Элина МАЛОМУД: решению проблемы энергоэффективности в жилищном секторе мешает неудачное законодательство


Текст | Валерий САВЕЛЬЕВ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН


Директор управляющей компании «Уютный дом» (Салехард, ЯНАО) Элина Маломуд убеждена, что бизнес в области ЖКХ может стать эффективным. Но только в том случае, если государство «разблокирует» для этого сектора многие возможности развития, «заблокированные» действующими нормативными актами.

— Элина Леонидовна, в чем «северные» особенности подходов к решению проблем коммунального комплекса?

— Я думаю, в каждом из регионов России своя специфика. На «северах» она тоже, конечно, есть.

Если говорить конкретно о нашем субъекте Федерации — Ямало-Ненецком автономном округе, подчеркну три особенности.

Первая — суровые погодные условия. Они повышают, во всяком случае должны повышать, меру ответственности работников ЖКХ.

— Это происходит не всегда?

— Увы. И у нашей компании был ряд случаев, когда мы были вынуждены буквально спасать людей, оказавшихся без тепла в домах, обслуживаемых нерадивыми управляющими организациями. В том числе, кстати, муниципальными.

Вторая особенность: ни для кого не секрет, что большинство северных городов строились в авральном порядке. В ЯНАО, как и в соседних регионах, по-прежнему много фактически временного жилья.

В итоге, люди по 40—60 лет живут в домах, нормативный срок эксплуатации которых 20 лет.

— То есть истек 20—40 лет назад?

— Да. И живут зачастую без централизованного водоснабжения и водоотведения, а то и теплоснабжения. Это результат нерешенности проблемы ветхого и аварийного жилья, которая в северных районах, конечно, во сто крат острее, чем в центральной России. Причем решение проблемы ветхого жилья должно быть системным, а не «пожарным», как зачастую бывает сейчас.

Третья особенность — специфическая северная застройка на мерзлых грунтах. Мерзлые грунты требуют очень аккуратного с ними обращения. Неправильная теплоизоляция сетей и протечки способны в достаточно короткий срок нанести существенный ущерб зданиям и сооружениям.

Однако в связи с тем, что здания возводятся на сваях, отсутствуют подвальные помещения. Соответственно, подвалы жилых домов нельзя приватизировать, как это делают в других регионах: использовать под магазины, склады, зачастую с опасным товаром. Это большой плюс для обслуживающих организаций — так как отсутствуют проблемы с обслуживанием инженерных сетей зданий, часто наблюдаемые в других городах.

— И, наверное, четвертой особенностью можно назвать повышенное энергопотребление?

— Дело в том, что во многих регионах России жилищный комплекс — основной потребитель энергетических ресурсов. Точных цифр приводить не буду, такой статистики нет. Могу привести для примера только город Салехард, где потребление энергоресурсов жилым сектором составляет больше 50% всех вырабатываемых ресурсов.

— Потому политика энергосбережения в ЯНАО делает основной акцент на энергосбережении именно в сфере жилищного комплекса?

— Нет, я бы так не сказала. Как раз в жилищной сфере вопрос энергосбережения пока по большому счету не отрабатывался. Разве что в каких-то частных случаях.

Речь идет о применении современных энергосберегающих технологий при строительстве зданий. Например, оснащение строящихся домов комплексом индивидуальных и общедомовых приборов учета потребления энергоресурсов, а также крышными котельными или индивидуальными квартирными котлами.

Сейчас нами разработан проект превращения обычного многоквартирного дома в энергоэффективный. Если получится решить вопрос с финансированием, то к началу следующего отопительного сезона и полярной ночи работы будут закончены. Хотелось бы иметь больше возможности, в первую очередь финансовой, для применения энергосберегающих осветительных приборов с системами оптико-акустических или инфракрасных выключателей, системами частотной разгрузки. Все это позволяет уменьшать потребление электроэнергии до 40% и более от норматива. Нормативы в России, как известно, практически везде завышенные, но экономия все равно существенная. И это далеко не предел.

— Использование энергосберегающих технологий принесло вашей компании известность в масштабах всей России…

— Ну, до всей России, думаю, мы еще не доросли, но в городе нас знают. Энергосберегающим технологиям мы уделяем особое внимание, начали заниматься этой работой задолго до выхода 261-го Федерального закона. Здесь сказывается субъективный фактор.

Дело в том, что я по специальности энергетик, очень долго проработала в энергетическом секторе, отвечала и отчасти отвечаю за соответствующее направление в Инвестиционно-строительной корпорации ЯНАО, чьей дочерней компанией является УК «Уютный дом».

Программы энергосбережения — это прежде всего программы ИСК ЯНАО: программы стратегические, «на вырост». Энергосбережение в сфере ЖКХ — одна из сфер моих приоритетных профессиональных интересов.

— На вырост? То есть экономического эффекта от энергосбережения сейчас вы не ощущаете?

— Увы, нет. Так, к сожалению, устроено наше законодательство: оно не создает для строителей или управляющих организаций заинтересованности в решении проблемы энергосбережения. Только меры административного характера.

Да, есть в стране Закон об энергосбережении, документы, которые приняты во исполнение этого закона. Но эти нормативные акты декларативны и в лучшем случае половинчаты.

Судите сами. Оплата за коммунальный ресурс целиком, по действующему законодательству, перечисляется ресурсоснабжающей организации. Следовательно, если есть установленные нами счетчики ресурсов и потребитель имеет возможность платить за то, что он реально потребил, а не по завышенному нормативу, выгоду от экономии получит только он. Другой вопрос, что, кроме коммунального ресурса, есть еще и коммунальная услуга, включающая в себя в том числе и установку приборов учета.

Заниматься сбережением ресурсов не выгодно ни ресурсоснабжающей организации — потому что это ведет к уменьшению ее доходов, ни УК. Конечно, для нас важны интересы жильцов, но польза для УК только косвенная: мы никаких прямых доходов за энергосбережение не получаем.

Для управляющей компании это прежде всего затраты. Компенсировать их помогают только специальные гранты за развитие энергосбережения, выплаченные администрацией города или округа. В какой-то мере они позволяют заменить отсутствие рыночной заинтересованности, но лишь отчасти, ведь такие решения не являются системными.

Далее. Мы собираем средства за коммунальный ресурс для ресурсоснабжающих организаций, обеспечивая максимальный сбор доходов. По некоторым нашим домам сбор средств достигает европейского уровня — 95—97%, что большая редкость для России. По социальным домам процент, конечно, меньше. Но в среднем по объектам компании он на уровне 93%!

И при этом мы не только не получаем — в связи с несовершенством нашего законодательства — оплату за сбор доходов, но и находимся под дамокловым мечом юридических претензий со стороны ресурсоснабжающей организации.

— Из-за того, что собираете не 100%?

— Да. Вынуждены доплачивать им недостающие до 100% платежи! При этом тарифы постоянно повышаются, даже в период кризиса, когда платежеспособность граждан сократилась. Понимая, что люди находятся на грани, мы не поднимаем тариф на жилищные услуги, хотя затраты на оказание этих услуг растут вместе с тарифами на энергоресурсы.

О какой эффективности бизнеса в сфере ЖКХ в такой ситуации может идти речь? Мы вынуждены за счет одного направления нашей деятельности — оказания жилищной услуги, где мы устанавливаем расценки сами, дотировать другое направление — обеспечение оплаты ресурсоснабжающей организации коммунального ресурса. И тут необходимо снова вернуться к понятиям коммунального ресурса, то есть электроэнергия, тепло, газ и т.д., и коммунальной услуги, то есть обеспечение жителей коммунальным ресурсом. Так вот, в рамках существующего законодательства управляющие организации оказывают коммунальную услугу бесплатно, что является прямым убытком.

— Отсюда проблемы у многих компаний на рынке ЖКХ?

— Конечно. В итоге тем, кто хочет работать честно, делать это очень тяжело. Проще прийти, отработать некоторое время, собрать с людей деньги и уйти. В итоге в этой сфере, к сожалению, появилась масса недобросовестных, ненадежных организаций. При этом по закону они отвечают по своим обязательствам только 10 тыс. уставного капитала. Потребителю услуг нужны дополнительные гарантии надежности.

Пытаемся второй год создать Единый расчетно-кассовый центр с расщеплением платежей на коммунальные и жилищные услуги, в течение всего этого времени сталкиваясь с жестким противодействием двух муниципальных предприятий — ресурсоснабжающего и управляющей организации, хотя, по идее, именно они должны были бы больше всех ратовать за его создание. У меня лично возникает вопрос: почему так происходит и кому это выгодно? Именно для решения этой и аналогичных проблем мы в Салехарде создали Ассоциацию собственников жилья и управляющих компаний.

— Вы ее, насколько мы знаем, возглавляете?

— Да.

По нашему замыслу, она должна выполнять роль СРО, работающих в сфере ЖКХ города — в частности, отвечать по обязательствам своих членов. На мой взгляд, необходимо также ввести обязательное требование ко всем предприятиям в сфере ЖКХ по проведению независимого аудита их тарифов.

Кроме того, наша ассоциация решает задачи коммуникации между собственниками, ТСЖ и управляющими компаниями.

— Какие ключевые проблемы вы видите в сфере взаимоотношений УК с собственниками?

— Главная проблема — отсутствие чувства собственности у собственника. К сожалению, подавляющее большинство собственников до сих пор не могут понять, что их зона ответственности не заканчивается за порогом квартиры. Поэтому так трудно им принимать какие бы то ни было коллективные решения.

— Что мешает развитию самоуправления собственников жилого фонда?

— Основным препятствием развития самоуправления собственников жилья является элементарное незнание того, какие задачи и каким образом решает это самоуправление и каких целей они хотят достичь. По моему опыту, только 10—12% собственников имеют более или менее четкое представление о новой, рыночной организации системы ЖКХ. Остальные говорят: «Почему мы должны выбирать подрядчика и отвечать за свои решения?»

Отсюда проблемы с ТСЖ, которые нередко пытаются выступать не только в качестве «законодательной власти», но и «исполнительной», то есть как заказчик не только совокупной жилищной услуги, но в отдельности каждого ее вида. Это, как и всякая непрофессиональная деятельность, приводит к катастрофическим последствиям.

Понятно, что с людьми нужно работать: объяснять, рассказывать, как действует система ЖКХ… И во многом это задача государственных и муниципальных органов власти. Но, увы, администрации с этой своей обязанностью не очень справляются.

У нас эту функцию тоже взяла на себя Ассоциация собственников жилья и управляющих организаций. Она организовала в рамках своей деятельности Школу активного собственника.

— Каковы ключевые факторы эффективности компании в области ЖКХ?

— Ключевые факторы эффективности любой коммерческой организации — ее стабильное и устойчивое положение на определенном рынке услуг, которое достигается путем постоянного развития. А так как развитие зачастую ограничено размерами района или муниципального образования, то развитие становится тождественным модернизации в рамках этого района или образования.

Второй существенный фактор — кадры, их профессионализм, в том числе профессионализм и компетентность управленческой команды.

— Насколько остра кадровая проблема в коммунальном комплексе?

— К сожалению, кадровый голод сейчас наблюдается практически во всех отраслях производственного сектора: ЖКХ не исключение. Почти 20 лет в стране не готовились инженерные и технологические кадры. В жилищно-коммунальном комплексе добавляется также дефицит юристов и экономистов, подготовленных к работе в достаточно специфической сфере ЖКХ.

— А каковы ключевые факторы успеха компании «Уютный дом» на рынке?

— Ключевых фактора два — жесткий отбор персонала и максимальная открытость для потребителя.

— Как вы предлагаете решать проблемы законодательства, препятствующие нормальному развитию ЖКХ?

— В законодательстве уже разделены понятия «коммунальный ресурс» и «коммунальная услуга». Однако несмотря на это разделение управляющая организация не имеет права изменять стоимость ресурса при его продаже, то есть коммунальная услуга оказывается бесплатно. Сказав А, нужно было сказать и Б: то есть разделив поставку коммунальных ресурсов и коммунальную услугу, разделить также оптовую и розничную стоимости ресурсов.

Или — другой вариант решения проблемы: установить обязанность ресурсоснабжающей организации оплачивать работу по сбору доходов, которую проводит для нее управляющая компания.

Кроме того, важнейшим пунктом законодательства должны быть длинные тарифы на ресурсы — неизменяемые в течение не менее чем трех лет. И, как я уже сказала, независимый аудит тарифов как на коммунальную, так и на жилищную услуги.

— Какую роль, с вашей точки зрения, играет привлечение эффективных, опытных управленцев из бизнеса к решению государственных проблем?

— Эту роль трудно переоценить. Можно привести десятки, сотни примеров принятия законодательных актов без участия профессионалов. Они есть буквально в каждой отрасли.

Поэтому недостаточный профессионализм при принятии решений, касающихся той или иной отрасли, — это системная проблема нашей экономической политики. Она должна решаться законодательно: введение в законодательство норм, предусматривающих систематические консультации с профессиональным сообществом, учет мнения этого сообщества при принятии решений. Сделав это, мы получим совершенно иное качество формулирования и реализации государственных решений.