Конец долевого строительства?



Текст | Наталья КУЗНЕЦОВА
экономический обозреватель

Приняты поправки в 214-й закон. Станет ли легче?

Застройщики в начале июля добились внесения изменений в закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Их суть сводится к следующему.

1. Банки, финансирующие строительство, больше не несут солидарной ответственности перед инвесторами. Она заменена на залог или поручительство. При этом долевщики, так же как и банк, имеют равные права на залог.

2. Застройщик может привлекать средства граждан путем выпуска жилищных сертификатов.

3. Размер пени, уплачиваемой застройщику за просрочку платежа, снижается с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Неустойка за задержку передачи объекта недвижимости снижается с 1/75 до 1/300 ставки рефинансирования. Инвесторам-физлицам эта неустойка уплачивается в двойном размере.

Закон называли скандальным. Именно его действию многие участники рынка приписывают замороженные объекты, обманутых вкладчиков и резкий рост цен на жилье.

Чтобы начать строительство, застройщик по 214-му закону должен иметь не только земельный участок под застройку на праве собственности или аренды, но и зарегистрированный договор на долевое строительство. Пока вся необходимая разрешительная документация не будет оформлена, строительная компания не может привлекать деньги инвесторов. Это заставляет искать новые источники финансирования и в конечном счете увеличивает себестоимость возводимого объекта. Многие банки приняли решение не кредитовать застройщиков после принятия этого федерального закона.

Между тем, по данным экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, по «долевке» приобретали жилье свыше 80% покупателей: такой способ был дешевле, чем ипотека или прямая покупка. В аналитическом центре IRN.RU считают, что требование 214-го закона о запрете строительства до того, как на объект будет оформлена вся разрешительная документация, сократило объемы строительства на 50%.

Способна ли новая версия закона стимулировать рост строительства или остались серьезные препятствия для нормального развития отрасли, с которой связывает свое благополучие не менее половины российских семей? Отразятся ли поправки на ценах на недвижимость и, наконец, достаточно ли в свете принятых новшеств защищены права дольщиков? Эти вопросы мы задали экспертам.

Залог должен принадлежать народу

Застройщики недовольны внесенными поправками: вместо солидарной ответственности банка и застройщика законодатель ввел — на выбор — залог или поручительство банка за
строительную организацию. При этом в случае необходимости продажи предмета залога (в качестве такового, как правило, выступает
сам объект строительства) права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований остаются равными. Участники рынка особой разницы с прежним механизмом не увидели: банку в
случае банкротства застройщика придется нести потери из-за
невозврата строителями кредита и выплат дольщикам. Причем подобная ситуация возможна, даже если банк будет первоочередным залогодержателем.
Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками, которая возникает в ситуации, когда средств, вырученных от продажи залога, не хватает для удовлетворения их требований, является дополнительным обременением. Когда кредитор должен брать на себя долги застройщика — это не то же самое, что нести потери при продаже залога.

Но ряд «отягощающих условий» для банков остается. Так, требовать продажи «незавершенки», находящейся в залоге, можно только после государственной регистрации недвижимости. А если
застройщик уклоняется от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и регистрация осуществляется на основании решения суда, то процедура затягивается на неопределенный срок.

При этом продать залог можно далеко не сразу, как правило только через шесть месяцев после
наступления срока сдачи объекта
или прекращения строительства. При такой правовой базе банкам финансировать долевое строительство рискованно и невыгодно. Директор департамента клиентских отношений банка «Абсолют» Виталий Караваев считает, что при финансировании жилищного
строительства банки принимают прежде всего репутационный риск на застройщика или инвестора. В настоящее время многие застройщики работают на свой страх и риск, не зарегистрировав инвест-
контракты, часто даже не получив
всех необходимых документов на землю и на строительство. При таком положении дел закон запрещает строить и привлекать средства инвесторов. Банки так рисковать не будут, поэтому они выжидают, когда застройщики примут новые правила игры.

Вот почему количество банков, работающих по «долевке», ограниченно. Главным образом это очень крупные игроки, такие как Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Альфа-банк, Росбанк, и несколько банков поменьше: «Абсолют», Инвестсбербанк, Промсвязьбанк. Чаще всего крупные банки кредитуют проекты компаний, с которыми они связаны либо общими владельцами, либо некими политическими решениями. В подобной ситуации банк может не особенно интересоваться финансовым положением заемщика.

Так, группа «Интеррос», будучи владельцем Росбанка и девелоперской компании «Открытые инвестиции», способна повлиять на принятие решений о выдаче кредитов под строительные проекты своего девелоперского подразделения. А банки, в которых контрольные пакеты акций принадлежат государству (Сбербанк, ВТБ), часто кредитуют долевое строительство компаний под влиянием административного ресурса.

Представители крупных банков довольно осторожно высказываются по поводу новшеств. Павел Косов, вице-президент Внешторгбанка, говорит, что внесенные изменения должны быть всесторонне проанализированы с точки зрения их влияния на существующие схемы реализации кредитных сделок, а также возможного увеличения количества таких схем. Но при этом в ВТБ надеются, что обновленные схемы смогут оказать позитивное влияние на строительный рынок в целом.
«Будущее у 214-го закона есть, —
убежден Виталий Караваев. — Регистрация сделок, выстраивание юридически прозрачных структур сделают строительный рынок интересным для профессиональных инвесторов».

Эксперт Консультационного Центра Недвижимости Илья Антуфьев называет новшества полумерами, поскольку они не снимают целого ряда ограничений для нормальной кредитной деятельности банков.

Девелоперы настроены более радикально. По мнению Вячеслава Заренкова, президента петербургского строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», ФЗ № 214 никакими поправками не улучшить.
«Последствия этого печально знаменитого закона прямо противоположны задуманным, — отмечает он. —
И поправки, которые в него судорожно вносились, ничего по существу не изменят. От этого закона стоило бы вообще отказаться или полностью его переработать».
Заренков считает, что сейчас
нужно сделать все, чтобы привлечь в строительство все возможные виды инвестиций: деньги банков, паевых фондов, частных лиц. Только так можно реально выполнить программу «Доступное жилье». Закон № 214 исповедует другую идеологию: он запрещает и ограничивает. «Запрещать» и «ограничивать» —
это главная ошибка правительства в отношении строительной отрасли, и цена такой ошибки может быть катастрофической. Надо не запрещать, а поощрять, развивать и поддерживать.
Генеральный директор «СУИ-Холдинга» Азарий Лапидус убежден, что государство не хочет, чтобы существовала такая форма строительства, как долевое. Государство хочет, чтобы была ипотека и торговля готовым жильем. Нигде в мире нет долевого строительства.

Жилищные сертификаты пугают застройщиков

Второе существенное новшество в законе «О долевом строительстве» —
появление еще одного инструмента привлечения средств граждан в строительство.

Речь идет о выпуске застройщиком жилищных сертификатов. Эта разновидность облигаций дает право ее владельцу на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Стоимость такой ценной бумаги растет вместе со стоимостью жилья на данном объекте, и владелец сертификата может в любой момент вернуть облигацию по новой цене.
Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент должен заключить договор поручительства с банком или страховой компанией. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств поручитель возьмет на себя выплату денежных средств собственнику сертификата.

Номинальная стоимость сертификата исчисляется либо в квадратных метрах (не менее 0,1 кв. м), либо в деньгах. Соответственно денежный эквивалент сертификата равен стоимости жилплощади, выраженной в номинале (по ценам застройщика). Номинальная стоимость в денежных единицах с течением времени индексируется, причем в момент покупки порядок индексации должен быть известен владельцу сертификата.

Чтобы стать соинвестором строительства, нужно приобрести пакет сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры. После чего владелец бумаг получает право на заключение с эмитентом договора на приобретение квартиры при условии оплаты оставшейся стоимости. При этом в Комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам признают, что норму придется корректировать, поскольку на строящийся объект, которого еще физически не существует, договор купли-продажи заключать нельзя. А раз так, то процедура получения квартиры по жилсертификату становится туманной: сертификат не дает права на получение конкретной квартиры.
Как и любую ценную бумагу, сертификат можно продать. В данной ситуации продавец переуступает все права новому владельцу пакета ценных бумаг. Это не представляет для застройщика опасности при устойчивом росте цен
на квартиры, однако не исключена возможность, что в случае существенного падения цен на квартиры все физические лица потребуют выплаты индексированной стоимости сертификатов, а застройщику понадобится оплатить все сертификаты и произвести «повторную» реализацию квартир по текущим ценам.
Сам выпуск сертификатов и договор поручительства влекут дополнительные финансовые издержки. Необходимо зарегистрировать выпуск ценных бумаг, привлечь профессионального участника рынка (андеррайтера) и провести ряд других мероприятий. Комиссия за гарантию составляет не менее 3—6% от объема средств, за которые поручается организация.
По словам директора PR-департамента девелоперской компании «С-Холдинг» Оксаны Басовой,
не каждая компания готова взять на себя эти дополнительные расходы. Застройщики предпочтут привлекать инвесторов (частных и юридических лиц) и заключать с ними договора соинвестирования. Подобная схема более понятна и удобна обеим сторонам. Юридические лица сегодня с удовольствием вкладывают деньги в недвижимость, чтобы потом сдавать ее в аренду. «С-Холдинг» намерен так работать при строительстве торгового центра в Ярославле.
Генеральный директор холдинговой компании «Главмосстрой» Николай Ашлапов полагает, что 214-й закон защитит граждан. Раньше облигации — жилищные сертификаты мог выпускать кто угодно, в том числе и недобросовестные застройщики. Сейчас же установлены четкие требования к эмитенту. Он должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и получить в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома.

Инвесторы недовольны
и ждут дальнейшего роста цен

Если застройщики и банкиры считают требования закона по обеспечению прав долевщиков чрезмерно суровыми, то в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, напротив, убеждены в обратном, так как новая версия закона не исправляет основных недостатков проекта. Председатель ассоциации Антон Беляков уверен, что риски соинвесторов должны быть застрахованы. Но закон не предусматривает подобной процедуры. Более того, как отмечает г-н Беляков, снижена ответственность строителей за некачественное жилье, а штрафы за задержку сдачи объекта, самое распространенное нарушение, стали вовсе смехотворными. Закон спровоцирует рост цен, заявляют в ассоциации. Здесь не рекомендуют участвовать в долевом строительстве.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко делает вывод о том, что поправки никак не повлияют на ценовую динамику, поскольку больше регламентируют взаимоотношения застройщиков, банков и долевщиков. Тем более что ни те ни другие не увидели каких-то радикальных перемен.

Следите за нашими новостями в Telegram, ВКонтакте