Метраж в шоколаде


Текст | Ирина СКЛЯРОВА, экономический обозреватель

Ситуация с национальным проектом «Доступное жилье»
не улучшается.

Симпатичные новенькие дома со стеклопакетами в окнах все так же остаются несбыточной мечтой для многих из тех, кто рассчитывал улучшить свои жилищные условия благодаря нацпроекту «Доступное жилье». По признанию правительства, это самый тяжелый проект: муниципалитеты не хотят отдавать землю под строительство муниципального жилья, банки начали повышать и без того немалые процентные ставки по ипотеке, а спрос в десятки раз опережает предложение. «Доступное жилье», пожалуй, единственный из нацпроектов не оставляет никого равнодушным: все, у кого есть хоть малейший шанс «проскочить» в программу и за треть рыночной цены приобрести недвижимость, изобразив из себя бесквартирных малоимущих или молодую семью, пытаются им воспользоваться. При колоссальных рывках цен на недвижимость это неудивительно, ведь предложение доступного жилья никогда не будет успевать за спросом.
Но вместе с тем «Доступное жилье» — самый масштабный среди нацпроектов. Жилищное строительство влечет за собой не только создание рабочих мест, но и новую инфраструктуру: коммуникации, связь, торговлю, «социалку» (детсады, школы и поликлиники). Пока министры ищут возможность удвоить в стране рост производства, он сам по себе прирастает «снизу», за счет секторов, связанных со строительством. Более того, степень развития жилищного рынка может служить верным индикатором вовлеченности граждан в национальную экономику. Деньги, которые «закачиваются» гражданами в этот сектор, работают для экономики страны более интенсивно и с большей отдачей, чем те суммы, что население сегодня тратит на потребление импортных товаров и услуг вроде автомобилей и путешествий на дорогие курорты.
Очевидно, что государство должно быть заинтересовано в формировании положительного имиджа рынка недвижимости. Однако первоначально задачу цивилизовать рынок и принять меры к обеспечению граждан доступным жильем кабинет министров понял как команду расчистить старый, «дикий» рынок недвижимости и выстроить совершенно новый — с новыми участниками и новыми правилами.
Еще в начале премьерства Михаила Фрадкова министерства получили задачу создать механизмы госрегулирования в жилищном секторе для сдерживания роста цен. Под это была подведена даже серьезная идеологическая основа, сформулированная в тезисе: «рынок недвижимости перекошен спекулянтами и не может рассматриваться как серьезный объект инвестиций, помогающий переварить появившиеся в стране нефтяные деньги». На этом фоне старт нацпроекта по доступному жилью в 2006 году оказался неожиданно конструктивным. Вице-премьер Медведев свое доступное жилье начал строить довольно грамотно, без экспроприаторских перекосов, с привлечения подрядных организаций, проведения конкурсов на поставку материалов, строительства коммунальной инфраструктуры, жилищных сертификатов и субсидий.
Способ достижения доступности жилья был выбран вполне рыночный: стимулирование спроса за счет удешевления и удлинения ипотечных кредитов с одновременным ростом предложения жилья на рынке. По плану к 2010 году более 30% семей должны взять ипотечные кредиты, а объемы строительства жилья будут удвоены — до 80 млн кв. м в год.

Доступный самострой

Застройщиков и поставщиков, желающих попасть в пул компаний, обслуживающих госзаказ, сегодня хоть отбавляй. Но сколько бы ни строилось нового жилья под патронажем государства, доступное жилье не станет массовым, пока существуют две реалии: сопротивление муниципалитетов и галопирующие рыночные цены на недвижимость. Разработчики пакета законов по формированию рынка доступного жилья хотели простимулировать строительство через его удешевление, добиться чего планировалось за счет снятия административных барьеров на строительном рынке и введения конкурентного доступа к строительным площадкам. Барьеры снять пока не получается, к тому же не всегда они возводятся по злому умыслу муниципальных властей. Дело в том, что любой участок, передаваемый под застройку, должен быть предварительно избавлен от обременений. Это головная боль не застройщика, а местной администрации, выставляющей участок на аукцион. Для проведения всех согласований требуется подготовить тонны документации, от чего местные администрации категорически отлынивают, кивая на несовершенство федерального законодательства и обилие федеральных разрешительных инстанций.
Обустройство земельных участков инженерными коммуникациями также зачастую неразрешимая задача из-за инфраструктурных ограничений. В Московской области есть почти готовые к началу строительства площадки, но для подведения к ним электроэнергии, газа или воды необходимо либо построить новые генерирующие мощности, либо создать источники газа и воды.
Стремясь избежать глобальной стройки, чреватой «бумажными» неприятностями, регионы в качестве альтернативы панельным многоэтажкам готовы предложить своим очередникам землю для индивидуального жилищного строительства. В условиях, когда рыночные цены на жилье непрерывно растут, его доступность уменьшается в обратной пропорции. Стройматериалы же дорожают значительно медленнее готовых квадратных метров, так что теоретически потенциал малоэтажного строительства довольно велик. Однако Земельный кодекс запрещает предоставлять землю из муниципального или государственного фонда кому бы то ни было бесплатно и без торгов, дабы не сыграть на руку потенциальным латифундистам. Именно поэтому попытки региональных властей выделить очередникам землю под строительство вместо квартир пресекались Федеральной антимонопольной службой, напоминающей о незаконности безаукционного предоставления участков. Законопроект об отмене аукционов при предоставлении участков для индивидуального жилищного строительства уже несколько месяцев томится в Думе.

Родстер против хрущевки

Если административные барьеры при строительстве по большому счету рукотворные и рано или поздно будут сняты, то с ценами на жилье ничего не поделаешь директивными методами. Спрос на любую недвижимость сегодня колоссальный. На каждое жилье находится свой покупатель: на новостройки и «вторичку», «однушки» и «трешки», комнаты в коммуналках и элитное жилье, «убитые» панельки и квартиры с евроремонтом. Ушли в прошлое времена, когда потенциальные покупатели ковыряли пальчиком стыки обоев и проверяли краны, сбивая цену. Сегодня состояние продаваемой квартиры в принципе и неважно, на стоимость влияют лишь квадратные метры. Но чем выше цены на жилье, тем большее число россиян не могут себе позволить купить квартиру по нынешним рыночным ценам и вынуждены рассчитывать на проект по доступному жилью, которого и без проекта не хватает. Получается замкнутый круг.
За последнее десятилетие возросла не только денежная, но и моральная цена недвижимости. До середины 90-х квартира не воспринималась как критерий успешности и благополучия. Поначалу в таком качестве больше даже выступал хороший автомобиль. Купив дорогую иномарку и понося отечественный автопром, многие не считали зазорным жить с родителями, женой и двумя детьми в «двушке»-хрущевке. Постепенное осознание того факта, что именно недвижимость является самой весомой составляющей уровня и качества жизни, и приводит к росту спроса на квартиры и соответственно рыночных цен. В системе самоидентификации себя в обществе жилье как ничто другое начинает определять статус человека и степень его материального благополучия.
В советские годы недвижимость была сильно морально недооценена, оцениваясь практически по себестоимости строительства. Квартиры получали на производстве, кому-то удавалось обзавестись дачей, но особо титанических усилий для этого прилагать не требовалось. После того как раздача жилья прекратилась, некоторое время люди жили по инерции в тех квартирах, что они получили при советской власти. Когда выросли дети и возникла необходимость в расширении жилплощади, у многих еще был некий фонд жилья, доставшийся по наследству, куда молодежь и отселяли. Но детей этих детей отселять уже некуда. И даже если предположить, что нацпроект все же вызовет строительный бум и разрушит административные барьеры для застройщиков, ряды желающих приобрести с помощью государства жилье по льготным ценам будет все так же непрерывно пополняться новым взрослеющим поколением.