молотом и наковальней?

 Сегодня ситуация следующая. Во-первых, жильцы как не платили, так и не платят: собираемость платежей 85% — это хорошо, причем чем богаче жильцы дома, тем хуже платят, потому что лучше знают закон и более циничны. А за объекты государственной или ведомственной собственности неплатежей даже больше, чем за частные квартиры!

Компании, которые занимаются управлением объектами жилой недвижимости, пока еще не «прописались» в городской системе ЖКХ — да и в системе ЖКХ страны в целом.

— В чем суть их работы?

— Основная задача управления недвижимостью — повышение капитализация объекта, в этих целях разрабатывается бизнес-план, проект модернизации объекта, привлекается инвестор. В целях увеличения капитализации и получения нормативной прибыли проводятся мероприятия по устранению неисправностей в инженерных системах, применяются инновационные материалы, обеспечивающие максимальную экономию и снимающие потребность в ремонте на долгие годы, внедряются энергосберегающие мероприятия.

— Городская власть готова постепенно перестраивать систему?

— Мне кажется, наоборот, происходит закручивание гаек.

Частные управляющие организации сегодня работают в жестких тисках, в условиях тотального недоверия со стороны городских структур. Постоянно пытаются ввести больше контроля за работой управляющих организаций, причем контроля непрофессионального.

В общей сложности 20 организаций следят за деятельностью одной управляющей компании: помимо жилинспекции, административная инспекция, ГУИС, УБЭП, коммунальные организации, управа, префектура… И у каждого свои требования и интересы.

Даже работник МОЭКа при приемке домов в период подготовки многоквартирных домов к зиме зачастую не подписывает бумаги под любыми надуманными предлогами… И так со всеми контролерами. Вы же понимаете, что чем больше контроля, тем больше условий для коррупции.

С недавних пор жилинспекция может подать в суд, если, по ее мнению, принято неправильное решение собственниками по выбору УО — представляете? – и по суду отменить это решение…

— Почему жители зачастую боятся частных УК?

— От незнания рынка управления недвижимостью, недоверия ко всему новому и неизвестному и формирования негативного образа частных УК в медиа. К тому же ДЕЗ привычнее слуху.

Недавно в Общественной палате РФ, где я принимала участие в слушаниях, обсуждалось обращение жителей одного из многоквартирных домов. Заявляют: «Мы хотим вернуться в ДЕЗ!» Спрашиваю: «Вас там хорошо обслуживали?» «Нет, плохо», — отвечают. «Тогда зачем вам ДЕЗ?» — «На него можно повлиять!»

Это иллюзия. ДЕЗ —это такая же точно коммерческая структура, цель которой — извлечение прибыли, только учрежденная субъектом государства. Трудно сказать, чьи интересы для ДЕЗ главнее – жителей, которые ее наняли, или чиновников. Если кто-то думает, что ДЕЗы получают больше госфинансирования, он глубоко ошибается. Сегодня все равны, только проверяют их, может быть, меньше и относятся к ним лояльнее.

Подобным стереотипам способствует и то, что частные управляющие организации на высшем политическом уровне объявили виновными во всех смертных грехах — не знаю уж, с подачи каких чиновников. Владимир Владимирович Путин и Дмитрий Анатольевич Медведев иначе как «эти управляющие компании» нас не именуют. Звучат заявления в худших традициях эпохи борьбы со спекулянтами. Такое отношение к частным УК — большая политическая ошибка!

Истинный виновник проблем в ЖКХ — бюрократическая заорганизованность, запутанность, причудливая смесь капитализма и социализма.

И бюрократическое безумие нарастает. Вот сейчас создаются многофункциональные центры «одного окна» для жителей. Идея-то не плохая, но для эффективной работы таких центров необходимо создать общегородской банк баз данных всех структур, для получения необходимой информации в режиме онлайн.

Почти десять лет назад, в бытность мою директором ДЕЗ «Преображенское» в районе был создан центр обслуживания населения — в сущности, «одно окно», только рационально организованное.

Суть его работы была в следующем: сотрудники сами собирали все необходимые документы по заявлению жителя, связывались с различными организациями. Житель приходил и получал готовый документ! Вот это называется «одно окно»!

А сегодня, прежде чем обращаться в « одно окно», необходимо самому собрать кучу бумажек.

Точно так же, скорее всего, будет работать этот многофункциональный центр. Соберут там разных специалистов и будут гонять посетителя по этому центру от одного чиновника к другому. Потому что у каждого учреждения — свои базы и списки.

— Как решается городскими властями, и как нужно, с вашей точки зрения, решать проблему капитальных ремонтов?

— Сегодня любыми способами государство стремится не выполнить свои обязательства по капремонтам, предусмотренные статьей 16 Жилищного кодекса РФ.

Мы подготовили для включения в программу капремонта документы на три дома. Ни один в программу не попал! Запятая не там стоит…

Но документ ведь из-за этого не становится юридически ничтожным! В основе капитального ремонта лежит техническое состояние дома. А что до оформления бумажек — ребята, возьмите эту работу на себя! Да и распределение средств на ремонты оставляет желать лучшего.

— Что необходимо, чтобы сфера управления жилой недвижимостью получила развитие?

— Во-первых, в ЖК внести изменения: в определение понятия «управление жилищным фондом» и в определение цели управления – это «повышение капитализации объекта». В ЖК сегодня написано, что управление жилым фондом — создание благоприятных и безопасных условий проживания, что в корне неверно и уже завело данное направление бизнеса в тупик.

Изменение цели управления позволит изменить и подход к данному бизнесу, и внесет кардинальное изменение в перечень задач, лежащих перед управляющими компаниями. Изменение направления в сфере управления жилой недвижимостью привлечет  в ЖКХ класс компаний, имеющих опыт управления недвижимостью, и ситуация изменится коренным образом.

Во-вторых, необходимо ограничить право собственников жилья «переизбирать» УО в любое время, независимо от наличия оснований для «переизбрания» или отсутствия таковых. О каком инвестиционном подходе при этом может идти речь? Кто будет инвестировать в дома при таких условиях?! Договор должен заключаться на три-пять лет, законодательно должно быть предусмотрено возмещение затрат УО при расторжении договора, если с ее стороны были инвестиционные вложения.

— Мы знаем, что вы со своими специалистами нашли юридическое решение вопроса…

— Да, в наших договорах с собственниками прописано возмещение издержек по договорам при их расторжении, но и мы ни от чего не застрахованы

– Именно в амплуа управления объектами жилой недвижимости выступает прежде всего ваша компания?

— Да. Для выполнения работ по эксплуатации и техническому обслуживанию мы нанимаем подрядные организации..

— Компании, управляющие жилым фондом как объектами недвижимости — ключевое звено, которого не хватает в системе ЖКХ?

— Совершенно верно!

Когда появятся эти институты, все встанет на свои места. Компании, управляющие объектами жилой недвижимости, руководствующиеся бизнес-планом, приведут эти дома в порядок, добьются от государства соблюдения обязательств по капитальному ремонту, которые сегодня под любыми предлогами не выполняются или выполняются безобразно, сами проведут тендеры среди подрядных организаций — за реальные деньги. Подберут других подрядчиков — по эксплуатации, будут внедрять современные инновационные решения и технологии, обеспечивающие экономию средств и рентабельную работу управляющих компаний… Выстроят отношения с жителями…

Кадровый вопрос для формирования «управляющего» звена ЖКХ — один из первейших. Управлению жилой недвижимостью в рыночных условиях не учат ни в России, ни в ближнем зарубежье — только в «дальнем», например в Восточной Европе, которая уже прошла необходимые этапы преобразования своего ЖКХ.

А у нас управляющих ориентируют только на управление эксплуатацией здания, по схеме: дали денег — приобрел материалы, отремонтировал, отчитался.

— Что делать? Посылать учиться в Восточную Европу?

— Лучше приглашать к специалистов к нам, чтобы они проводили учебу с учетом наших реалий. Кстати, и у наших специалистов есть чему обучиться. Заинтересовать управляющих из сферы коммерческой недвижимости, где сфера управления объектами недвижимости за последние 20 лет вполне сформировалась, и обучать специ­фике управления жилыми домами.

— Готовы ли вы сами учить, просвещать?

— Да, для меня важно поделиться своим опытом. Мне уже не 20 лет, и хочется передать свои знания. Я готова организовать школу управляющих, мастер-классы, учить, просвещать, в том числе и госслужащих.

Хотелось бы оставить о себе себя хорошую память в отрасли, которой я профессионально занимаюсь. Свою задачу я вижу в применении моих знаний в целях системных преобразований в ЖКХ, в сфере управления объектами недвижимости, в том числе многоквартирными домами. Жизнь людей в домах должна быть комфортной, так как «бытие определяет сознание».

Всем пора осознать, что ЖКХ — это очень серьезная, большая отрасль народного хозяйства, одна из базовых отраслей! ЖКХ всегда было и всегда будет — это поле для вечного бизнеса.

Неслучайно крупные девелоперские компании всегда стремились выйти на рынок ЖКХ: и «Интеко», и АФК «Система», и «Миракс-групп», и «Донстрой»… Управление недвижимостью очень интересно как бизнес — это постоянный, надежный поток финансовых средств.

Сейчас, после вступления России в ВТО, на российский рынок устремятся компании из Восточной Европы, они разбудят наше сонное царство, ведь ими не покомандуешь из начальственного кабинета…

Следовательно, рыночные процессы в отрасли возьмут свое. И важно, чтобы это произошло не вопреки государственной политике, а благодаря ей. Чтобы государство училось управлять рыночными методами, способствовало цивилизованному развитию жилищно-коммунального хозяйства.

 

28 октября
Татьяна Георгиевна Подберецкая,
ставшая ведущим экспертом нашего журнала
по проблемам ЖКХ,
отмечает день рождения.
Поздравляем Вас, Татьяна Георгиевна!
Желаем Вам крепкого
здоровья, долголетия,
дальнейших успехов
в бизнесе!

Редакция журнала «БОСС»
Издательская группа
«Профи-Пресс»

 

Подберецкая Татьяна Георгиевна работает в ЖКХ с 1990 года. До этого была начальником геологических экспедиций, работала в Иране и Ираке. С 1991 года — главный инженер РЭУ. С 1997 года — директор Дирекции единого заказчика «Преображенское» (ныне ГУП «Управляющая компания “Преображенское”»).

Татьяна Подберецкая — заслуженный и почетный строитель России, член-корреспондент Академии жилищно-коммунального хозяйства. Входит в экспертный совет Рабочей группы по реформированию сфер ЖКХ и энергетики. Является экспертом Центра развития предпринимательства Москвы при Правительстве Москвы. Лауреат премий «Россиянин года – 2006», «Женщина-директор года – 2005», «Национальное величие – 2011».