Сергей КРУГЛИК: будет рост, и рост немалый


Беседу вел Леонтий Букштейн

Росстрой стал ведущей госструктурой по реализации одной из четырех приоритетных программ, объявленных президентом. Теперь «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — это не только лозунг. Это суть той работы, которую предстоит развернуть в городах и поселках страны.

Шутка ли, взяться решать проблемы, и прежде десятилетиями беспокоившие общество, а в последние годы и вовсе ставшие первоочередными для многих, а главное — для молодых. Ведь им-то в нынешних экономических реалиях просто больше не на что рассчитывать: от $700 и выше за 1 кв. м — это уровень ежемесячного дохода среднего класса. Но откуда же такие средства у тех, кто лишь вчера-позавчера встал со школьной или вузовской скамьи?

Что думает об этом руководитель Федерального агентства по строитель­ству и жилищно-коммунальному хозяй­ству Сергей Иванович Круглик?

— Тяга к комфортному и просторному жилью у наших граждан закрепилась уже на генетическом уровне. Поколениями стояли советские люди в очередях на получение бесплатного жилья, а те, кто мог, копили на кооператив… Поэтому сразу же, как появилась возможность зарабатывать средства, большинство россиян стали вкладывать их в возведение жилья. Причем статистические данные показывали: рост активности граждан и частных инвесторов происходил в точном соответствии с ростом доходов. Сегодня если проехать по Подмосковью, можно увидеть сотни недостроенных домов. Ведь многие люди мечтали о собственном жилье и не преминули воспользоваться шансом воплотить эту мечту в жизнь. А метраж поистине огромный, по многу сотен метров в двух-трех уровнях. Средства, которые каким-то образом удалось скопить в первые годы рынка, теперь, видимо, исчерпались, пришлось стройки заморозить. Я понимаю наших людей: многие годами жили в коммуналках, и, как только представилась возможность, они решили строиться. Правда, тех, кто смог закончить строительство собственного жилья, всего 5—7%.

Вместе с тем мы знаем, что сегодня 61% россиян нуждается в улучшении жилищных условий. И тут речь не о 6 или 12 кв. м на душу населения. Другое время и другие стандарты жизни диктуют новые подходы к обеспечению жилой площадью. Можно вспомнить Германию, где в 1990 году была нехватка жилья, а сегодня целые кварталы в городах на территории бывшей ГДР пустуют. Причина — устарели стандарты, по которым они были построены, а инвестор хочет жить по-современному. Мы до такой ситуации не дожили, однако ее появления я лично не исключаю. Но и платить нужно будет за все полной мерой — и за жилищно-коммунальные услуги, и за электроэнергию. Хотя пока что цены на эксплуатацию жилья у нас, в России, относительно невысокие. Если перевести потребность россиян в новом жилье на квадратные метры, то получим 1,5 млрд кв. м. Сегодня мы имеем — 2,8 млрд кв. м. То есть необходимо в полтора раза увеличить жилой фонд страны. И жилье надо строить, я повторюсь, совершенно иного качества, отличное от того, что возводилось в стране в последние полвека.

Нам всем следует понимать, что задача эта очень сложная и в считанные дни ее не выполнить. Ведь, с одной стороны, в возведении жилого дома опосредованно используются результаты развития почти трех десятков отраслей промышленности — от промышленности строительных материалов, металлургии, машиностроения и — теперь уже — до связи и электроники. Получается, что для реализации жилищной программы должна подтянуться вся экономика страны. С другой стороны, сегодня возникла необходимость ускоренного развития банковского сектора, ипотечного жилищного кредитования. А для этого нужно уходить от «серых» зарплатных схем. Вот такое комплексное видение задач и настраивает нас на углубленную и всестороннюю проработку стратегии решений в жилищной сфере.

— Это стало понятно именно сегодня?

— Отнюдь. Три года тому назад наши специалисты уже занимались разработкой темы ипотечного жилищного кредитования. Речь шла о том, что России пора становиться страной с достойным качеством жизни граждан. Страной, в которой есть приличные доходы населения, есть эффективная система здравоохранения, высококачественное образование и, наконец, доступное и комфортное жилье. И когда президент Российской Федерации Вадимир Путин говорит нам, что к 2008 году мы должны по вводу жилья вырасти на 36%, то это означает, что надо вырасти по ежегодной сдаче в эксплуатацию до 56 млн кв. м.

Для решения этой важнейшей задачи нужна в том числе и готовность нормативной базы жилищного строительства. В прошлом году был сделан рывок вперед после принятия так называемого жилищного пакета, состоящего из 26 законов, развязавшего многие узлы. Еще один закон, о концессионных соглашениях, был принят уже в нынешнем году. Эти законы стимулируют будущего собственника и открывают реальные перспективы для строительного бизнеса, для застройщиков.

Впервые в нашей истории к проблеме подошли с использованием программного метода, комплексно: сначала?— создание продуманной, выверенной базы, определение «правил игры», а уж затем?— конкретные шаги, разработка подзаконных актов, формирование системы поддержки намеченных мер. Например, были совершенно по-новому построены Жилищный и Градостроительный кодексы, адаптированные к реалиям современной жизни. Уже многое сделано для недопущения сумятицы и неразберихи, порождающих ту самую «мутную воду», в которой у нас так любят «плавать» недобросовестные чиновники и бизнесмены.

В то же время мы отдаем себе отчет в том, что процесс будет продолжаться не один год и даже не один десяток лет. А для этого он должен быть прописан в документах государства. Определяя цели жилищной программы, мы рассматривали их с двух точек зрения — спроса и предложения. В зависимости от развития рынка строится и законодательная поддержка. Если сделаем перекос в сторону спроса, ничего, кроме роста цены, не получим. Если «пережмем» предложение, то произойдет обвал цен на рынке жилья из-за перепроизводства, могут быть тяжелые последствия для строительного комплекса. Вот почему наша цель — поддержка как граждан, нуждающихся в жилье, так и бизнеса, создающего это жилье. Для этого будут развиваться системы ипотечного жилищного кредитования, жилищно-строительные кооперативы. Все формы у нас имеют право на жизнь. На систему ипотечного кредитования и на рефинансирование в 2006 году предусмотрено выделить 14 млрд руб., на уставной капитал Агентства ипотечного жилищного кредитования — 3,7 млрд руб. Это простимулирует банки на выделение средств для новых заимствований.

— Только ли в финансировании дело?

— Не только. Мы понимаем, что основные проблемы строительного комплекса образовались также из-за отсутствия инженерной инфраструктуры отведенных земельных участков. Что такое проложить все инженерные сети до отведенного под строительство участка? Если это делает сам застройщик, то затраты целиком лягут на плечи жильцов ввиду удорожания строительства. Поэтому в программе «Жилище» предусмотрена подпрограмма по оборудованию инженерной инфраструктуры земельных участков. Теперь, с 1 октября 2005 года, земельные участки должны продаваться или сдаваться в аренду только на аукционах. Это положение начнет по-настоящему активно работать еще не сегодня, потому что не исключено, что сразу после появления информации о подготовке к введению аукционов на местах будут попытки «пристроить» имеющиеся свободные участки еще до начала такой работы, причем на значительную перспективу. Тем не менее в дальнейшем все будет именно так — через аукционы.

Для фирм, занятых подготовкой инженерной инфраструктуры, предусмотрены гарантии под кредиты в размере 12,5 млрд руб. Займы им станут выдаваться всего лишь под 5%. Порядок применения и использования гарантий, видимо, будет прописан в соответствующем постановлении Правительства РФ. Таким порядком поддержки инвестиций в жилищное строительство мы запустим рыночный механизм, предполагающий, что нуждающемуся дают «удочку», а не «рыбу». А после 2010 года все это должно работать и без участия правительственных или, тем более, законодательных структур.

— И еще раз: значит, основная проблема не в наличии или отсут­ствии средств?

— И еще раз: нет и нет. Средства в бюджете теперь есть. Но, к примеру, нет стоящих проектов. Они должны быть разработаны в следующем году.

Еще одна концепция — это программа модернизации коммунальных структур: систем теплоснабжения, водоснабжения, отопления, канализации. Предусмотренные в 2006 году 1,9 млрд руб. пойдут не на ремонт труб или теплотрасс, а будут направлены именно на модернизацию объектов: котельных, насосных, теплопунктов. А в 2007 году мы планируем создать ин­ститут по поддержке и привлечению инвестиций в ЖКХ. Этот институт с помощью государства будет работать с частным бизнесом, оценивать проекты, привлекать с финансовых рынков средства и вкладывать их в проекты. В дальнейшем бизнес сможет выкупать сделанное и эксплуатировать его на благо жильцов и к своей выгоде. Здесь, как вы видите, тот же подход: дать не «рыбу», но «удочку». Система должна стать саморазвивающейся.

Кроме того, мы предлагаем ввести страхование первоначального взноса в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит снизить первый взнос с 20% до 5—10%. Тогда и молодые семьи будут в состоянии использовать систему кредитования при небольших собственных накоплениях. Предусматривается либо создание новой страховой структуры, либо компенсация рисков суще­ствующим страховым компаниям.

В проект также заложена поддержка в системе ипотечного жилищного кредитования молодых семей: для них вводится погашение 40% первоначального взноса. По нашим расчетам, за два года порядка 100 тыс. молодых семей воспользуются такой льготой. А молодым специалистам, особенно в сельской местности, будет предоставляться уже купленное или по­строенное жилье за 10% или 50% первоначального взноса с последующим правом выкупа. Это позволяет сформировать институты, которые смогут существовать без участия государства.

Конечная цель этих и многих иных мер — в два раза увеличить объем жилищного строительства, в 20 раз — объем ипотечного кредитования. И все равно этого недостаточно. Говоря прямо, к 2010 году, проделав колоссальную работу, мы все еще будем у истоков раскручивания мощнейшего механизма рынка жилья. А сегодня у нас на рынке — не более 4,5% общего количества квартир. Но можно ли полностью решить проблему жилья с помощью рынка? Нет. Потому что еще много-много лет у нас будут малообеспеченные граждане, у которых недостаточно средств для участия в рынке жилья, и государство окажется вынуждено решать их проблемы за счет бюджета, выделять им бесплатное муниципальное жилье. Но в перспективных задачах намечено, что нуждающиеся в муниципальном жилье должны будут находиться в очереди на улучшение своих жилищных условий на четыре-пять лет меньше, чем сегодня.

— У сверстанной программы и кодексов были критики?

— Были, только не на стадии обсуждения, а уже в процессе утверждения. Теперь же, когда кодексы приняты и должны действовать, — как в армии: давайте прекратим дискуссии и начнем применять то, что одобрено законодательной и исполнительной ветвями власти. Иначе продвижения вперед не будет. Возьмем, к примеру, острейший вопрос: каким регионам в первую очередь помогать в реализации тех программ, о которых мы сейчас говорили? Мы, разработчики, считаем, что в первую очередь нужно помогать экономически сильным регионам. И какие бы ни были возражения, мы повторяем: если начнем внедрение нового на слабых рынках, то только скомпрометируем саму идею.

Приведу несколько примеров. В Хабаровске сегодня годовой рост строительства жилья — до 17%. Отрасль становится локомотивом для всех остальных. В Чувашии, в Чебоксарах третий год подряд — 15% роста. Замечу, от достигнутых результатов. Или взять Ростов — тоже ощутимое увеличение. В Омске, где стартовали с низкой планки, тоже наглядный рост объемов строительства — 60%. Выйти на такие объемы этим регионам было непросто, это ведь означает подъем экономики в целом. И ведь подъем есть! И мы приходим к выводу: строительство вообще и возведение жилья в частности — это динамичный рынок, а жилье как товар востребовано лучше всего.

Но существуют и перекосы.?Например, в Уфе очень хорошо поставили дело с предоставлением кредитов населению под строительство жилья. Но, как говорится, очень хорошо — иногда тоже плохо: спрос значительно опередил предложение, что привело к росту цен на жилье до 30%. В Чебоксарах, наоборот, из-за резкого увеличения объемов строительства жилья спрос снизился. Страдают сами строители: нет своевременной реализации, нет возмещения вложенных средств, растут проценты по невозвращенным кредитам. Это материя тонкая, и от нее зависят средства граждан, зависят строительные организации, зависят банки. Теперь нам через АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — необходимо будет сбалансировать спрос, увеличить систему рефинансирования взятых кредитов и поддержать жизнеспособность ипотечной системы. При этом надо учитывать, что директивной экономики у нас теперь нет и кому-то одному командовать «из центра» и вмешиваться в законы рынка непозволительно. Осуществлять какие-либо регуляционные функции мы можем только через финансовые механизмы и при осторожном подходе ко всем сторонам, участвующим в процессе.

— Решать в регионах проблему с жильем всегда было непросто, в том числе из-за недостаточного финансирования. Как теперь будет обстоять дело?

— Все, о чем мы до сих пор говорили, касалось в первую очередь России в целом, не исключая Москвы. В программе «Жилище» всего четыре подпрограммы. Если мы берем такую подпрограмму, как выполнение обязательств государства перед отдельными категориями граждан, то видим следующее. Оцениваются пропорции того, где и сколько проживает граждан, перед которыми у государства имеются обязательства. И в соответствии с этим выделяются средства из федерального бюджета. Эти деньги приходят прямо к конкретным получателям, если они хотят стать собственниками жилья. Если не хотят, то средства передаются муниципалитетам и те предоставляют муниципальное жилье.

Если же возьмем иные средства, например для создания инфраструктуры на новых осваиваемых площадках, то увидим, что начнет активно развиваться жилищное строительство. Яркий пример — Кемерово. А в каком-то другом городе — нехватка воды и нужно поднять головные очистные сооружения. Деньги там пойдут на их модернизацию. Вообще, подобные проблемы будут решаться в зависимости от наличия градостроительного зонирования, наличия современного генплана и от многих других факторов, включая разработанную тарифную политику, системы социальной поддержки населения в регионе. Цель одна: проанализировать все критерии для того, чтобы деньги госбюджета не были выброшены в бездонную яму неправильного управления территорией и ее развитием. Если вы обратили внимание, мы говорим не просто о реализации некоей программы, а о получении конкретного результата для жителей региона, города, поселка. Наша цель — к 2010 году в два раза увеличить объемы строительства жилья. Увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования. Без анализа, без программного подхода сделать это невозможно.

— То есть конец прежней так называемой системе освоения выделенных средств, когда на выделенные деньги можно было построить десять фундаментов и ни одного готового здания?

— Кому нужны десять «голых» фундаментов? Эту систему можно забыть. Или оставить для преданий о неразумном планировании и неумелом хозяй­ствовании.

— Нужно ли будет под эти программы наращивать мощности домостроительных комбинатов, цементных заводов, транспортных компаний?

— Директивно, указаниями сверху — нет. Люди, занятые в строительном комплексе, очень внимательно следят за законодательством. Как только началось обсуждение перспектив наращивания строительства жилья, тут же многие частные компании стали рассматривать свои возможности, подтягивать резервы, модернизировать производство. Мало того, они сделали анализ локальных рынков и уже берут займы под будущие работы. Компании хотят встретить кардинальные перемены рынка жилья во всеоружии. Ведь для продавца главное — угадать тенденции. И лишнего не произвести, и в нехватку не попасть. А мы тенденции и не скрываем: будет рост, и рост немалый.

— Сейчас строительные фирмы настаивают на отмене лицензирования как коррупционной прерогативы чиновничества. А вы что думаете?

— В Градостроительном кодексе со следующего года введена персональная ответственность за все процедуры, которые происходят в строительном цикле — от проектирования до строительного надзора. Это лучше, чем лицензирование. Но процесс перехода к такому порядку будет эволюционным, и лицензирование отменят только с 1 января 2007 года.

— В самом конце беседы и только по очередности вопроса, но не из-за его второстепенности — жилищно-коммунальное хозяйство. Оно увязло в долгах, ему мало перепадает из бюджетов всех уровней. Но, как говорится, жить все-таки хочется. Жить в тепле, с водой и канализацией, с отоплением и всеми остальными прелестями. Куда направляется процесс реформирования ЖКХ и чем он может завершиться?

— Когда два года тому назад частный бизнес пошел в систему ЖКХ, предприниматели сразу стали брать в собственность все что можно. В том числе полусгнившие трубопроводы, нуждающиеся в капитальном ремонте теплотрассы… Какой здесь может быть гешефт? Мы предложили обществу другой вариант. В августе вышел Закон о концессионных соглашениях, и в соответствии с ним объекты ЖКХ необязательно брать в собственность. Мы говорим: берите в концессию на 15, 20 лет. Управляйте хорошо, грамотно. Получайте прибыль. А мы пока разберемся с тарифным регулированием, с перекрестным субсидированием, с несовершенством системы предоставления льгот по жилищным субсидиям. Как только все эти переходные процессы окажутся завершены, мы научимся балансировать на грани спроса и предложения — вот тогда можно будет поговорить о приватизации систем ЖКХ, и все станет на свои места. Коммунальный сектор — он очень капиталоемкий, подойти к нему с однозначными решениями непросто, если не сказать невозможно. Сегодня в городах оплата услуг ЖКХ для потребителей — это в среднем 25—30%.

— Последний вопрос — почти личный. Наша беседа проходит аккурат в районе ваших первых 100 дней управления федеральным агентством. Что бы вы себе по­ставили в заслугу по итогам этого краткого периода?

— Главный итог — мы не снизили темпов подготовки национального проекта. Мы смогли разобраться со многими стройками, передали Дирекцию по восстановлению Чечни в саму республику. Мы прояснили ситуацию по восстановлению комплекса защитных сооружений в Санкт-Петербурге. Но нерешенных вопросов пока еще много, и впереди у нас годы непростой работы.