До Европы пока далеко


текст | Роман МАМЧИЦ
экономист

Взвешенное состояние рынка жилой недвижимости Московского региона пока не достигнуто.

Еще недавно считалось, что капиталовложения в рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области дают стопроцентную гарантию стабильного если не ежемесячного, то по крайней мере ежегодного дохода. Вместе с тем дальние подмосковные районы сильно отставали от Первопрестольной по развитию рынка. В настоящее время во многих сегментах недвижимости ситуация изменилась с точностью до наоборот.
Рынок недвижимости столичного мегаполиса — один из самых быстрорастущих не только в стране, но и в мире. Объем жилищного фонда Мос­квы составляет более 200 млн кв. м.
Каждый год вводится в эксплуатацию 4,5—5 млн кв. м. В Московской области объем жилищного фонда —
159,4 млн кв. м; его ежегодный прирост — 6,4 млн кв. м, и по этому показателю Подмосковье занимает первое место среди российских регионов.
Рассмотрим структуру рынка недвижимости столицы и области более детально.

Зачатьевский утрачивает монополию

Рынок московских новостроек надо признать недостаточно изученным явлением. С одной стороны, развивается он вполне в духе общемировых законов первичного рынка жилья. С другой стороны, такой огромной ценовой вилки, как между «местом компактного проживания» московской элиты — Зачатьевским переулком — и районами, расположенными за пределами центра (даже если не брать окраины), в других российских городах не наблюдается. К тому же в центре столицы средняя стоимость жилья на первичном рынке значительно выше, чем на вторичном, —
это также выглядит нонсенсом.
Между тем уже на протяжении нескольких лет вырисовывается конкурент Центральному административному округу — Западный административный округ, где строительство элитного жилья ведется стабильно высокими темпами. Таким образом, постепенно первичный рынок Москвы выходит на европей-ский путь: в центре города создаются деловые кварталы, перемешанные с небольшим количеством суперэлитных малоэтажных строений с обязательным фейсконтролем на входе и социальной однородностью жильцов; при этом параллельно формируются элитные спальные районы, предназначенные только для проживания. В таблице 1 представлены данные о стоимости квадратного метра по округам и «риэлтор-ским» районам Москвы (информация на 30 марта 2007 года).

таблица 1

Округ Район Медианная цена,
долл./кв. м*
  Округ Район Медианная цена,
долл./кв. м*
ЦАО Арбат 15 000   САО Аэропорт 4500
Бауманская 5388   Войковская 3310
Тверская 11 000   Левобережный 3288,5
Красная Пресня 7500   Речной вокзал 3700
Кропоткинская 20 000   Сокол 6550
Новослободская 10 670   Тимирязевский 5000
Озерковская набережная 8820   Хорошевский 4116
Павелецкая 9500   В целом по округу 4352
Полянка 14 000   СВАО Алтуфьево 3900
Проспект Мира 12 675   Бабушкинская 3180
Смоленская 17 500   Бибирево 3200
Студенческая 8000   ВДНХ 3531
Таганская 2900   Лианозово

2900

Театральная 6388   Сев. Медведково 5300
Третьяковская 10 650   Матросская Тишина 5525
Улица 1905 года 6327   Южн. Медведково 3340
Фрунзенская 20 000   Менделеевская

6000

Хамовники 16 262,5   Свиблово 4300
Чистые пруды 9800   В целом по округу 4117,6
Шаболовка 7000   СЗАО Митино 2560
В целом по округу 12 500   Октябрьское поле 3575
ВАО Выхино 2985   Полежаевская 4500
Измайлово 4260   Строгино 3791
Первомайская 3200   Щукинская 5950
Перово 3206   Южное Тушино 2925
Преображенская площадь 4466   В целом по округу 3450
Сокольники 5000   ЮВАО Кожухово 2520
Щелковская 4033   Кузьминки 2696
В целом по округу 3898   Нижегородская 2900
ЗАО Академика Анохина 3795   Новые Кузьминки 3075
Веерная 3000   Печатники 2963
Гвардейская 4024   В целом по округу 2620
Крылатское 6900   ЮЗАО Академика Волгина 4000
Кунцево 3900   Академическая 3900
Лукинская 3600   Коньково 4600
Новопеределкино 2362   Ленинский проспект 5150
Парк Победы 4900   Нахимовский проспект 4175
Проспект Вернадского 4500   Новаторов 5800
Рублевское шоссе 3702,5   Новые Черемушки 4900
Солнцево 2090   Профсоюзная 5200
Университет 6000   Теплый Стан 3900
Фили 4900   Университет 6125
В целом по округу 4024   Юго-Западная 3737
ЮАО Кантемировская 2379   В целом по округу 4185
Южное Чертаново 3518  
* Середина массива чисел, то есть наиболее типичное для данного массива значение; этот показатель является наиболее приемлемым при вычислении средних значений.
Северное Чертаново 3814  
Коломенское 4292  
В целом по округу 3690  

Согласно им самый дорогой округ столицы, как и следовало ожидать, Центральный, а самый дешевый —
Юго-Восточный. Однако по условным районам застройки ситуация несколько иная: дешевле всего жилье в Солнцеве (ЗАО) — вот она, негативная для обработки информации сторона деления на округа. Причем разница между средней стоимостью квадратного метра в Солнцеве и на «золотой миле» в районе Кропоткинской девятикратная.
Причина такого нестандартного поведения рынка заключается в том, что ценообразование диктуется не только географическим районированием, но и сегментированием рынка: в районах Кропоткинской, Остоженки, Смоленской, Нового и Старого Арбата, Хамовнической набережной строится жилье только элитного класса, тогда как по окраинам пока возводится лишь эконом-класс и социальное жилье.
Показательна на редкость низкая средняя цена квадратного метра на Рублевском шоссе: судя по всему, участок этой престижной местности, находящийся в черте Москвы, уже перестал радовать щепетильные вкусы покупателей, поскольку существует выбор между элитным жильем за городом по тому же направлению и элитным жильем в центре города. Данная же зона свои преимущества потеряла.
То есть речь идет не о престижности районов как таковых, а о престижности жилья, которое там строится. Учитывая, что доля элитного жилья имеет в последние годы тенденцию к росту, вполне возможно, в качестве диверсификации капиталовложений инвесторы и девелоперы будут выбирать строительство в экологически чистых районах, прилегающих к таким лесопарковым зонам, как Кузьминки, Лосиный Остров, Кусковский парк и прочие, которые, кстати, расположены в восточной части города, где стоимость квадратного метра ниже среднего показателя по Москве и на первичном, и на вторичном рынках. Естественно, что в случае реализации этих проектов цены в указанных районах потянутся вверх.
На текущий момент престижность района определяется во многом не экологическими, видовыми и инфраструктурными характеристиками (последний фактор вообще можно не рассматривать, поскольку в современных жилых комплексах своя полная инфраструктура), а скорее престижностью жилья, которое здесь уже построено. Видимо, этим и объясняются довольно скромные показатели районов, некогда считавшихся престижными: Филей, Кунцева, Таганской. Причем на вторичном рынке цены в этих районах выше, чем на первичном.
Что же касается распространенного мифа о том, что в Москве снижается процент сдаваемого в эксплуатацию жилья бизнес-класса и начинается эпоха доминирования дорогого жилья, то пока в масштабе целого города об этом говорить преждевременно: ЦАО еще не вся Москва. В каких округах наблюдается крен в сторону «элиты», легко проследить по таблице 2, где приведено сравнение медианной стоимости квадратного метра и абсолютного арифметического среднего по тем же показателям.

таблица 2

Округ Медианная цена, долл./кв. м Средняя арифметическая стоимости, долл./кв. м
ЦАО 12 500 13 764,85
ВАО 3898 3752
ЗАО 4024 4234,256
ЮАО 3690 3667,222
САО 4352 4255,156
СВАО 4117,6 4236,75
СЗАО 3450 3764,714
ЮВАО 2620 2673,095
ЮЗАО 4185 4273,194

Как видим, только в двух округах наиболее типичная цена выше средней арифметической. Во всех остальных, даже в центре, она ниже. Это свидетельствует о том, что большинство предложений относятся к классам С и С+, то есть к эконом-классу и нижним сегментам бизнес-класса. Более того, учитывая высокий спрос на новостройки со стороны приезжих (около трети сделок совершается выходцами из российских регионов), которые вряд ли будут покупать элитное жилье, можно прогнозировать положительную тенденцию для эконом-класса.
Сложно определить точное соотношение каждого из сегментов первичного жилья. Несмотря на то что в Москве выработалась значительно более четкая, чем в российских регионах и даже в столицах стран СНГ, классификация первичного рынка, до сих пор приходится сталкиваться с субъективной оценкой принадлежности объекта к тому или иному классу.
С уверенностью можно сказать одно: материал постройки, который был отправной точкой для классификации еще пять лет назад, теряет свое значение. Конечно, невозможно себе представить элитный жилой комплекс, выстроенный из панелей, однако монолитный эконом-класс встречается все чаще и чаще. 78% всех московских новостроек имеют монолитно-каркасную конструкцию.
Сейчас важнее такие параметры, как наличие инфраструктуры, охраны, время, за которое реально до­браться до центра (сколько бы ни велось разговоров про вертолетные площадки в коттеджных городках, пока еще, будь ты простой смертный или министр, автомобильные пробки тебя не минуют), социальная однородность жильцов.
Как эконом-класс, так и бизнес-класс отличаются стабильностью в ценообразовании. Эконом-класс находится в боковом тренде: график его цены —
это почти прямая горизонтальная линия. Несколько более положительную динамику показывает бизнес-класс. Динамика же элитного жилья выглядит хаотичной: в прошлом году, например, наблюдался рост более чем на 90%, вскоре сменившийся боковым трендом. Тенденция для элитного жилья скорее склонна к стабилизации, но в последний месяц цена стремилась вниз.

Рост на ценовом контрасте

Рынок подмосковных новостроек развивается в первую очередь благодаря двум факторам: росту цен на первичное жилье в столице, заставляющему покупателей обращать внимание на неизмеримо более дешевое Подмосковье, и стабильной миграции в Московский регион (второй фактор связан непосредственно с первым, поскольку большинство мигрантов не может себе позволить купить дорогое жилье в черте Москвы). В таблице 3 приведены данные марта 2007 года относительно того, в каких населенных пунктах Подмосковья и по каким ценам застройщиками предлагалось многоэтажное жилье.

таблица 3

Город (поселок) Цена,
долл./кв. м
  Город Цена,
долл./кв. м
Звенигород 1350   Одинцово 2015
Котельники 1200   Орехово-Зуево 800
Красноармейск 1264   Подольск 1491
Красногорск 2490   Раменское 1600
Отрадное 2046   Троицк 1560
Нахабино 1380   Химки 2100
пос. Володарского 1400   Реутов 2679
Люберцы 2500   Электрогорск 854
Мытищи 2379   Ликино-Дулево 1154

Если в прошлом году строительство многоэтажного жилья географически распределялось по области равномерно, локализуясь в первую очередь в ближайшем Подмосковье (Реутов, Мытищи, Химки, Одинцово, Королев, Трехгорка, Марфино, Мосрентген и т. д.),
то сейчас явно виден вектор на строительство в восточном направлении (Реутов, Балашиха, Электрогорск, Ликино-Дулево, Люберцы, Раменское, Котельники, Красноармейск).
Это населенные пункты с развитой промышленной инфраструктурой и благополучной ситуацией на рынке труда. Большая часть того, что строится
здесь, — монолитно-каркасные либо панельные дома эконом-класса большой этажности. В Реутове и Люберцах к тому же возводится значительное количество жилья бизнес-класса. Появились такие комплексы и в Балашихе («Солнцеград»). Западное же направление считается перспективным в основном для малоэтажного строительства.
Отдельно следует рассмотреть Зеле-ноград (Зеленоградский АО Москвы). Административно относясь к столице, он находится на территории Московской области. Здесь увеличивается объем строительства жилья бизнес-класса. Цены растут на волне сообщений о планах пустить скоростной железнодорожный экспресс Москва — Зеленоград. Только за 2006 год было сдано
180 тыс. кв. м жилья, а по генеральному плану предусмотрено строительство
500 тыс. кв. м.
Первичный рынок жилья в Зелено­граде очень молодой: например, в первом полугодии 2006 года в ассортименте московских агентств недвижимости по ЗелАО значилась только одна новостройка. Сейчас по-прежнему ощущается нехватка нового жилья, однако уже к концу этого года на рынке должно появиться достаточное количество предложений.
Сегодня средняя стоимость первичного жилья по ЗелАО составляет
2050 долл./кв. м, что довольно скромно для города-спутника Москвы по сравнению с ближайшими пригородами столицы. Однако не будем забывать, что ровно год назад этот показатель по Зеленограду был менее
1500 долл./кв. м, так что если сравнивать Зеленоград с ним же, то динамика существенная.

Цена ползет «боком»

Обратимся к анализу вторичного рынка жилья. По состоянию на 29 марта
2007 года средняя цена по Москве на вторичном рынке была равна
5213 долл./кв. м. Тенденция имеет в перспективе повышение в кратко­срочном плане, однако в долгосрочном временном масштабе виден боковой тренд. Цена колеблется в районе
5227 долл./кв. м, в то время как уровень 5200 долл./кв. м для риэлторов считается психологическим, то есть круглым числом, пересечение которого имело моральное воздействие, а не техническое значение.
Однако если в ноябре 2006 года цена находилась в состоянии «перекупленности», то сейчас технические индикаторы показывают скорее «перепроданность», что и обусловливает возможность восходящего движения.
Взвешенные скользящие средние с периодами 2 и 6 демонстрируют крайне слабую волатильность, практически слившись друг с другом и двигаясь, так же как и график цены, параллельно оси абсцисс. Стохастика с периодом 3 и замедлением 2, оптимизированная под пересечение средней линии 50, демон­стрирует восходящую тенденцию.
Пока невозможно утверждать, что в ближайшем будущем произойдет движение цены вверх. Цена движется в краткосрочном плане вдоль нижней границы вил Эндрюса (метод прогнозирования будущих границ тренда, основанный на уже имеющемся направлении тренда и двух последних локальных экстремумах, от которых слева направо проводятся линии, параллельные предыдущему тренду), что свидетельствует о том, что пока восходящий тренд нечеткий. В любом случае говорить о движении вверх можно будет только после пересечения уровня 5227 долл./кв. м. Если это произойдет, то ближайшая цель ценовой динамики — 7000 долл./кв. м, то есть на рынке повторится такой же рост, как и в прошлом году.
Ситуация по округам представлена в таблице 4.

таблица 4

Округ Цена (март 2007 года), долл./кв. м Цена (февраль 2007 года), долл./кв. м Прирост
ЦАО 6684,5 6483 201,5
САО 4712 4868 -156
СВАО 4562 4664 -102
СЗАО 4508,5 4621 -112,5
ЮАО 4492 4528 -36
ЮВАО 4196,5 4223 -26,5
ЮЗАО 4958 5294 -336
ВАО 4293 4304 -11
ЗАО 5484 5324 160
Москва 5213 5178 35

Как мы видим, динамика вторичного рынка резко отличается от динамики первичного. Прирост в среднем по городу, пусть и небольшой, обеспечен даже не столько Центральным и Западным административными округами, сколько Зеленоградским. Экономически Зеленоград, конечно, часть Подмосковья, потому рассмотрим его вместе с другими населенными пунктами Московской области. Здесь же заметим только, что округ демонстрирует самый крутой подъем.
В случае с ЦАО по техническим факторам дальнюю цель ценовой динамики можно определить как 9000 долл./кв. м,
однако перевес первичного рынка сохранится. Что касается ЗАО, то вторичный рынок в данном случае отражает консервативные тенденции, которым и будет следовать далее вне зависимости от первичного рынка: в глазах массового покупателя эта территория все равно остается привлекательной.
Пока при перспективах роста к уровню 7000 долл./кв. м трудно сказать, на сколько затянется период стабилизации. Но ясно, что вторичному рынку московского жилья все труднее и труднее одолевать подъемы, он приходит к скромным европейским показателям роста. Пока единственным двигателем вторичного рынка можно считать значительное количество спекулятивных сделок с жильем в новостройках на стадии котлована и стройплощадки, в результате которых объекты перепродаются по достижении готовности уже на вторичном рынке.

«Двушки» — на второе

Вторичный рынок жилья в Подмос­ковье показывает далеко не однородную динамику. В целом по Московской области наблюдаются признаки снижения после взрывного роста в прошлом году. Возможно, это происходит из-за активного жилищного строительства, так как первичный рынок своими более демократичными ценами создает конкуренцию для вторичного. Это не касается Зеленограда, где динамика положительная: цена составила там около 4200 долл./кв. м и движется к отметке
4500 долл./кв. м. Данные по остальным районам приведены в таблице 5.
Одно из основных качественных отличий рынков недвижимости ближнего и дальнего Подмосковья заключается в соотношении цен на жилье различной площади.

таблица 5

Район (городской округ) Цена, долл./кв. м Динамика
Шатурский 838 Вниз
Зарайский 912 Вверх
Серебряно-Прудский 919 Вверх
Лотошинский 1000 Вниз
Егорьевский 1030 Вниз
Луховицкий 1047 Вверх
Шаховской 1060 Вверх
Озерский 1120 Вверх
Волоколамский 1133 Вниз
Талдомский 1198 Нейтральная
Можайский 1239 Вниз
Воскресенский 1336 Вниз
Коломенский 1369 Вверх
Орехово-Зуевский 1451 Вверх
Рузский 1502 Вверх
Клинский 1592 Вниз
Серпуховский 1620 Вверх
Павлово-Посадский 1683 Вниз
Чеховский 1810 Нейтральная
Ногинский 2022 Вниз
Ступинский 2081 Вверх
Сергиево-Посадский 2109 Нейтральная
Щелковский 2130 Вниз
Наро-Фоминский 2318 Вверх
Каширский 2345 Вверх
Дмитровский 2440 Вверх
Солнечногорский 2487 Вверх
Подольский 2514 Вверх
Истринский 2520 Вверх
Раменский 2530 Вверх
Пушкинский 2574 Вниз
Люберецкий 2742 Вверх
Домодедовский 2880 Нейтральная
Балашихинский 2919 Вверх
Ленинский 3005 Вниз
Мытищинский 3082 Вверх
Красногорский 3172 Вверх
Одинцовский 3467 Вверх
Химкинский 3507 Вверх
Вся область 2630 Вниз

Так, во втором поясе (10—20 км от Москвы) цена квадратного метра в коммуналках значительно выше цены квадратного метра в отдельных квартирах.
А вот в пределах 10 км от столицы ситуация такая же, как и в самой Москве: коммунальные квартиры гораздо дешевле. В отдаленных районах стоимость коммунальных квартир и отдельного жилья примерно уравновешена. Самый же высокий спрос и самая высокая цена наблюдается практически повсеместно на однокомнатные квартиры и малосемейки, исключение составляют Люберцы и Химки, где нарастает спрос на «двушки» по примеру Москвы.

Европейский статус-кво

За последнее время рынок таунхаусов и коттеджных поселков Москвы и области сделал большой шаг вперед.
В отличие от многих российских регионов, даже продвинутого в таких вопросах Краснодарского края, в Подмосковье на этом рынке установился закономерный европейский статус-кво: таунхаусы, которые в Европе считаются по определению недвижимостью эконом-класса, стали стоить на первичном рынке меньше, чем многоэтажное жилье в Москве.
Естественно, особняки в центре столицы выбиваются из общего правила, но это настолько малый сегмент жилой недвижимости, что существенного влияния на рынок жилья в целом он не оказывает. В таблице 6 представлены цены на таунхаусы, которые сложились на текущий момент.

таблица 6

Направление Поселок Цена, долл./кв. м
Москва (в черте города) Серебряный Бор (Silver Place) 13 000
Потапово 2888
Юг Григорчиково 1680
Юго-запад VitroVillage 2300
Поляны 2000
Сенатор Клуб 5400
Ели 1600
Былово 1400
24-й км Калужского шоссе 1430
Запад Жаворонки 2250
Новое Лапино 7440
19-й км Рублево-Успенского шоссе 4500
Сосны на Николиной Горе 4500
Северо-запад Новоархангельское 3925
7 миля 2280
Новая Рига 1700
Север 20-й км Ленинградского шоссе 1696
20-й км Дмитровского шоссе 3550
Заповедное озеро 1475
Восток Салтыковка 2750
Эко Лагуна 1888

Безусловно, Москва и ближнее Подмосковье подошли по динамике рынка и соотношению сделок к зарубежным стандартам значительно ближе, чем российские регионы, не говоря уже о наших соседях по бывшему СССР. Однако в отдаленных районах области, да и в столичном Зеленоградском округе рынок находится в переходной стадии, что дает возможность инвесторам быстро разбогатеть на спекулятивных сделках. В Москве же наобум купить квартиру и гарантированно получить прибыль, ни о чем не задумываясь, уже невозможно. Цивилизованным же схемам получения прибыли от имеющейся в собственности недвижимости мешает несовершенство работы управляющих компаний. Так что пока до Европы нам далеко, но, с другой стороны, есть к чему стремиться.