Михаил МИШУСТИН: мы стоим значительно дороже, чем думаем
Беседу вел Юрий КУЗЬМИН
Россия обладает колоссальным имущественным потенциалом. Однако пока это богатство недостаточно оценено. И в первую очередь нами самими. Преодолеть данную проблему способна правильно организованная работа в области формирования государственного кадастра объектов недвижимости. О том, как она продвигается, какие препятствия стоят на ее пути и что нас ждет в будущем, размышляет руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Михаил Мишустин.
— Михаил Владимирович, прошел первый год вашей работы на посту руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Как вы оцениваете свою деятельность за этот год? Каковы успехи, неудачи, перспективы?
— Этот год был посвящен осмыслению действующей нормативной базы, разработке идеологии единого кадастра объектов недвижимости. Как вы знаете, в феврале прошлого года Правительство Российской Федерации приняло ряд решений, определяющих стратегические направления развития в нашей стране земельно-имущественных отношений. В частности, решение о разделении функций технического учета и технической инвентаризации. В будущем планируется выход функций технической инвентаризации на рынок и создание системы государственного технического учета в органах Роснедвижимости. Одновременно принято решение о построении единого кадастра объектов недвижимости на базе существующего земельного кадастра и системы технического учета объектов капитального строительства. Раньше, до внесения изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы, последние назывались объектами градостроительной деятельности. Кроме того, большое внимание было уделено созданию института оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.
Совместно с Минэкономразвития России мы сейчас активно занимаемся подготовкой нормативной базы. Самым важным здесь является вопрос разработки проекта закона «О формировании, государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке объектов недвижимости». Он станет определяющим для нашего ведомства. Сейчас проект закона проходит процесс согласования, в июле он, надеюсь, будет представлен на рассмотрение правительства, а затем и Госдумы. В этом важнейшем документе сформулированы основные положения и правила, регламентирующие работу системы идентификации объектов недвижимости, кадастровой системы, то, каким образом будут формироваться объекты недвижимости, какие сведения о них будут храниться в государственных информационных ресурсах, как должна проходить государственная кадастровая оценка и пр.
— В своем первом официальном выступлении на всероссийском совещании руководителей территориальных органов агентства в июле 2004 года вы сказали, что у нас до сих пор не создан вторичный рынок ипотечных закладных. Удастся ли изменить эту ситуацию к лучшему. И вообще, есть ли у ипотеки будущее в нашей стране?
— Тут действительно существуют некоторые проблемы. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и кто гарантирует ему срок рассрочки. В странах с развитой экономикой кадастры как раз и помогают государству и его гражданам в данном вопросе.
Однако у нас кадастр развит крайне слабо. И вы не можете быстро получить достоверную информацию об интересующем вас объекте недвижимости, его обременениях, правах на него, его экономических характеристиках. Согласитесь, что давать кредит под непроверенную информацию довольно рискованно. Поэтому сегодня в России банки создают собственные службы, которые занимаются и сбором информации и оценкой. Естественно, такая ситуация порождает условия для коррупции и негативно влияет на развитие в нашей стране ипотеки.
Кадастр же дает возможность однозначно идентифицировать объект недвижимости, под который берется ипотека. Это информационный ресурс, в котором государство предоставляет всю необходимую информацию о том или ином объекте недвижимости. Во всем мире кадастровая система тесно связана с банковской системой. Соответственно развитие кадастровых систем позволяет серьезно стимулировать ипотеку. В ВВП США доля ипотеки в прошлом году составляла 53%, в ВВП ЕС — 38%. В России же совершенно уникальная ситуация: при том что у нас приватизировано около 68% рынка жилья, ипотека составляет 0,1—0,2% ВВП.
Можно ли решить данную проблему? В двух последних ежегодных посланиях президент четко обозначил перспективы ипотеки в России. Людям необходимо абсолютно точно знать, как планировать свою жизнь. Теперь дело за формированием кадастра, который существенно облегчит жизнь и банкам и гражданам.
Однако есть еще и проблема с «длинными» деньгами. Это новый для нашей страны инструмент, более сложно устроенный, чем работа с краткосрочными кредитами, и отечественные банки пока его плохо знают. Время спекулятивной экономики в России заканчивается, и уже многие понимают, что без «длинных» денег дальнейшее развитие крупных отечественных финансовых институтов невозможно. Иного пути для нас нет. И я думаю, что к ипотеке мы будем подходить постепенно, но целенаправленно.
Ипотека — это ведь еще и способ капитализации активов страны. Сейчас же объекты недвижимости в России — мертвый капитал. Почему? Давайте вспомним утверждение Маркса о том, что товар должен обладать двумя характеристиками: потребительной и меновой стоимостью. Потребительная стоимость жилища в России очевидна и никем не оспаривается, а вот меновая — это уже вопрос. Рынок жилья развит у нас фрагментарно. И чтобы это исправить, необходимо сделать оборот недвижимости быстрым, а информацию о реальной стоимости жилища доступной. Кадастр — подходящий для этого инструмент. Ипотека же позволит поднять стоимость жилища. Пока же в этом плане активы в нашей стране недокапитализированны. Мы стоим гораздо дороже, чем думаем.
Здесь очень важны инфраструктурные проекты, и один из ключевых из них — кадастр. От него может быть много производных: на основе его строятся системы для развития туристической индустрии, сети дорог, решаются вопросы территориального планирования и пр. Стоит отметить, что развитые страны давно уже считают кадастры одним из самых важных элементов своего экономического развития.
— Как продвигается процесс сбора сведений государственного кадастра объектов недвижимости?
— Основой государственного кадастра объектов недвижимости будут являться сведения об объектах кадастрового учета, а именно: объектах капитального строительства (зданиях, строениях, сооружениях и т. п.) и земельных участках. В связи с этим в настоящее время Роснедвижимостью проводится инвентаризация архивов организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства путем перевода сведений об объектах недвижимости с бумажных носителей в электронный вид для последующей интеграции сведений об объектах недвижимости с планами земельных участков.
Ведется работа по созданию системы государственного технического учета, осуществляемого сейчас организациями технической инвентаризации, который станет основой для государственного кадастрового учета объектов недвижимости на территории страны.
— В 2005 году агентство должно завершить кадастровую оценку всех земельных участков, чтобы с января 2006 года применять новый порядок взимания земельного налога, учитывающий кадастровую стоимость. Как продвигается эта работа?
— Это очень важный вопрос, он является катализатором создания кадастра. Федеральным законом от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» предусмотрено введение с 1 января 2006 года новой системы налогообложения земель на основе кадастровой стоимости земельных участков.
Государственная кадастровая оценка земель, результатом которой является кадастровая стоимость земельных участков, начата по решению Правительства Российской Федерации в 1999 году, и в регионах она сегодня в основном завершена. Итоги оценочных работ по всем категориям земель, подлежащим налогообложению, должны быть утверждены органами власти субъектов Федерации. Работы проводились силами оценщиков, в том числе подведомственными агентству предприятиями.
Кадастровая стоимость — это стоимость, полученная одновременно в результате массовой оценки и основанная на рыночной оценке. Роснедвижимость ответственна за передачу сведений о стоимости каждого земельного участка в Российской Федерации в налоговые органы для исчисления земельного налога. Закон установил максимальные размеры ставок: 0,3% — под жилище (земельные участки с дачными и прочими хозяйствами) и 1,5% — для торговли и промышленности.
Такой подход разумен. Мне хочется успокоить владельцев небольших земельных участков: по нашим оценкам, величина нового налога не будет слишком обременительной для них. В ряде случаев он даже окажется меньше, чем люди платят сейчас. Другое дело коммерческие предприятия, особенно в местах, где активно развивается рынок: в Москве, Санкт-Петербурге и прочих крупных городах. Конечно, там и стоимость земли выше, и доходы, которые извлекают компании, владеющие этими территориями, немалые. Поэтому принятый размер максимальной ставки нам представляется весьма разумным.
Также очень важно, что законодательством дано право устанавливать размер ставки земельного налога местным органам. Это правильно, поскольку земельный налог — доходная база для субъектовых и муниципальных бюджетов.
Нам еще предстоит огромная работа по инвентаризации земельных участков. Выяснилось, что их значительно больше, чем показывала официальная статистика. Вместо 32,5 млн оказалось 42,5 млн, а к концу года эта цифра еще увеличится. Это объяснимо. Россия — одна из самых молодых стран с точки зрения межевания земельных участков. Если в большинстве развитых государств мира их границы уже установлены и фактически не претерпевают серьезных изменений, то у нас в месяц появляется от 500 до 15 тыс. новых земельных участков. Таков официальный процесс межевания. Поэтому имеют место издержки. Сейчас многие хотят вложить в землю деньги, что вполне логично. Но давайте вспомним пример Великобритании и последуем ему. Там можно покупать земли столько, сколько позволяют средства. Но извольте после того исправно платить положенные налоги, правильно ее использовать и ухаживать за ней.
У нас сейчас вопрос в том, чтобы грамотно обложить земли налогами. И подход с применением кадастровой стоимости земли наиболее верен. Кстати, в будущем это даст нам возможность исчисления налога на имущество по той же схеме.
— На 2006 год запланировано фактическое введение налога на недвижимость. Ее оценкой также предстоит заниматься вашему ведомству. Как будет проходить эта оценка, по каким правилам и насколько эти правила будут неизменны во времени?
— Введение налога на недвижимость требует не только формирования базы данных обо всех объектах налогообложения, но и законодательного и практического решения целого ряда вопросов, касающихся проведения массовых оценочных работ. Нужно определить полномочия всех уровней власти, установить периодичность таких работ, источники финансирования. На это уйдет не менее года. Затем предстоит разработать методику оценки объектов недвижимости и выбрать специальное программное обеспечение. Только после этого можно начинать оценочные работы на всей территории страны, они займут около трех лет. Таким образом, введение налога на недвижимость будет возможно не ранее 2009—2010 годов.
Госдумой в первом чтении принят законопроект, дополняющий Налоговый кодекс РФ гл. 32 «Местный налог на недвижимость». При введении в действие местный налог на недвижимость для объектов жилого фонда и гаражей заменит собой земельный налог и налог на имущество физических лиц. В качестве налоговой базы для местного налога на недвижимость указанный законопроект предусматривает оценочную стоимость объектов недвижимости, признаваемых объектами налогообложения. Оценочная стоимость объектов недвижимости определяется в результате проведения их массовой оценки. Ставки налога предполагается применять в процентах от оценочной стоимости объекта недвижимости. Порядок установления местного налога на недвижимость очень близок к новому механизму установления земельного налога.
Учитывая, что постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 вопросы организации государственной кадастровой оценки земель и оценки объектов недвижимости, а также утверждения их результатов отнесены к компетенции нашего агентства, одной из первоочередных задач Роснедвижимости является создание института налоговой оценки в стране.
Определение и нормативное закрепление основных (системообразующих, методических, организационных, технологических) элементов института налоговой оценки позволит систематизировать проводимые работы по государственной кадастровой оценке земель и выстроить логичную и экономически эффективную систему массовой оценки недвижимости в целом.
— В самом начале работы по оценке земель вы сетовали на отсутствие крупномасштабных современных карт местности и существующие еще с советских времен жесткие ограничения на использование данных о географических объектах. Как удается справляться с этими препонами?
— Да, такая проблема есть. Создание картографо-геодезической основы для целей ведения кадастра объектов недвижимости традиционными методами потребует нескольких десятилетий. В связи с этим в последнее время в практику геодезических работ стали интенсивно внедряться спутниковые методы, предполагающие использование приемников спутникового позиционирования, работающих с сигналами ГЛОНАСС (Россия) и GPS (США). Однако широкое применение приемников сдерживается ограничениями на точность определения координат географических объектов. Это резко сужает круг возможных потребителей профессиональной и бытовой навигационной аппаратуры, что в свою очередь сдерживает как развитие навигационных технологий в России, так и производство соответствующей аппаратуры отечественными предприятиями.
Работа по снятию ограничений на точность определения координат ведется уже в течение длительного времени, но, увы, без существенного прогресса. В рамках различных комиссий, в которых принимали участие представители Минобороны, ФСБ, Минэкономразвития, Минтранса, ФСТЭК России, Роскосмоса, Роскартографии, Роснедвижимости, неоднократно предпринимались попытки решить эту проблему. Одной из них является снятие ограничений на точность определения координат географических объектов на территории России при условии проведения комплекса организационных, технических и правовых мероприятий, направленных на обеспечение обороны и безопасности государства. Реализация этого решения требует разработки соответствующих нормативных документов Минобороны с участием заинтересованных министерств и ведомств.
— Кадастровые данные затронут интересы миллионов граждан. Чем для рядового россиянина обернется наличие кадастровых записей о земельных участках, квартирах, домах?
— Сегодня при оформлении земельного участка граждане сначала обращаются в землеустроительную организацию, которая формирует земельные участки. Далее в земельных кадастровых органах осуществляется учет этих участков. Основным документом для регистрации прав собственности на земельные участки служит выписка из Государственного земельного кадастра. Регистрация зданий и сооружений происходит иным образом. Выписки из технических паспортов предоставляют организации технической инвентаризации, никак не связанные с действующей системой учета земельных участков.
Сейчас идет работа над созданием государственного кадастра недвижимости, который будет включать в себя комплексную информацию о зданиях, сооружениях и земле в единой системе государственного технического учета объектов недвижимости и тем самым обеспечит защиту прав владельцев недвижимого имущества. Сведения ГКН будут являться подтвержденным государством описанием объектов недвижимости для целей их идентификации в гражданско-правовых отношениях, государственной регистрации прав на объекты недвижимости и их налогообложения, нужд государственного и муниципального управления. Записи в ГКН будут единственным доказательством, для того чтобы исключить все имущественные споры, походы в разнообразные инстанции и возможность принятия судами разных решений.
Для граждан это означает существенное упрощение процедуры регистрации прав на объект недвижимости. Не придется ходить отдельно в БТИ и земельный комитет. Предполагается ввести принцип «одного окна»: человек будет приходить в местное отделение нашего агентства, получать в одном месте справку и после этого идти в учреждения юстиции спокойно регистрировать свое право на объект недвижимости. Кроме того, оценка имущества граждан позволит государству более четко планировать адресную социальную помощь.
— Если оценка в кадастре вызовет возражения собственника, что ему делать? Могут ли люди оспорить решения кадастровых органов?
— Безусловно. Предусмотрено несколько вариантов оспаривания кадастровой стоимости. В первую очередь это, конечно, судебная система. Я думаю, что будут возможны и досудебные разбирательства, такая процедура сейчас разрабатывается.
Но, повторюсь, рядовые граждане от изменений только выиграют. В виде нормативного акта будет принята утвержденная методика оценки, которую опубликуют для всеобщего ознакомления. Вы сможете узнать, кто является собственником конкретного объекта недвижимости, сколько он стоит, в каком состоянии находится. Естественно, никто не собирается, грубо говоря, вешать такую информацию на всех столбах. Но определенный ресурс для ее получения необходим. Я считаю, что любой оборот недвижимости должен быть основан на открытом источнике объективной информации. Кадастры открыты во всех развитых странах. Если вы опасаетесь криминалитета, то я уверен, что криминальным структурам значительно сложнее работать там, где отношения граждан и бизнеса с государством прозрачны. Да и к тому же мы не будем публиковать очень подробную открытую информацию, паспортные данные, достаточно и более сжатой формы.
— Вы один из самых известных в России IT-деятелей. В частности, в качестве заместителя министра по налогам и сборам вы курировали вопросы создания и эксплуатации информационных систем. Судя по цифрам, которые вы называете, формирование кадастра — колоссальная IT-задача. Как она будет решаться?
— Без сомнения, кадастр — это информационно-технологическая система. Соответственно развиваться она должна по правилам, по которым работают информационные системы. И задача перед нами стоит колоссальная. У нас в стране более 110 млн объектов недвижимости, в том числе 42,5 млн земельных участков, 70 млн зданий, сооружений и объектов, прочно связанных с землей. Графический материал, наложение границ земельных участков на электронную дежурную кадастровую карту предъявляют дополнительные требования к технологиям. Базой единого кадастра объектов недвижимости станет земельный кадастр, однозначно идентифицирующий земельные участки. Дальше на них будут накладываться объекты, прочно связанные с землей, которые будут сопоставляться по классификатору адресов, системе координат и кадастровому номеру. Такая информационная система предполагает наличие картографической основы всей страны. Это серьезная технологическая задача.
Портальное решение у нас уже есть. Дальше нужно создать кадастр — идентификатор того, что нас окружает, любого объекта недвижимости. Здесь очень серьезные технологии, они включают и реестровую часть, и средства для визуализации, и реестровое взаимодействие с другими системами (с налоговыми органами, с федеральной регистрационной службой). Сегодня мы имеем в пилотном проекте прообраз единого кадастра объектов недвижимости, понимаем, как он будет устроен, какой нужен софт, какие сопутствующие информационные системы.
Разработка информационной системы у нас идет параллельно с процессом создания проекта закона о кадастровом учете объектов недвижимости и реинжинирингом бизнес-процессов внутри Роснедвижимости. Информационная система становится одним из ключевых инструментов реорганизации и оптимизации нашей деятельности. В настоящее время мы рассматриваем возможность ведения учетных функций по субъектам Российской Федерации в целом на уровне наших территориальных управлений. Это означает, что должна быть создана единая база данных на регион в целом, должны быть обеспечены механизмы не только ее формирования, но и актуализации и оперативного доступа к сведениям, что, как вы понимаете, невозможно без соответствующих IT-сервисов.
— Каково ваше мнение о Федеральной целевой программе «Электронная Россия»? Как специалисту по информатизации, каким вам видится развитие ИКТ в государственном секторе?
— Сейчас мы довольно разумно пытаемся строить свою стратегию развития ИКТ. В частности, очень хорошо организована часть, связанная с телекоммуникационными системами. Но есть и проблемы. Например, очень важно откорректировать некоторые положения «Электронной России» и решить насущные проблемы, в том числе проблему электронной цифровой подписи (ЭЦП). Меня беспокоит нормативная база и практика использования ЭЦП в удостоверяющих центрах. Нам нужен стандарт, на основе которого все ведомства бы понимали, какие правила существуют для использования ЭЦП и как по ним действовать. Пока этого не наблюдается: закон приняли, но единого стандарта нет, и закон не работает. Сама же ФЦП «Электронная Россия», на мой взгляд, является одной из важнейших государственных программ и заслуживает самой активной поддержки.
Журнал БОСС №07 2005 г.
Фото: nalog.ru
