Жилье надежды нашей

Текст | Сергей РЫЖЕНКОВ

Малоэтажное жилье президент выдвинул в качестве важнейшего приоритета.

Механизм запущен

На следующий день после 1 апреля избранный, но еще не вступивший в должность президент Дмитрий Медведев на заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике объявил о начале нового этапа в малоэтажном строительстве. 7 мая, в день инаугурации, он уже подписал указ «О мерах по развитию жилищного строительства». В нем предусматривалось создание федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, изъятие неиспользуемых земель, находящихся в федеральной собственности, для передачи их под малоэтажное строительство и поручалось правительству подготовить проекты законов о фонде (спустя месяц был внесен в Государственную думу) и об изъятии федеральных земель (должен быть внесен до 1 сентября).

То, что указ подписан в день инаугурации, а значит, ему придается особое значение, не должно вызывать удивления. Еще будучи первым вице-премьером, начиная с 2006 года, Медведев неоднократно предпринимал попытки вывести строительство малоэтажного жилья на новый уровень. Теперь в числе прочих прорывных инициатив, которые начнут реализовываться в период его президентства, малоэтажное строительство займет особое место: то, как реализуются жилищные программы в период правления того или иного первого лица, дает весомую долю в оценке населением его деятельности. Хрущевки позволили переехать массе граждан из бараков и коммуналок в почти цивилизованные дома. Обещанных к 2000 году «горбачевок» не получилось. Теперь на очереди вопрос о «берлогах» в 70—120 м по цене 20 тыс. руб. за «квадрат». Согласно разработанному Министерством регионального развития проекту долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан «в качестве ориентира на период до 2015 года обозначается доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60% от общих объемов ввода жилья по стране».

Учитывая неудачи дальних предшественников Медведева на поприще обеспечения граждан недорогим жильем, а также опыт реализации текущей федеральной целевой программы «Жилище», результатом которой стало понижение, хотя и незначительное, уровня доступности жилья, нужно понимать: о том, чтобы ввязаться в бой, а там уже, по приписываемому Наполеону принципу, смотреть, что предпринять дальше, речи идти не может.

Ожидания, которые по мере продвижения проекта неминуемо начнут расти, придется оправдывать.

В весенние месяцы информация о том, что добротный, хотя и далеко не люкс, загородный дом в 100 «квадратов» обойдется в 2 млн руб., не могла не «зацепить» десятки миллионов людей — чиновники говорят о 80% граждан России, желающих жить в индивидуальных домах. Наверное, лишь единицы начали интересоваться, куда идти «записываться», но наверняка очень и очень многие включили этот посыл в том или ином виде в личные планы на будущее. Хотя, разумеется, немалая доля объективно заинтересованных сограждан отнесла второапрельские тезисы на счет инерции предыдущего дня, а подписание указа — на традиционное желание подарить народу в такой день что-то позитивно-запоминающееся.

Так все-таки что является двигателем данного проекта — политический риск (и если да, то насколько он оправдан?) или точный (более или менее) расчет?

Сработает ли?

Никто не станет утверждать, что в основе проекта строительства малоэтажного жилья лежат точные расчеты. Если бы они были, то их наверняка предъявили бы публике. Более того, есть в проекте вещи, точным расчетам, скорее всего, не поддающиеся из-за эффекта непредсказуемого взаимодействия разноплановых факторов. Скорее, речь идет о таких трех источниках и составных частях уверенности, как существующий опыт, прикидочные оценки — неизбежно, но не так уж чтоб слишком «плавающие» — плюс расширившиеся финансовые и организационные возможности государства.

Что касается имеющегося в стране опыта, то с самого начала Медведев приводил в пример практику Белгородской области, где проект малоэтажной застройки начал осуществляться аж в 1994 году, что привело в середине 2000-х к тем самым примерно 60% в общем объеме жилищного строительства в регионе, которые предусматривает для страны в целом проект стратегии Минрегиона. При этом минимальная стоимость «квадрата» в регионе — 30 тыс. руб.

В Московской области, выступающей лидером малоэтажного строительства, добились другого важного показателя, также намеченного стратегией, доведя ввод жилья почти до 1 м на человека в год. Но цены! По ним тоже есть достижения, правда, исключительно в глубинке, где 1 кв. м жилья, построенного в рамках региональных программ малоэтажного строительства, может стоить даже 10—12 тыс. руб.

Получается история прямо из гоголевской «Женитьбы»: «Если бы губы Никанора Ивановича да приставить к носу Ивана Кузьмича, то все бы и решилось. Но факт есть факт: существует реальный опыт малоэтажного строительства в различных регионах, на который вполне можно опираться как в плане поддержания уверенности в том, что все получится, так и плане практического применения уже в масштабе Федерации.

Второе основание для оптимизма — осторожного, разумеется, — это возможность использования полного набора мер по удешевлению строительства. Собственно, указ Медведева можно считать переломным, потому что он призван решить один из главных вопросов строительной «революции» — вопрос о земле.

Государство предоставляет землю под застройку. Как и на каких условиях это будет происходить, пока неясно, но на этом в стоимости жилья можно выиграть.

Второй пункт экономии тоже хорошо известен — переход на отечественные стройматериалы. Если государство создаст льготный режим для запуска комбинатов, производящих новые строительные материалы, предназначенные именно для малоэтажного строительства и не уступающие наиболее популярным у нас канадским, то это также уменьшит стоимость конечного продукта.

Третий пункт — инфраструктура. В передовой Белгородской области администрация берет на себя значительную часть издержек в решении этой проблемы. Разумеется, не себе в убыток — существуют сложные схемы создания коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, в которых ключевую роль играет зачет предоставляемой под строительство муниципальной земли как части платы за создание инфраструктуры. В свою очередь муниципалитеты вправе ожидать, что в последующем налог на недвижимость будет поступать в местные бюджеты.

Еще один, так сказать, физико-технический пункт понижения стоимости — это использование современного дорогостоящего строительного оборудования на условиях лизинга.

Далее следуют финансовые параметры.

Во-первых, удешевление при участии государства ипотечных кредитов для приобретения жилья, а также развитие альтернативной формы жилищного кредитования — через создание строительных ссудных касс, рассмотрение законопроекта о которых в Государственной думе намечено на лето. Во-вторых, использование для вполне либеральных целей нелиберальных ограничительных мер, предотвращающих опасность раскрутки цен из-за инвестиционного приобретения недвижимости.

В Белгородской, опять же, области построенный и купленный дом нельзя продать в течение трех лет. Учитывая, что в некоторых официальных источниках речь идет о кредитах, предоставляемых под проценты в два раза меньше инфляции (главным образом, за счет развития инструментов рефинансирования, включая развитие рынка закладных), возможно, что 5—7% снижения стоимости за счет совершенствования финансовых механизмов не будут выглядеть слишком завирально.

Официальные лица говорят также о дебюрократизации сферы малоэтажного строительства. Наконец, самая существенная, хотя и наиболее неопределенная составляющая потенциального снижения стоимости жилья связана с антикоррупционными мерами. Известная американская исследовательница Сьюзен Роуз-Аккерман в своей книге «Государство и коррупция» приводит данные, характеризующие коррупционную составляющую строительных контрактов. После разоблачений махинаций с государственными подрядами в Италии наблюдалось снижение их стоимости на 40—50%, в Японии — на 20%.

Итак, можно предложить следующую формулу (не претендующую на исчерпание ресурсов снижения стоимости): сегодняшняя стоимость 1 кв. м = земля + инфраструктура + стройматериалы + лизинг + кредиты + антиспекулятивные меры + дебюрократизация + антикоррупционные меры. Если условно подставить числовые показатели, которые по некоторым пунктам должны составлять меньше 5%, а по некоторым больше, и, следовательно, можно считать средний балл равным примерно пяти, то получается снижение на 40%. То есть объективная возможность снижения стоимости малоэтажного строительства, если брать за основу значение чуть выше белгородского минимума, до 20 тыс. руб. существует. Правда, только в том случае, если государство, принимающее на себя значительную часть организационного и финансового бремени, сумеет справиться со своей ролью на «отлично».