Смена образа

Текст | Ирина СКЛЯРОВА

ЖКХ стремится приобрести человеческое лицо.

Об эффективности привлечения частного капитала в ЖКХ и, в частности, в управление многоквартирными домами, говорится много. Но полноценному государственно-частному партнерству в коммунальной сфере мешает отсутствие четких условий взаимодействия жильцов, управляющих компаний и надзорных органов.

Если в подъезде прорвало трубу, сломался лифт, а уборщица приходит мыть дом раз в неделю, большинство россиян даже не будут сильно возмущаться. С советских времен все мы привыкли к ЖКХ в образе полутрезвого слесаря в ватнике. Однако те, кто уже успел насладиться прогрессивными решениями по управлению домом в современных ТСЖ, организованных в некоторых новостройках, понимают, что создать жилищный комфорт в многоквартирном доме может только частная управляющая компания.

Реформа ЖКХ идет в России с середины 90-х, но цельной концепции развития коммунальной сферы все еще не появилось. И это несмотря на то, что в стране действует Федеральная целевая программа по реформированию ЖКХ на 2010–2020 годы.

В силу отсутствия внятной позиции государства на предмет того, в чью компетенцию входит забота о многоквартирном доме, возникающие в городах управляющие компании стремятся объять необъятное, пытаясь собственными силами оказывать все услуги по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Универсальность предлагаемых услуг на деле выливается лишь в текущее обслуживание, которому и отдается приоритет. Объясняется это тем, что собственники жилья пока еще не в полной мере осознали все преимущества профессионального управления и оценивают качество работы управляющих компаний лишь по исправности лифта, домофона и чистоте на лестницах. А все благие намерения относительно ремонта жилых зданий часто сталкиваются с несвоевременной оплатой жилищно-коммунальных услуг.

Поскольку изношенность жилого фонда в стране велика, важнейшая задача реформирования ЖКХ по-прежнему состоит в обеспечении элементарной эксплуатационной надежности жилых зданий. В мировой практике эксплуатационная надежность жилого здания подразумевает три составляющие: безотказность инженерных сетей, долговечность и регламентный ремонт. У нас в стране акцент делается лишь на последнее слово в этой фразе, причем без прилагательного «регламентный». Ремонтируются здания и коммунальные сети по принципу «решаем проблемы по мере их возникновения». Для того чтобы ремонт и обслуживание проводились заблаговременно, нужны не только управленцы, нужны прямые инвестиции. А быть инвестором, вкладывающим деньги в коммуналку, сегодня очень рискованно.

У каждого своя правда

 

Высокий риск инвестирования в коммунальное хозяйство связан в первую очередь с низким качеством госрегулирования, неразвитостью концессионных соглашений, низкой рентабельностью и отсутствием долгосрочной тарифной политики.

Несмотря на определенные трудности в ЖКХ постепенно внедряется малый бизнес. В общем количестве компаний, работающих в этой сфере, доля участия малых и средних предприятий доходит уже до четверти. Но частные инвестиции нельзя заставить прийти в отрасль — их можно только привлечь. Для этого требуются понятные «правила игры» и низкие финансовые риски. Особенно это касается водоснабжения, канализации, ремонта внутридомового электрооборудования, вывоза твердых бытовых отходов, где потребности в инвестициях очень высоки, а инвестиционная отдача на первых этапах близка к нулю.

Дополнительную инвестиционную привлекательность коммунальному комплексу создало бы развитие концессионных отношений. Сегодня значительная доля коммунального хозяйства страны находится в эксплуатации муниципальных унитарных предприятий и акционерных обществ, контролируемых органами местного самоуправления. Большинство таких организаций не заинтересовано в привлечении дополнительных инвестиций. Рост затрат на предоставление коммунальных услуг покрывается ростом тарифов, а если тарифа не хватает — бюджетными дотациями. Принимаемые городскими и региональными властями тарифные решения зачастую излишне политизированы. Органы власти всех уровней больше заботятся об ограничении роста тарифов, нежели об улучшении качества услуг и привлечении инвестиций в модернизацию коммунального хозяйства. Примером этого является искусственное ограничение роста тарифов в предвыборные периоды, а также установление тарифов без учета финансовых потребностей для реализации инвестиционных программ.

Деньги на ветер

 

Незащищенность инвестора — лишь одна сторона медали. Другая колоссальная проблема коммунального сектора состоит в том, что информация о финансовой деятельности управляющих компаний все еще остается под замком для собственников квартир. В прошлом году вышло даже специальное постановление правительства об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Жильцы многоквартирных домов имеют весьма приблизительное представление о том, какая сумма собрана на проведение текущего и капитального ремонта их многоквартирного дома. Большинство управляющих компаний не раскрывают этих сведений. Часто деньги оказываются не израсходованными по целевому назначению, и сэкономленные суммы используются по усмотрению управляющей организации.

Но, даже получив открытый доступ к информации о выполненных работах в своем многоквартирном доме, собственник зачастую не может вычленить из нее сведения о сумме, которая была направлена на содержание и ремонт дома. Законодательство не регулирует вопрос учета управляющей организацией всех средств, перечисляемых гражданами за содержание и ремонт жилого помещения. Каждый управляющий ведет учет средств по своим правилам. Отсутствие связи между размером платежей и объемом выполняемых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества серьезно сдерживает развитие бизнеса по управлению многоквартирными домами. В договорах на обслуживание многоквартирных домов, как правило, отсутствует регламент работ, в итоге же возникают конфликты и взаимные претензии потребителей и управляющих организаций.