Надежда КОСАРЕВА: все не так уж плохо


Беседу вел Александр Полянский

Президент фонда «Институт экономики города» весьма оптимистически оценивает ход реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

— Надежда Борисовна, полтора года прошло с момента провозглашения ПНП «Доступное жилье», год проект реализуется на практике. Как вы оцениваете его ключевые плюсы и минусы?

— Я бы хотела начать с того, что основные трудности в реализации проекта возникли именно на тех направлениях, на которых они и предсказывались экспертами. Мы и другие специалисты говорили, что нужно подходить к реализации проекта комплексно, осуществлять поддержку как спроса, так и предложения. К нам прислушались, но задача на практике оказалась еще сложнее, чем предполагали специалисты, и именно из-за дисбаланса спроса и предложения случились проблемы.

Проанализируем положение дел.
В сфере спроса динамика весьма благоприятная. Очевидно было, что в условиях складывающейся макроэкономической ситуации, тенденции снижения инфляции и снижения процентных ставок, повышения реальных доходов населения создание благоприятной законодательной системы будет необходимым и достаточным шагом для развития ипотечного кредитования. Так и произошло.

Данных за весь 2006 год еще нет, но за девять месяцев прошлого года уже был превышен целевой показатель по ипотечному кредитованию на весь год. На 2006 год целевой показатель планировался на уровне 108 млрд руб.,
а за три квартала банками было выдано уже 156 млрд руб. ипотечных кредитов! А если взять не только ипотечные, но и все другие виды жилищных кредитов, то получается 214 млрд — почти
в 2,5 раза больше, чем в 2005 году: год назад было выдано 87 млрд всех жилищных кредитов, в том числе 42 млрд руб. ипотечных. Так что с точки зрения ипотечного жилищного кредитования успехи просто фантастические.

В результате повышается доступность приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. Если количество семей, которые могут себе позволить приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, в 2004 году составляло 9%,
в 2005 году — 11%, то за девять месяцев 2006 года этот показатель составил уже 15%. На 2010 год целевой индикатор установлен в 30%.

Со стороны предложения ситуация, мягко говоря, не столь радужная.

— В регионах мало строится жилья по сравнению с двумя столицами и другими крупнейшими городами?

— Я бы так не сказала. Во всяком случае, столица — Москва отнюдь не держит первенства по объемам жилищного строительства на душу населения.

— Первое место по жилищному строительству, я слышал, у Москов-ской области?

— Да. По итогам 2006 года в Московской области было введено
6,4 млн кв. м, что составляет 0,97 кв. м
на человека. Это очень серьезная заявка на лидерство.

Столицу обгоняют также Астрахан-ская область, Чувашия и некоторые
другие субъекты Федерации, хотя в Москве сосредоточен максимальный спрос на жилье.

Именно потому что жилья строится крайне недостаточно, растут цены на квартиры. Почему же мы так мало строим? Давайте разберемся.

Сложилась совершенно хрестоматийная, из базовых учебников по экономике, ситуация. Если спрос увеличивается, а на рынке существует монополия производителей, в данном случае компаний-застройщиков, объем производства остается прежним или растет непропорционально спросу. Зато увеличивается цена.

Дело в том, что в монополистической ситуации производителю гораздо выгоднее увеличивать цену, а не объем продукции, потому что он может получить больше денег на том же количестве товара. То есть он зарабатывает не на массе прибыли, а на ее норме. Вот главная проблема развития нашего жилищного рынка!

У нее, на мой взгляд, две причины. Первая — ситуация с участками для застройки. Земля у нас государственная, земельные участки распределяют муниципальная или региональная власти — каждая в рамках своих полномочий. Распределяют очень часто по собственному усмотрению. Сейчас, после введения обязательных открытых аукционов, ситуация должна измениться, но я говорю о практике, уже ставшей достоянием наблюдателей.

Естественно, в самом выигрышном положении оказывались «околовластные» компании: их карман для муниципальных и региональных руководителей нередко, чего уж греха таить, не чужой.

Обычно заключался договор аренды, по которому уплачивалась неизвестно как вычисленная, но явно не рыночная цена, а рыночная стоимость возмещалась иными способами. Среди них было и предоставление части построенного жилья для нужд населенного пункта, и строительство инженерной инфраструктуры, и сооружение социальных объектов, и расплата другими дополнительными услугами.

Кроме того, проект строительства до недавнего времени должен был получить десятки разрешений — экологических, санитарно-эпидемиологических и многих, многих других. На согласование проектной документации уходило до двух лет! Пройти все эти круги «бюрократического ада» наиболее быстро и успешно могли опять-таки «околовластные» компании.

— Или очень крупные строительные корпорации?

— Да, компании, может быть, и «не карманные» для местной власти, но располагающие очень серьезными финансовыми и административными ресурсами.

Вторая проблема — компании-застройщики сталкиваются со значительными трудностями в финансировании строительства, поскольку кредитных ресурсов, предлагаемых финансовым рынком, крайне недостаточно.

— Можно сказать, что проект «Доступное жилье» не развивается должным образом, так как пока не в порядке смежные сферы — земельная и банковская?

— Конечно. И потому иллюзией было ожидать, что за год ситуация на жилищном рынке нормализуется и все пойдет как по маслу. Но за прошедший год сделано, на мой взгляд, совсем не мало.

Прежде всего принят ряд принципиально улучшающих ситуацию решений. Во-первых, поправками в Земельный кодекс с 1 октября 2005 года введен аукционный принцип реализации земельных участков под застройку. Это чрезвычайно значимая антикоррупционная и антимонопольная мера. Аукционная практика в конце 2005 года и в 2006-м набирала обороты. Правда, строительные компании до вступления в силу поправок обзавелись массой «пятен» впрок. Но государство повело себя решительно, установив в декабре 2006 года сроки начала застройки — при их нарушении участки отбираются.

Да, в каком-то смысле компаниям-застройщикам теперь придется труднее: цена земельного участка, передаваемого в аренду или собственность на аукционе, станет рыночной. Но зато не будет никаких обременений и «борзых щенков». Полагаю, что новая, прозрачная система окажется для компаний-застройщиков в конечном счете более выгодной, чем прежняя, предусматривавшая выполнение всевозрастающих пожеланий руководителей органов власти.

Во-вторых, Градостроительным кодексом предусмотрен принцип «одного окна» при согласовании строительного проекта. То есть всего одна-единственная организация проводит всестороннюю экспертизу в установленные законом сроки. Для различных объектов это или Главгосэкспертиза Росстроя, или орган госэкспертизы субъекта Федерации.
По некоторым объектам теперь вообще не потребуется проходить госэкс-пертизу — это объекты малоэтажного строительства. Только один орган теперь осуществляет надзор. Опять же по разным объектам это либо Ростехнадзор, либо органы стройнадзора субъектов Федерации. Данные нормы лишь недавно вступили в силу и пока мало сказались на ситуации с предложением жилья, но в 2007 году обязательно скажутся.

В-третьих, стало возможно получение застройщиками, предприятиями ЖКХ и муниципалитетами гарантий Российской Федерации и субсидий по процентным ставкам кредитов. Решение было принято совсем недавно, потому что весь прошлый год министерства и ведомства проспорили, можно ли предоставлять госгарантии и субсидии не только субъектам публичной власти, но и юридическим лицам. В результате 2006 год был в отношении такой поддержки потерян.

Слава богу, теперь согласованное решение есть. В 2007 году эта мера, надеюсь, заработает в полную силу. Она позволит в большем объеме привлекать банковские кредиты.

Эти меры помогут вывести предложение на жилищном рынке на уровень, соответствующий спросу.

— И национальный проект будет реализовываться более интенсивно, станет действительно проектом предоставления доступного жилья?

— Да, хотя еще раз отмечу: в решении таких сложных, комплексных экономических проблем не может быть революций, быстрых результатов — это нереально.

Национальный проект прежде всего развивает экономические институты.
Я постоянно подчеркиваю, что основная задача национального проекта — не столько помогать конкретным людям, сколько формировать благоприятную институциональную ситуацию, которая позитивно скажется на доступности жилья для граждан.

Всегда будут такие люди, которые не способны сами, без прямого финансирования государства, приобрести квартиру. Но цель национального проекта — создать ситуацию, когда покупку квартиры смогут себе позволить
не 15% семей, а 30, 40% и более. Речь идет о доступности жилья в этом смысле, а не в том, что государство опять берет на себя прямую ответственность за обеспечение граждан жильем.

Такую ответственность оно должно на себя брать по отношению к малоимущим гражданам, которые по объективным причинам никогда не «вырастут» до уровня доходов, достаточных для приобретения квартиры. Это где-то 10—15% населения.

— Это нуждающиеся и малоимущие?

— Давайте уточним термины. Малоимущие — это конституционное понятие. А нуждающиеся — это те, кому раньше полагалось бесплатное предоставление жилья, так как им в соответствии с установленными нормативами требовалось улучшение жилищных условий. Нуждающиеся — понятие из нашего социалистического прошлого, когда люди получали доходы и блага исключительно с соизволения государства. В рыночной экономике важно не то, нуждается человек или нет, а то, может он себе позволить купить жилье или не может.

Если человек нуждается, но при этом он миллионер, почему государство за счет налогоплательщиков должно решать его проблему?! И с 1 марта
2005 года государство не берет на себя новых обязательств по обеспечению всех так называемых нуждающихся, оно обязуется обеспечивать только тех нуждающихся, кому это положено по Конституции, — малоимущих. Старые обязательства при этом сохраняются.

Кого относить к категории малоимущих, зависит от региона, уровня доходов в конкретном субъекте Федерации. Есть методические рекомендации федерального центра, в соответствии с которыми регионы сами определяют критерии отнесения к данной категории.

— И при этом есть тысячи не малоимущих семей, которые предъявляют спрос на квартиру — в большинстве случаев отложенный, причем на длительное время, потому что покупку квартиры сегодня могут себе позволить максимум представители «высшего среднего класса». И этот процент имеет, по данным социологов, тенденцию к увеличению.

— Мы должны отдавать себе отчет в том, что потребность в жилье бесконечна — полностью ее удовлетворить нельзя никогда: по мере роста благосостояния человеку захочется квартиру большего размера, квартиры для детей, загородный дом и т. д., и т. п.

— Но в развитых странах в отличие от нас вопрос обеспечения жильем потерял остроту социальной проблемы. У нас же эта острота очень велика.

— И в развитых странах жилищная проблема не снята с повестки. Во всех странах мира жилищная проблема одна из ключевых социальных проблем.

Возможность удовлетворить потребность в жилье в нашей стране, как я уже сказала, растет достаточно быстро — надо просто помочь рынку развиваться. Другого пути нормального развития, кроме постепенного, эволюционного формирования институтов жилищного рынка с применением всего экономического инструментария, в том числе государственной поддержки, я не вижу.

— Процент семей, которые могут себе позволить приобретение квартиры в ближайшие годы, будет расти фактически в геометрической прогрессии?

— Постоянно быстро расти он не может: он дойдет до определенного уровня, а потом если и будет увеличиваться, то не так быстро, как сейчас. Пока мы идем если и не от нуля, то от крайне малых значений, легко удваивать процент. Потом увеличивать его окажется все сложнее и сложнее.

— Многие граждане в расчете на ускорение решения жилищного вопроса идут на участие в схемах долевого финансирования, и это зачастую кончается для них плачевно. Как решать проблему дольщиков — проблему экономическую, потому что дольщики появились как способ финансирования строительства, проблему социальную и криминальную?

— Дело в том, что обреченность компаний-застройщиков на сотрудничество с дольщиками из-за недостаточной доступности банковских кредитов — большое преувеличение. Застройщики очень заинтересованы в таком способе привлечения ресурсов: эти деньги намного дешевле, чем в банке, ведь для их получения не нужно предоставлять серьезных бизнес-планов и обеспечения, которые необходимо предоставлять банку. Не требуется дольщикам и процентов платить.

Вот почему компании-застройщики без зазрения совести берут деньги дольщиков, даже когда строительство еще «на уровне котлована»: спрос намного превышает предложение, и потому они могут себе позволить так вести себя. Таким образом, суть проблемы долевого финансирования в том, что застройщики свои финансовые затруднения решают за счет граждан. Первоначально, когда проблема возможности обмана дольщиков только встала в полный рост, было предложение вообще запретить компаниям привлекать средства дольщиков. Но пошли по пути не запрещения, а регулирования — принципы такого регулирования изложены в известном 214-м законе.

Первая его редакция вызвала много протестов у застройщиков, в закон были внесены совершенно непринципиальные, на мой взгляд, изменения, которые вроде бы всех устроили. Но документ вступил в силу слишком поздно — давно нужно было решать эту проблему, тем более что ее предсказывали многие эксперты, а не ждать, когда произойдет взрыв!

Я думаю, по мере того как 214-й закон в нынешней редакции начнет работать, острота ситуации станет снижаться — обманутых дольщиков будет все меньше и меньше, хотя полностью они не исчезнут. Но это будет уже вопрос Уголовного кодекса.

Не могу не сказать вот о чем: я против того, чтобы проблемы обманутых дольщиков решались за счет бюджета. Это то же самое, как если бы у вас, не дай бог, украли машину и вы бы по-требовали от государства предоставить вам новую.

Обманутых дольщиков мне очень и очень жаль, но изначально было ясно, что долевое финансирование — рискованная схема, сейчас не начало 90-х годов и нельзя списывать все на рыночную безграмотность людей. Во всяком случае, у них нет морального права оттягивать на себя бюджетные ресурсы, которые могут быть использованы для под-
держки малоимущих граждан, по 20 лет стоящих в очереди на квартиру.

— На заседании президиума Госсовета в Казани президент Путин выразил неудовлетворенность тем, что проект «Доступное жилье» на практике не решает задачу достижения реальной доступности жилья.

— Я на этом президиуме не была, но читала стенограмму и не могу согласиться с вашими ощущениями от оценок президента. Там есть критика проекта в части решения задачи обеспечения жильем малоимущих — это да. На заседании говорилось о том, что в государственной политике плохо представлено направление обеспечения жильем малоимущих граждан. Им необходимо либо социальное жилье, либо какие-то другие формы поддержки. Это первое. И второе. Сегодня за решение проблемы обеспечения жильем малоимущих отвечают муниципалитеты. Понятно, что у них нет финансовых ресурсов, чтобы обеспечить 4 млн очередников.
В этот процесс должно включиться государство — и субъекты Федерации, и федеральные структуры. Вот о чем в первую очередь говорилось на президиуме Госсовета.

— И в этом направлении необходима корректировка национального проекта?

— Мое мнение — обеспечение малоимущих граждан должно стать темой другого проекта или государственной программы — назовите как хотите, дело не в наименовании, а в содержании. Не надо постоянно расширять и углублять ПНП «Доступное жилье». Нужно его реализовать: завершить в течение нескольких лет создание современных институтов жилищного рынка.

Как помогать тем, кто не может участвовать в рынке жилья, — другая задача, тема отдельного проекта. Он может быть такой же важности, тоже приоритетным национальным, но его нельзя смешивать с проектом «Доступное жилье».

— То есть увеличение дотаций и субсидий молодым семьям, например, должно стать темой этого другого, социального, проекта?

— Нет. Дотации и субсидии молодым семьям — это элемент увеличения доступности жилья для них в рамках рыночных отношений. На данном направлении делается многое, но можно, на мой взгляд, делать и еще больше.

— Например, синхронизировать
дотации и льготы, предоставляемые молодым семьям по ПНП «Доступное жилье» и молодым сельским специалистам по ПНП «Эффективное сельское хозяйство»?

— Да, хотя, насколько я знаю, принципиальных отличий между этими двумя вариантами поддержки нет.

— Давайте резюмируем: каковы должны быть, на ваш взгляд, основные инструменты интенсификации ПНП «Доступное жилье»? Госгарантии?

— Знаете, госгарантии, а еще лучше прямое инвестирование со стороны государства — это то, чего больше всего ждут муниципалитеты и субъекты Федерации. Будет такое финансирование — будет современная инженерная инфраструктура, говорят они. А если федерального финансирования не будет, что, модернизировать коммунальное хозяйство не нужно?

Я считаю, что государственное финансирование как раз вспомогательный инструмент, поддерживающий в первую очередь долгосрочные, системообразующие проекты; поддерживающий развитие, позволяющий его ускорить, но не заменяющий финансирование со стороны частных инвесторов и муниципалитетов.

— То есть государство должно включаться там, где происходит фиаско рынка?

— Совершенно верно! А главные инструменты интенсификации ПНП «Доступное жилье» — создание современных, хорошо работающих институтов жилищного рынка, развитие конкуренции, эффективное градорегулирование.

Институты нужно развивать без форсирования, без спешки, зато грамотно и надежно. Только в этом случае мы получим развитой жилищный рынок, причем естественным путем и во вполне обозримой перспективе.