Борис ГУРОВИЧ: в основе ПНП «Доступное жилье» должна лежать полноценная программа


Беседу вел Александр Полянский
Фотоочерк Александра Данилюшина

Председатель совета директоров подмосковного и постепенно выходящего на межрегиональный уровень строительного холдинга «Монолит» Борис Маркович Гурович — специалист с большим опытом работы в лучших советских строительных организациях, занимавшихся как городским, так и промышленным строительством.

Компания «Монолит», которую он возглавляет, была создана на основе специализированного строительного предприятия Минэнерго СССР. Она активно участвует в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Борис Гурович поделился с нашим журналом своим видением этого проекта.

Жилье, доступное немногим

— Борис Маркович, ПНП «Доступ-ное жилье» провозглашен полтора года назад. Каковы, на ваш взгляд, его основные плюсы и минусы?

— Главный плюс — жилищная проблема наконец-то объявлена приоритетной, важнейшей. Заявлен широкий перечень начинаний, дел в рамках национального проекта — а количество рано или поздно перерастет в качество.

Жилье активно строится, в 2006 году сдано намного больше домов и объектов социальной инфраструктуры, чем в 2005-м. Кстати, лидирует по России Московская область, здесь сдано около
6 млн кв. м жилья.

Чрезвычайно важный позитивный момент — вскрыт широкий круг проблем, к ним привлечено пристальное внимание. Диагностика проблем очень важна для качественной постановки задачи и успешной реализации национального проекта, который пока — чего уж греха таить — нельзя считать целостной программой. Это некий перечень мер, самостоятельных крупных проектов, осуществляемых параллельно и не образующих систему.

Программа обеспечения доступным жильем, о которой я говорю, должна представлять собой системный и выверенный документ, где жилищная проблема рассматривается в комплексе с вопросами развития всех участвующих в ее решении секторов экономики, учитываются все краткосрочные и долгосрочные экономические, социальные и политические последствия, выстроены причинно-следственные связи, иерархия приоритетов. Такой программной основы сегодня очень не хватает национальному проекту «Доступное жилье».

Итак, ситуация с жильем складывается сейчас все более и более позитивно, но принимаемых мер для обеспечения доступности жилья все же недостаточно для снятия социальной остроты проблемы. Впрочем, дорогу осилит идущий…

— Само название ПНП — «Доступное жилье» предполагает весьма амбициозную постановку задачи. А разве такая амбициозность прослеживается в мерах и целях национального проекта в его нынешней редакции? Ведь в улучшении жилищных условий нуждаются, по данным разработчиков документов проекта, более 60% россиян, но к 2010 году предполагается обеспечить квартирами и домами только треть из них…

— Разве это не амбициозная задача —
обеспечить жильем треть нуждающихся всего за три года?! Весьма серьезная заявка, дай бог, чтобы это было реализовано. Раньше даже вопрос так не
ставился — все отдавалось на откуп «невидимой руке» рынка.

— Но тогда проект нужно назвать «Более доступное жилье» или «Доступное 20% граждан жилье»!

— Уровень амбициозности соответствует перечню механизмов и мер, которые имеются в проекте; он, повторю, достаточно высок. Если за три года удастся реализовать то, что намечено, это будет качественный сдвиг в решении жилищной проблемы. Мы пока не ставим задачей, как говорили в советское время, окончательное решение жилищного вопроса, то есть создание ситуации, когда, как в развитых странах, получение жилья гражданином не является общественно значимой проблемой, поскольку требует от него вполне приемлемых для подавляющего большинства финансовых затрат.

— Может быть, такую задачу стоит поставить?

— Это было бы замечательно, но потребует массированных вложений в развитие строительной индустрии, налоговых льгот строительным компаниям, серьезных государственных кредитных и инвестиционных вложений… До сих пор наши власти предержащие были к этому не готовы. А зря, потому что сегодня у страны есть все возможности для того, чтобы решить данную проблему.

Я, еще раз подчеркну, считаю нынешнюю редакцию национального проекта «Доступное жилье» не программой, а комплексом мер. Полноценная же программа, на мой взгляд, позволила бы решить проблему доступности жилья, причем в достаточно короткие сроки.

Если же оставаться на сегодняшнем уровне целей преобразований, предусматривающем, по большому счету, повышение ответственности руководителей по всей вертикали власти за решение жилищной проблемы в сочетании с некоторой бюджетной поддержкой в этом вопросе, можно только приветствовать то, как происходит реализация национального проекта.

Но мы должны отдавать себе отчет, что можем столкнуться в ближайшие пять—десять лет с социальной неудовлетворенностью у части населения уровнем жизни, который определяется, конечно, в первую очередь наличием у человека недвижимости. Ведь у большинства граждан нашей страны при нынешних темпах реализации жилищного проекта и дальше будет возникать много трудностей с приобретением квартиры или дома.

— То есть жилье по-прежнему останется недоступным?

— Оно уже доступно высшему и среднему социальным слоям, жаль только, что средний класс у нас пока очень невелик. Стоит задача обеспечения жильем самого большого и наименее обеспеченного слоя населения. Постепенно она, вполне вероятно, решится в результате эволюции рынка недвижимости, по мере насыщения спроса. Вопрос в том, готовы и можем ли мы ждать? И нужно ли?

— Подходы национального проекта удивляют своей узостью, особенно учитывая, что у нашей страны был опыт массового решения жилищного вопроса. Жилищное строительство при Хрущеве, например…

— Мы живем в условиях рыночной экономики, и хрущевский вариант сейчас реализовать не удастся. Нужно решать данную социальную задачу рыночными, экономическими методами. Если подойти к делу серьезно и составить программу жилищной политики, вскроется очень много возможностей применения рыночных механизмов с использованием и ресурсов государства, и ресурсов предприятий.

Последние очень важны: именно на них был основан брежневский подход, позволивший построить массовое качественное жилье. В годы «застоя» учителя, врачи и другие работники социальной сферы и сферы обслуживания, а также особо нуждающиеся из сферы производства обеспечивались жильем через исполкомы, а для всех остальных дома строили предприятия.

Похожая практика существовала на селе: председатель колхоза собирал правление, на котором принималось решение субсидировать ссуды на строительство индивидуальных домов для членов колхоза. Так же можно поступать сегодня с ипотечными кредитами.

В пореформенные годы предприятия сбросили «социалку» как ненужную, колхозы развалились. И только сейчас накопившие жирок компании вновь возвращаются к решению социальных проблем своих сотрудников.

Государство должно стимулировать крупные и средние предприятия строить жилье для своих работников — предоставлять им налоговые льготы, давать долгосрочные кредиты за счет бюджетных ресурсов…

Парадоксы жилищного рынка

— В описании ПНП «Доступное жилье» читаем: «Удовлетворению потребительского спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного кредитования». Но объемы строительства в московском регионе высоки, объемы ипотечного кредитования тоже. Цены же продолжают расти! Как объяснить этот экономический парадокс?

— Никакого парадокса нет. Если спрос опережает предложение, и существенно, как сейчас, то цена будет расти. Сегодня рост объемов ипотечного кредитования…

— …создал ажиотаж?

— Нет, не будем драматизировать: создал просто спрос, который значительно опережает предложение. Путь один: больше строить, то есть увеличивать предложение. А также создавать конкурентную среду — наращивать количество игроков на рынке.

Надо дать возможность строительным организациям развиваться за счет различных финансовых инструментов, прежде всего доступных долгосрочных кредитов — без них не обойтись. В противном случае предложение и дальше будет отставать от спроса, а люди — нуждаться в жилье и не иметь возможности его получить.

— Следует, наверное, учитывать такой фактор спроса, как приобретение квартир для вложения средств, то есть использование жилой недвижимости в качестве финансового инструмента?

— Безусловно. И этот фактор проявляется во многом из-за финансовой ситуации в строительной отрасли.

Строительство — очень капиталоемкий вид бизнеса: ни один застройщик, ни один инвестор не может построить серьезный объект на свои средства, а потом его продать. Поэтому берутся разного рода заимствования. А из-за того, что нет долгосрочного кредитования строительства, строительные компании вынуждены всеми способами привлекать на выгодных условиях дольщиков, которых интересует, конечно, постепенное повышение цены квартиры.

Стоимость жилья, как вы понимаете, на разных этапах строительства разная: чем ближе к завершению, тем оно дороже. При готовности квартиры стоимость высока, а на вторичном рынке еще выше.

Дольщики, приобретая квартиры по минимальным ценам, так как строительные организации заинтересованы в финансовых ресурсах, потом могут продать их по очень высоким и получить огромную маржу. Естественно, люди, имеющие средства, пользуются этой ситуацией.

— Но дольщиками становятся и те, кто приобретает квартиру не с целью перепродажи, а для проживания.

— Конечно, и опять-таки потому что цена на этапе строительства во много раз ниже, чем цена на первичном рынке. Эти люди зачастую оказываются заложниками временных затруднений компании-застройщика, по ним больнее всего бьет мошенничество в строительной сфере.

В национальном проекте ставится задача искоренить махинации в сфере строительства жилья. Появление в строительстве «длинных» денег автоматически и практически целиком снимает проблему: для большинства строительных организаций нужда в дольщиках просто отпадет. Ликвидирует это и другую проблему — фактор дополнительного спроса на квартиры со стороны инвесторов. Вот какой результат может дать системный подход к решению проблем, выстраивание их иерархических взаимосвязей!
А не решение всех одновременно, к тому же не всегда рыночными, эффективными способами.

Еще раз подчеркну: главный способ улучшения нынешней ситуации на рынке недвижимости — увеличение предложения, для чего необходимо долгосрочное кредитование застройщиков. Причем под низкий процент: не под 15—16% годовых, как сейчас, а максимум под 5%. Тогда им становится невыгодно продавать неготовое или почти готовое жилье.

Как организован строительный бизнес? Есть инвестор, например банк, он вкладывает средства. Есть организации, которые выполняют функции заказчика, застройщика, генподрядчика, подрядчиков… Инвестор получает львиную долю доходов от вложений, остальные — поменьше.

Нужно поддержать за счет дешевых кредитов именно застройщиков, потому что это позволит снизить себестоимость жилья, увеличить количество игроков на рынке, ускорить темпы строительства. И, как следствие, увеличить предложение.

Особая проблема — площадки под застройку. Здесь надо кредитовать уже муниципалитеты, которые должны предоставлять их застройщикам, заранее оборудованными современными инженерными сетями, чтобы их сооружение не ложилось на плечи застройщиков и не увеличивало себестоимость квадратного метра.

— Национальный проект поддер-живает предложение жилья только одним способом — содействует бюджетными средствами муниципалитетам в оборудовании участков под застройку инженерными коммуникациями.

— Увы, на практике такой поддержки пока не видно.

— А как решать поднимаемую в национальном проекте проблему качества жилищной и коммунальной инфраструктур? Отдавать предпочтение муниципальным предприятиям или коммерческим?

— А почему должно быть обязательно «или — или»? Почему необходимо выбирать что-то одно, делая в этой сфере революцию? Нужно, как мне кажется, двигаться эволюционным путем. Чтобы не получилось так, как в сельском хозяйстве: все колхозы раздробили на фермерские хозяйства и на несколько лет обрекли эту отрасль на разброд и шатания.

Должно остаться хорошо работающее старое — есть же нормально функционирующие муниципальные предприятия ЖКХ; и параллельно стимулироваться создание нового — максимального количества современных высокопрофессиональных коммерческих предприятий.

В секторе эксплуатации жилья эволюционность особенно важна. Во-первых, средств у собственников жилья вряд ли будет столько, чтобы обеспечить компании высокую рентабельность. Во-вторых, экономические просчеты чреваты большими бедами, если в случае необходимости ответственность не готов будет взять на себя муниципалитет со своими коммунальными службами.

На пути к массовой ипотеке

— Обратимся к проблемам развития ипотеки. Объемы ипотечного кредитования в России довольно быстро растут — с 20 млрд
в 2004 году до 151 млрд, прогнозируемых в 2007-м…

— Это очень быстрый рост, но с почти нулевой отметки. До доступности ипотеки пока далеко, как и до соответствия ипотечных кредитов мировым стандартам по процентным ставкам и срокам.

— Как, на ваш взгляд, правильно подойти к решению ипотечной проблемы?

— Ипотека — один из главных вопросов получения жилья. Уровень благосостояния в нашей стране весьма невысок, и при нерешенности ипотечной проблемы, даже если жилье будет построено, люди не смогут его приобрести: никто же не станет продавать квартиры ниже себестоимости. Возникает вопрос доступности ипотечного кредита для широких слоев населения.

Кроме того, человек должен получить кредит не к сорока годам, а пока он молодой.

— И до сорока лет расплачиваться?

— Конечно. То есть условия ипотечных кредитов должны быть как во всем мире.
Сегодня ипотекой у нас занимаются коммерческие банки, государство ей почти не занимается: работа Агентства ипотечного жилищного кредитования по рефинансированию этих кредитов очень важна, но пока она не привела к качественному сдвигу. К тому же проценты по кредитам высокие, ведь высоки темпы инфляции. Банки делают все, что могут, для привлечения заемщиков, но они же, как и строительные компании, не станут работать в ущерб себе.

Пока еще, как вы знаете, ситуация в экономике не дает возможности перейти от среднесрочного к долгосрочному кредитованию. Когда-то, впрочем, мечтой был переход к среднесрочному… То есть рынок эволюционирует и рано или поздно придет к долгосрочному кредитованию, но без помощи, финансового участия государства произойдет это не раньше чем через пять — десять лет.

Я считаю, что данный процесс можно и нужно ускорить за счет более масштабного использования ресурсов государства для рефинансирования ипотечных кредитов. Одного АИЖК явно недостаточно, это, по сути, символическая мера. У государства сегодня есть колоссальные ресурсы, которые оно неоправданно опасливо использует.

— В приоритетном национальном проекте «Эффективное сельское хозяйство» предусмотрены возможности финансирования со стороны государства банковского кредита сельским молодым специалистам. Чем же хуже городская молодежь? Почему ей не предоставлять жилье на тех же условиях?

— Вполне закономерный вопрос. Это тот же случай, что с врачами общей практики и узкими специалистами при реализации нацпроекта «Здоровье», и яркий пример отсутствия системности в решении проблемы доступности жилья.

Нам что, менее важно закреплять специалистов в городе, например специалистов строительной отрасли? Хорошего каменщика днем с огнем не сыщешь! Опытных слесарей, токарей, фрезеровщиков, регулировщиков, наладчиков для машиностроительных предприятий тоже.

— Как вы оцениваете перспективы малоэтажного домостроения? Многим оно видится чуть ли не панацеей в деле удешевления жилья.

— Огромное преимущество малоэтажного домостроения в том, что в нем не задействуются серьезные строительные мощности, поскольку применяемые технологии этого не требуют. В «большом» домостроении невозможно обойтись без монолитных конструкций, малоэтажные же дома строят из полимерных материалов. Это один из десятков вариантов, которые могут быть применены при комплексном решении проблемы доступности жилья, но никак не панацея.

В строительстве социального жилья, например, малоэтажное домостроение можно и нужно использовать очень широко.

— Кстати, насколько эффективно, по вашему мнению, проблема социального жилья решается сейчас в рамках национального проекта?

— В сфере социального жилья действует два механизма: строительство его за счет бюджетных средств и выделение такого жилья в рамках обременения по инвестиционным контрактам компаний-застройщиков. Достаточно ли этого? Недостаточно.

Социальное жилье надо строить, на это необходимо выделять больше средств: льготных категорий, бедных у нас много, очереди огромные.

— Нужно ли регламентировать обременение?

— Думаю, что нет, этот вопрос отрегулирует рынок. Если даже при высоком проценте обременения компании хотят строить, значит, все в порядке. Там, где оно завышено, просто никто не будет строить. Во многих регионах об обременении вообще не может быть речи: там и без него невыгодно строить.

Государство должно помочь, поддер-жать, создать условия для развития строительного рынка в этих областях, краях и республиках. Ввести там налоговые льготы для строительного бизнеса: уменьшить НДС, налог на прибыль…

Причем речь идет не только о строительстве жилья для тех, кто его не имеет, но и о решении колоссальной проблемы для провинции — сноса ветхого фонда и переселения людей. В Москве и Московской области проблема ветхого жилья решается, по сути, естественным путем. А во многих других субъектах Федерации не решается практически никак, тех дотаций, которые выделяет государство, катастрофически не хватает. Так создайте экономические условия, чтобы в регионах поднялся строительный бизнес и проблема была бы решена таким же способом, как в cтоличном регионе.

Да, для этого требуются серьезные шаги: сокращение НДС для строительных организаций не менее чем на 40%, уменьшение других налогов. Но, согласитесь, лучше, если государство получит налоги по минимальной ставке от появляющегося бизнеса, чем не получит ничего, как сейчас.

Не длинные руки, а «длинные» деньги

— Вы упомянули о необходимости появления в строительстве «длинных» денег — как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Откуда взять ресурсы для этого?

— В решении проблемы доступного жилья мы никуда не денемся от использования средств бюджетного профицита и Стабилизационного фонда — чтобы рефинансировать и тем самым увеличить сроки предоставления ипотечных кредитов, нарастить объемы ипотечного кредитования, а также долгосрочных кредитов для строительных организаций. Эти кредиты должны предоставляться, конечно, через уполномоченные банки. Мне кажется, что именно такое вложение в процветание будущих поколений наиболее правильное, а не хранение средств в иностранных кубышках под проценты, которые зачастую ниже уровня инфляции.

Должна быть доступность кредита и для населения, и для строительных организаций, и для предприятий, строящих жилье сотрудникам, и для муниципалитетов. Это даст колоссальный эффект в снижении цен и увеличении объема предложения, а также темпов строительства.

Вливание государственных кредитных ресурсов на финансовый рынок — это, безусловно, значительные затраты для казны. Но благодаря им снимутся социальные проблемы, у большинства граждан появится ощущение благополучия, создастся основа для решения
демографических проблем. То есть затраты вполне компенсируются выгодами.

— Кто должен заниматься таким кредитованием? Специальное федеральное агентство?

— Ни в коем случае: уполномоченные банки на коммерческой основе, но под контролем государства.

— Как при этом избежать инфляционного эффекта?

— Его предотвращения можно достичь жестким контролем целевого использования финансовых ресурсов: только на ипотеку — банком, только на жилье —
гражданином. А возвращенные банку средства — только на новые кредиты и вложения в строительную индустрию, которые она сможет использовать лишь на расширение производства и закупки у смежных отраслей, образовав тем самым очень мощный очаг роста в производственном секторе, затрагивающий и машиностроение, и металлургию, и химическую отрасль, и производство строительных материалов.

— А как гарантировать возвратность государственных средств?

— В банковском бизнесе достаточно инструментов, чтобы обеспечить возвратность и компенсировать невозврат. Это же не вложение в никуда — вполне реально отследить, как используются средства.

Очень многое можно сделать, если решиться на такой шаг.

Восстановить единство отрасли

— Каким должно быть управленческое обеспечение реализации национального проекта?

— Прежде всего его реализация должна стать критерием оценки работы руководителей всех уровней. Необходимо повысить их ответственность за данное направление работы. Ведь жилье — это и социальное самочувствие людей, и решение демографической проблемы: многие планируют рождение детей именно исходя из решения квартирного вопроса. Губернаторы теперь фактически назначаются, они полностью подотчетны, и ничто не препятствует реализации процессов управления в масштабах всей страны.

Когда этот критерий будет поставлен во главу угла, руководители регионов задействуют все свои лоббистские возможности для того, чтобы развитие строительного бизнеса в субъектах Федерации получало необходимую поддержку.

Кроме того, должен существовать государственный орган управления строительным комплексом и жилищной политикой. Орган, обладающий широкими полномочиями, в том числе финансовыми; рангом не ниже министерского, потому что нынешнего положения Росстроя, его полномочий явно недостаточно.

Этот орган обязан определять стратегию развития строительной индустрии как по регионам, так и по подотраслям. Анализировать, почему в том или ином регионе не строят жилье, и предпринимать меры экономического стимулирования: предоставлять налоговые льготы или давать дотации.

Оценивать, сколько нужно России собственных мощностей, скажем, по производству цемента, и формировать рыночными методами условия для строительства цементных заводов.

Собирать в единый кулак кадры, науку, создавать единую информационную систему и работоспособную команду по реализации проекта «Доступное жилье». В деятельность нового министерства обязательно должны быть интегрированы бизнес-структуры — с помощью союза строителей, например. На основе такого сотрудничества можно будет разрабатывать адекватные программные документы и эффективно их реализовывать.
<P?В советское время строительная отрасль была единым организмом — в управленческом, экономическом отношении, кадровом, информационном, научно-методическом… Сегодня же государственные структуры — отдельно, предприятия — отдельно.

Единство отрасли необходимо восстановить — на новой, рыночной основе. Государственные органы не должны командовать бизнесом, они должны определять с его участием стратегию развития и компенсировать недостатки чисто рыночного развития.

Это тут же скажется на реализации жилищного проекта, во всех аспектах. Например, качество документов, аналитических материалов, решений, которые готовятся в рамках национального проекта, вызывает много вопросов. Прогнозы, которые готовятся, бывают довольно сомнительны. Потому что органы управления, к большому сожалению, недоукомплектованы компетентными специалистами.

Компетентные кадры — это ключевое звено качественного управления строительным комплексом.

— В рыночные времена они в большинстве своем оказались в коммерческом секторе…

— И потому чрезвычайно важно использовать потенциал этого сектора, выстроить строительный комплекс как систему, включающую коммерческий и государственный этажи. Потому что, еще раз повторю, сегодня системы нет. А она жизненно необходима. В советское время такая система была и позволяла решать множество проблем государственного значения с гарантированным результатом. Например, восстановительные работы после чрезвычайных ситуаций. Я не понаслышке знаю, как решал эти проблемы советский строительный комплекс.
И все мы были свидетелями колоссальных трудностей в координации строительных организаций и выполнении плановых сроков при восстановлении якутского города Ленска после знаменитого наводнения. Быть в состоянии надлежащим образом решать подобного рода задачи, а также задачи, поставленные в рамках ПНП «Доступное жилье», — обязанность государства и национального строительного комплекса. И потому комплекс должен быть приведен в состояние, при котором окажется способен эффективно решать проблемы национального значения.

— Можно ли сказать, что главный итог полутора лет существования национального проекта «Доступное жилье» — понимание необходимости выработки качественной программы, лежащей в его основе?

— Именно так. И этот процесс уже начат. По сути, на недавнем выездном заседании президиума Госсовета в Казани говорилось именно о новом, системном подходе.

Очень важно, чтобы в процессе выработки программы проекта «Доступное жилье» приняли участие не только губернаторы, но и главы муниципалитетов, руководители банков, строительных организаций. Важно также выстроить систему управления отраслью. Тогда есть высокий шанс успешно решить в России жилищную проблему и приблизить ее по этому параметру благосостояния к развитым странам.

СПРАВКА “БОССа”

Борис Маркович Гурович
родился 14 мая 1962 года в г. Умань Черкасской области Украинской ССР.

В 1981 году окончил Тальновский строительный техникум по специальности «Техник-строитель».

С 1981 по 1983 год проходил срочную службу в рядах Советской армии в Уральском военном округе.

С 1983 года работал мастером
СМУ-3 треста «Уманьпромжилстрой» объединения «Черкасстрой».

В 1985—1987 годах — прораб СМУ-5 этого же треста. С 1987 года — старший прораб, с 1988 года — заместитель начальника строительного управления, с 1989 по 1994 год — начальник строительного управления.

В 1993 году без отрыва от производства окончил Черкасский технологический институт по специальности «Инженер-строитель».

В 1994—1997 годах занимал должность заместителя генерального директора строительного объединения «Черкасстрой».

В 1994 году начал работу в Москве в качестве руководителя совместного предприятия «МосЧеркасстрой»
на строительстве объектов городского заказа.

В 1997 году назначен главным инженером строительной организации «Строй Дет».

С 1999 по 2002 год — заместитель генерального директора
АООТ «Трест Моспроммонтаж».
С 2002 года — генеральный директор ЗАО «Монолит».

В настоящее время руководит группой компаний «Монолит».

Женат. Жена — Любовь Михайловна Гурович, дочь — Анна Борисовна Гурович 1986 года рождения,
студентка.