Дмитрий ФЕДОТОВ: за два года мы вдвое увеличили доступность жилья


Текст | Сергей КАРПАЧЕВ, Александр ПОЛЯНСКИЙ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН и пресс-служба губернатора Саратовской области

Сегодня Саратовская область напоминает одну большую строительную площадку: и в городах, и на селе строятся новые микрорайоны и жилые комплексы. Если посмотреть динамику жилищного строительства за последние семь лет, то можно отчетливо увидеть точку раздела. В 2004 году в области было построено менее 500 тыс. кв. м жилья, в 2005-м — уже более 680 тыс.,
в 2006 году — 810 тыс.
О механизмах такого впечатляющего роста рассказывает министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской
области Дмитрий Федотов.

Просчитать баланс и не просчитаться

— Дмитрий Александрович, каковы ваши главные достижения в реализации национального проекта «Доступное жилье»?
— Достижения весьма впечатляющие. Но я бы хотел начать не с их перечисления, а с объяснения того, как они были получены. Мы еще в 2005 году сформулировали идеологию работы по национальному проекту, комплекс­ную экономическую программу реализации этого проекта, которая и позволила получить высокие результаты.
ПНП «Доступное жилье», как вы знаете, включает две составляющие: обеспечение доступности жилья и обеспечение его предложения. Первая составляющая делится на две части: развитие ипотечного кредитования и обеспечение жильем отдельных категорий граждан. Во вторую тоже входят два компонента: первый — обеспечение земельных участков под строительство, развитие жилищного строительства как такового, второй — модернизация ЖКХ с точки зрения обеспечения вновь строящегося жилья соответствующими услугами.
Между двумя составляющими «жилищного» нацпроекта должен быть баланс. Потому что государство дает достаточно большие деньги отдельным категориям граждан, плюс к этому хорошо растет ипотека, следовательно, увеличивается массовый платежеспособный спрос. Но если параллельно столь же массово не увеличивать предложение жилья, рост спроса приводит только к повышению цены.

— И никакой доступности жилья не появляется?
— Конечно. Чем больше денег приходит на рынок, тем больше растет цена. Для того чтобы этого избежать, мы еще в 2005 году выработали меры для развития как массового спроса, так и массового предложения, количественно оценили их влияние на рынок и просчитали баланс между спросом и предложением. Выработанная таким образом экономическая программа показала свою эффективность.

Рост очереди остановлен

— Поговорим об обеспечении доступности…
— До 2005 года ипотеки в области практически не существовало. А в 2007 году объем ипотечного жилищного кредитования составил 6,5 млрд руб. Это в 2,7 раза больше, чем в 2006 году. При этом мы понимаем, что динамика роста в последующем будет намного «мягче»: от почти нуля 2005 года расти легче, чем от довольно серьезных цифр, которые достигнуты сегодня.
Почему так хорошо пошла у нас ипотека? Во-первых, потому, что в регионе принята и последовательно реализуется областная программа социальной ипотеки. Она предусматривает для тех, кто не имеет жилья, проживает в общежитиях, коммунальных квартирах или имеет жилую площадь меньше учетной нормы —
14 кв. м на человека, компенсацию половины процентной ставки по ипотечному кредиту из областного бюджета. Для тех, кто получил государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, независимо от их жилищных условий компенсация составляет 70%.

— Это саратовская областная программа в дополнение к национальному проекту?
— Именно так: в дополнение, в развитие национального проекта. Участников программы социальной ипотеки у нас под 3 тыс. семей. Их выплаты по ипотечным кредитам, конечно, значительно меньше, поэтому желающих получить помощь по этой программе много.
Во-вторых, в конце 2005 года был создан региональный оператор по ипотечному кредитованию. Именно он сформировал саратовский ипотечный рынок. Сегодня ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» контролирует около 20% рынка ипотечного кредитования. 35% рынка «держит» Сбербанк, и 45% приходится на ряд других банковских структур. За счет того, что мы еще в самом начале формирования ипотечного рынка подписали соглашение со всеми операторами рынка, у нас в области примерно одинаковые ставки по ипотеке. Сейчас на этом рынке наметилась тенденция к стабилизации первоначального взноса, в большинстве случаев он составляет 10%, минимизируются комиссии, существует, как я уже сказал, компенсация процентной ставки. Уже сегодня можно сказать, что ипотечный кредит в области вполне доступен для граждан со средним достатком.
Помимо ипотеки, как мы говорили вначале, воздействие на спрос оказывают программы помощи в приобретении жилья отдельным категориям граждан. Губернатор области Павел Леонидович Ипатов уделяет большое внимание развитию в регионе социальных жилищных программ, финансирование которых с 2005 года увеличилось в разы.
По программе обеспечения жильем молодых семей сегодня очередь составляет 5,3 тыс. семей, она каждый год, естественно, увеличивается: программа эта очень «раскручена» и федеральными, и региональными СМИ, приходят все новые и новые желающие получить по ней финансирование. В ушедшем году мы впервые остановили рост очереди молодых семей: около 2,5 тыс. семей улучшили свои жилищные условия. Как в рамках программы обеспечения жильем молодых семей ПНП
«Доступное жилье», так и по программе
обеспечения жильем молодых специалистов
на селе национального проекта «Развитие АПК». А к 2010 году мы планируем эту очередь ликвидировать полностью.
Другое направление — переселение из аварийного и ветхого жилищного фонда. По ветхому и аварийному жилью в силу ряда причин, в том числе из-за проблем с некоторыми муниципалитетами, мы начали активно работать с 2006 года. Это серьезнейшая проблема для области: более 700 тыс. кв. м жилья признаны в установленном порядке непригодными для проживания. На переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2007 году из федерального бюджета выделено 112 млн руб., а из областного — 350 млн. Ставится задача до конца 2010 года полностью решить проблему аварийного жилья в области.
Важная категория льготников, предусмотренная федеральным законодательством, — дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения. Им никто никогда квартир не предоставлял —
очередь только росла. В 2007 году в области был принят Закон об обеспечении дополнительных гарантий прав на имущество и жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В прошлом году мы впервые остановили рост очереди представителей этой категории — даем однокомнатные квартиры выпускникам школ-интернатов 2007 года и субсидии для приобретения квартир выпускникам прежних лет.
Есть еще многодетные семьи, бюджетники: учителя, врачи, работники милиции — всего почти два десятка категорий льготников.
С 2005 года их обеспечением серьезно занимаемся. Многодетные, учителя и врачи — предмет постоянной заботы, но решаем жилищные проблемы и других категорий граждан. В 2007 году, например, из областного бюджета было выделено 40 млн руб. для улучшения жилищных условий участковых уполномоченных милиции…
Благодаря мерам поддержки спроса численность очередников, которая раньше только увеличивалась, теперь стала радикально сокращаться. В 2007 году очередь уменьшилась на 6 тыс. человек! Это событие уникальное за последние
15 лет: еще раз подчеркну, количество очередников до 2007 года только росло. Однако 43 тыс. семей в очереди пока стоят, так что работы еще предстоит много, причем в опережающем темпе, так как по госпрограммам приходят все новые и новые желающие получить на законных основаниях помощь в приобретении квартиры.
Доступность жилья в области за два года увеличилась с 11 до 24%.

— Как вы рассчитывали доступность?
— 24% — это часть населения области, которая может за счет собственных или заемных средств купить жилье. Доступность становится большей вследствие повышения уровня жизни: зарплаты в области растут на 30% в год. Кроме того, серьезно увеличивается областной бюджет, особенно сильно в 2007 году. Благодаря этому мы получили возможность в разы увеличить финансирование социальных программ.

«Жилищный ВВП» уже удвоили

— Как работали по развитию предложения жилья?
— Этим направлением, как я уже сказал, мы занимались с самого начала работы по ПНП «Доступное жилье» и занимаемся по сей день. Ведь если вся масса денег, которая приходит по различным каналам, не будет уравновешена предложением, произойдет повышение цены.
Риск такого развития событий для нас был весьма реален. В 2004 году в области сдано 484 тыс. кв. м жилья — это чрезвычайно низкий показатель. Хотя нужно учитывать, что в Саратовской области был и остается самый высокий в Приволжском федеральном округе уровень обеспеченности жильем: 22,6 кв. м на человека в 2005 году, 22,8 кв. м в 2006 году, а в 2007 году мы уже вышли за 23 кв. м.
Но даже с учетом этой обеспеченности объем строительства был мизерный. Некоторые эксперты даже предлагали притормозить развитие ипотеки, чтобы не произошло роста цены. Однако мы ничего тормозить не стали.

— Пошли другим путем?
— Именно так. Мы начали программу комплексной микрорайонной застройки. Сразу выделили довольно большой объем земли под такую застройку и начали возводить одновременно несколько микрорайонов — в Саратове и в других городах области. Причем при активном участии государства в лице структур субъекта Федерации: нашего министерства и казенного предприятия «Государственное жилищное строительство».
Сами дома строят частные компании. А коммуникации, дороги, школы, детские сады и больницы берут на себя областные структуры. Плюс к этому наше министерство занимается согласованием проектов, делая ненужным хождение проектировщиков и застройщиков по инстанциям — у нас создано специальное подразделение.
Кроме того, мы — министерство не только строительства, но и ЖКХ, а значит, регулируем тарифы на жилищно-коммунальные услуги, выстраиваем отношения с энергетиками, газовиками, коммунальными предприятиями. Помогаем предприятиям этих отраслей с финансированием их инвестиционных программ. Они в свою очередь идут нам навстречу, обеспечивая достаточно дешевое подключение строящегося жилищного фонда.
Темпы строительства благодаря этому высокие. Например, 26 ноября 2006 года мы заложили первый камень первого дома микрорайона «Солнечный-1» в Саратове, а 25 ноября 2007 года этот первый дом был сдан. Туда уже люди вселяются.

— Это же модель государственно-частного партнерства, о которой так много говорили на федеральном уровне. А вы ее реализовали на практике…
— Да, это именно ГЧП. В рамках такого партнерства чрезвычайно выгодно работать и бизнесу, и государству. Строительному бизнесу выгодно потому, что быстро возвращаются инвестиции, государству — потому что успешно реализуются его социальные программы. С помощью ГЧП мы, во-первых, дешево и в короткие сроки получаем пополнение государственного жилищного фонда, во-вторых, имеем возможность активно влиять на цену на рынке жилья, причем рыночными, а не директивными методами.
Большая работа ведется, как я уже говорил, рассказывая об обеспечении спроса, по сносу и расселению аварийного жилья. На месте домов, которые мы сносим, строим дома повышенной этажности. Это уже накатанная схема: отселяем, строим, заселяем… Между властью, строителями и инвесторами сложилась эффективная, работающая система отношений.

— Этакое трехстороннее соглашение?
— Да. Благодаря подобной системе отношений инвесторы видят, что даже невысокая стоимость квадратного метра делает для них проекты чрезвычайно рентабельными. Где-то ведь цена высокая, но построить почти невозможно: месяцами будешь обивать пороги, согласовывая проект, столкнешься с административными и юридическими трудностями, со знаменитыми обременениями.
Мы активно стимулируем всякое жилищное строительство в области. Например, почти все замороженные стройки и долгострои частных инвесторов и застройщиков сегодня в области разморожены, дома, не сданные в 2007 году, в 2008-м будут сданы. Характерная для многих регионов проблема обманутых дольщиков у нас, таким образом, постепенно исчезнет.
Конечно, развивать строительство сегодня невозможно без новых технологий. В области было такое соотношение: 80% кирпичных домов, 15% панельных, 5% смешанных. Сейчас очень серьезно развивается монолитное и сборно-железобетонное домостроение. Это дает как технологические — скорость строительства, так и качественные преимущества — более интересные и эффективные архитектурные решения. Вместе с тем доля панели у нас не падает: в области три производителя, выпускающих панели. Сегодня это уже не те панели, из которых построены расселяемые нами дома, а утепленные, более совершенные технологически.
Вообще со стройматериалами у нас в области удачная ситуация — обеспечены ими почти в полном объеме, кроме металлоконструкций.
У нас два цементных завода, 25 предприятий по производству строительного кирпича, 22 —
по производству сборного железобетона и деталей домостроения, четыре — по производству сухих строительных смесей, два — по выпуску строительного стекла. И создаются новые производства. Причем объем выпуска на этих предприятиях растет на 30—40% в год.

— Для успешного развития предложения жилья регион должен иметь собственную индустрию строительных материалов?
— По-хорошему, да. Потому что зависеть от других регионов плохо. Дело в том, что сегодня вся страна строится — кто-то лучше, кто-то хуже, и в пиковый период, с июля по октябрь, никакие строительные материалы на стороне купить практически невозможно. А это значит, стройки останавливаются, увеличиваются их сроки, растут издержки…

— А если стройка уйдет в зиму, строить уже нельзя…
— Сейчас можно строить и зимой, и летом —
вопрос в цене. Но себестоимость, конечно, будет выше…
Важное направление развития предложения жилья — жилищно-коммунальная сфера. Бо`льшая часть коммунальных предприятий — электро-, газо-, водоснабжения, по вывозу твердых бытовых отходов — работает у нас на основе концессионных соглашений.
Это локальные монополии, но только «Саратовводоканал» остается муниципальным, остальные — АО, работающие на собственном и арендованном имуществе, где регулирование также осуществляется государством.
Предприятия, оказывающие жилищные услуги, в основном частные. МуДЭЗы в 2008 году у нас прекратят свое существование, однако пока конкуренция между частными управляющими компаниями недостаточная. Мы надеемся, что программа по капитальному ремонту жилья через Фонд содействия реформированию ЖКХ, в которой задействованы огромные финансовые ресурсы, в значительной степени усилит конкуренцию.
Благодаря всем этим мерам развития предложения в 2007 году в области сдан 1 млн
21 тыс. кв. м жилья. То есть за три года мы более чем удвоили объем вводимого за год жилья. В результате в Саратовской области самые низкие цены на жилье в ПФО.
24 тыс. руб. за кв. м — средняя цена на жилье по области, причем и на первичном, и на вторичном рынке; 28—29 тыс. — в Саратове. Конечно, имеются элитные дома, пентхаусы, где цена доходит до 50 тыс. Но есть поселок Солнечный в областном центре, где в качественных квартирах цена квадратного метра в два раза ниже.

Два миллиона — не за горами

— Каковы дальнейшие перспективы реализации национального проекта в области?
— К 2010 году мы планируем выйти на
1,5 млн кв. м жилья в год. Для того чтобы обеспечить такой объем, мы уже давно готовим площадки, развиваем комплексное строительство. Застраивается микрорайон в поселке Юбилейный в Саратове, там работает московский инвестор. Есть довольно крупные проекты в Энгельсе — микрорайоны Заря и Волжский проспект. Есть крупные микрорайоны в других городах — например, в Балакове микрорайон 3В… Есть проекты, связанные с расселением и последующей поквартальной застройкой. Суммарный объем только по новым микрорайонам получается порядка 2 млн кв. м!
Мы участвуем в программе Росстроя и Минрегиона России по строительству дорог к микрорайонам. В 2007 году область получила по конкурсу в рамках этой программы
10,9 млн руб. на сооружение дороги к микрорайону 1А в поселке Солнечный, софинансирование из областного бюджета составило
7,3 млн. В наступившем году будем прокладывать две большие дороги, они серьезно разгрузят автомагистрали Саратова.
Большой фронт работ для нас — сельское домостроение. Мы в 2007 году после долгого перерыва стали возводить дома на селе.
15—20 лет там ничего не строили, индустрия сельского строительства утеряна. И не только у нас, фактически по всей стране. Сейчас начинаем ее восстанавливать.
Строим целые поселки из отдельно стоящих домов и таунхаусов. Допускается и индивидуальное строительство по индивидуальному проекту, но в неких рамках. У таких поселков один застройщик. Несколько поселков уже заложены, будут строиться в нынешнем году. Стоимость квадратного метра там 18—20 тыс.
Мы провели конкурс по типовым домам, в котором приняло участие несколько десятков компаний-производителей. Отобрали пять типовых проектов со стоимостью квадратного метра в пределах 12 тыс. руб. без подключения коммуникаций.
Сразу после выхода Градостроительного кодекса мы очень серьезно занялись градостроительной документацией и территориальным планированием на всей территории области. Саратовская область одной из первых в стране разработала схему территориального планирования, в ближайшее время будет утвержден генплан Саратова и тем положен конец точечной хаотичной застройке — бедствию для города. Схемы терпланирования разрабатываются во всех муниципалитетах области.
В этом году мы их утвердим, и строительство в регионе станет на всех уровнях планомерным, заданным на 25 лет вперед.