Технология успеха


Виталий МИРОНОВ

Прибавка к бюджету города: как это делается в Хабаровске.

Как известно, все хорошее в нашей жизни создается не просто так — не по мановению руки одной, пусть даже и высокопоставленной, персоны. Нужна объективная потребность в новациях, сформированная самим нашим бытием и нашими устремлениями.
С этой точки зрения вполне объяснимо некое опережение в новаторских идеях и действиях, уже давно наблюдаемое на Дальнем Востоке страны. Оно и понятно: властный центр далеко, ресурсы — тоже, расстояния немереные, помощи, кроме как от самих себя, ждать особо неоткуда. Да и бюджетная чаша, пока донесут ее до дальневосточных просторов, изрядно опустошается «близлежащими» к федеральному центру регионами. Короче, дальневосточники давно привыкли сами себя спасать и выручать, сами себя обогащать по мере сил и возможностей, сами себя обустраивать и самим себе помогать. Кроме всего прочего, есть ведь еще и гены: прапрадеды сегодняшних, например, хабаровчан пришли в эти суровые края своим ходом и тоже сами о себе заботились.
Сразу же нужно сказать о Правительстве Хабаровского края. Под жестким и системным контролем губернатора Виктора Ишаева оно целенаправленно развивает инфраструктуру, совершенствует транспортные схемы, улучшает топливно-энергетический баланс, привлекает в регион крупные инвестиционные ресурсы, поддерживает стабильность в политике, экономике, социальной сфере, продвигает край на международные рынки. В связи с чем Хабаровск просто обязан двигаться вперед вместе с краем, что, собственно, и происходит.
На этом фоне само собой разумеющимся выглядит то, что проделали за последние три года Департамент муниципальной собственности администрации Хабаровска и депутаты городской думы совместно с ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска». Если говорить в двух словах, то здесь стали по уму распоряжаться городским недвижимым имуществом. Такой же опыт с различными региональными оттенками есть и в других городах России, но в Хабаровске он особенно эффективен, особенно ярок и поучителен для тех, кто еще раздумывает над способами наполнения городской казны в условиях действия (а иногда и бездействия) не вполне благоприятных федеральных законов.
Сначала МУП, а затем ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» — общество со 100 процентным участием городской администрации — взяло под контроль ни много ни мало более 1 тыс. объектов. Конечно, эти объекты могли бы и так существовать, без всяких центров. Но это в случае, если бы городские власти не обращали никакого внимания на интересы бизнеса и предоставили ему самому делить «поляну» недвижимости. А потом, после всяческих захватов, монопольных сделок поглощения и передела собственности разводили бы руками: ну, мол, вот такой у нас дикий рынок. Но диким рынок этот не стал именно благодаря ЦИТ. Именно ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» показало, кто в городе хозяин — хозяин не в административном смысле, а в смысле защиты и поддержки малого и среднего бизнеса. Гиганты бизнеса далеко и высоко, им городские скамейки, фонтаны и площади без интересу. Средний же и тем более малый бизнес живет на тех же улицах, под теми же фонарями и в той же среде обитания, что и все горожане. Он заинтересован создавать комфортные условия и для себя, и для тех, кто из его налогов получает социальные блага и удобства. В общем, есть у ЦИТ своя позиция и относительно бизнеса, и относительно регулирования цен и тарифов на услуги города, на арендные ставки и вообще на все то, что позволяет бизнесу дышать.
Уникальность ставок аренды недвижимости, которые разработаны ЦИТ, состоит в том, что они устанавливаются для каждого объекта индивидуально и определяются по формуле, где используются не один и не два, а целых шесть коэффициентов — начиная с учета износа объекта и его качества и заканчивая территориальной принадлежностью и видом деятельности предприятия. А летом нынешнего года вступил в силу обновленный Порядок расчета арендной платы за пользование
объектами, являющимися собственностью общества. В нем учтены все нюансы отношений между арендодателем, арендаторами и субарендаторами. То есть центр намерен управлять процессом так, чтобы полученная в аренду недвижимость не становилась источником существенных доходов для арендатора при сдаче им площадей в субаренду. Предприятие заключило договор с Хабаровской государственной академией экономики и права, специалисты которой разработали новую методику расчета арендной платы. По настоянию ЦИТ методика по-прежнему не учитывает рыночные инструменты при формировании ставки аренды. При этом она все же точнее определяет уровень затрат на содержание и обслуживание помещений, величину ставок на аренду краевой и коммерческой недвижимости. Для предпринимателей это означает почти 30?процентное повышение арендных платежей. Но следует отметить, что и после этого увеличения стоимость аренды помещений у ЦИТ будет одной из самых низких в Хабаровске. Вместе с тем система ценообразования по новой методике прозрачна и открыта для всех, желающих с ней ознакомиться.
Еще одна немаловажная и повседневная функция ЦИТ — роль третейского судьи в неизбежно возникающих текущих проблемах и конфликтах между арендаторами и субарендаторами. Сотрудники центра на правах «старшого» вникают в коллизию и стараются помочь своим партнерам найти общий язык. В обыденной жизни случается всякое, и иногда мелкая закавыка в отношениях двух хозяйствующих субъектов перерастает в неразрешимую на первый взгляд проблему. Такой проблемой, например, может стать несовпадение режимов работы всего объекта, который арендатор закрывает в определенное время, и субарендатора, которому бывает необходимо продолжить рабочий день. Специалисты ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» встречаются
и с теми, и с другими предпринимателями, ищут и находят выход из ситуации.
Имея привлекательную недвижимость, ЦИТ в последнее время все чаще получает возможность выбирать между несколькими претендентами на аренду. И тогда учитывается не только готовность предпринимателей вкладывать в реконструкцию помещения, но и насыщенность района определенными услугами. Принимается во внимание и такой довод, как необходимость поддержки начинающего бизнеса. Да и сам ЦИТ — это прежде всего бизнес, от которого его собственник ожидает прибыли. Расходуемой, кстати, исключительно на реализацию социально значимых общегородских проектов.
Это все о текущей работе. А она ведь в ЦИТ имеет еще и экономический аспект. Предприятие в 2005 году заплатило налогов во все уровни бюджетов около 130 млн руб., в 2006-м — более 170 млн. По итогам прошлого года ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» в рамках международной премии «Лидер экономического развития» признан лучшим налогоплательщиком России. И в этом году цифры, скорее всего, будут впечатляющими. Конечно, большая часть по-ступлений идет в федеральный и краевой бюджеты, но оставшиеся средства направляются на муниципальные инвестиционные программы, реализацию которых курирует и губернатор края Виктор Ишаев, и мэр Хабаровска Александр Соколов, и руководитель город-ского Департамента муниципальной собственности Валерий Лебеда, и Хабаровская городская дума. В частности, средства вкладываются в то, что необходимо городу: в социальные объекты, кинотеатры, торговые центры, уникальную сеть магазинов «Ветеран», капитальный ремонт обветшалой городской недвижимости. А также в создание своеобразных визитных карточек города, таких, например, как реконструированная Привокзальная площадь и многое другое.
Но сегодняшние задачи ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» — это лишь первый шаг к новым формам работы хабаровской мэрии и группы компаний «Стройсистема». У директора Департамента муниципальной собственности Валерия Лебеды и руководителя ЦИТ Юлии Лесковой планы масштабные: превратить ЦИТ в такую организацию, которая была бы способна стимулировать инновационный всплеск, стать одним из инициаторов и аккумуляторов новых проектов.
Как считают в ЦИТ, основная часть хабаровских предпринимателей все же поняла, что технологии управления городской собственностью, разработанные в муниципалитете, предусматривают комплексный подход: и ставки для арендаторов сохранить в разумных пределах, и недвижимость содержать в порядке, и объекты новые возводить в городе, зачастую такие, за которые бизнесмены наши еще долго не возьмутся. И наверное, слоган, под которым сейчас работают сотрудники ЦИТ, — «Живи настоящим, думай о будущем», относится и к арендным отношениям.
Задачи перед ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» с самого начала стояли серьезные: эффективно использовать недвижимость, применить оптимальную экономическую схему управления собственностью. И эта схема была воплощена в жизнь достаточно оперативно. При всем при том она имела еще и ярко выраженный социальный характер. Успехи предприятия заметили и отметили тоже оперативно: за внедрение прогрессивных технологий директор ЦИТ Юлия Лескова по итогам работы в 2006 году была удостоена премии «Руководитель года», учрежденной Межрегиональной организацией предпринимателей при поддержке федеральных и региональных органов власти. А в 2007 году она была награждена медалью ордена «За профессионализм и деловую репутацию». Также ОАО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» был вручен Золотой сертификат качества в рамках международной программы, разработанной в Швейцарии и поддержанной Советом Федерации и Институтом экономики Российской академии наук. Знаменательно, что вручение одной из наград проходило в рамках Петербургского международного экономического форума. Тут, как говорится, комментарии излишни.
Сама же Юлия Лескова подчеркивает, что если бы в сфере коммерческой недвижимости все осталось, как прежде, то город оказался бы вынужден пустить к 2009 году всю свою ликвидную собственность с молотка. Конечно, какие-то «одноразовые» деньги с продажи объектов получили бы. Но текущих доходов от использования муниципальной собственности, естественно, уже не было бы никогда. А дефицит городского бюджета увеличился бы многократно.
Но благодаря созданию и работе ЦИТ все пошло по-другому. Так, как нужно горожанам.