ИПОТЕКА НАМ ПОМОЖЕТ


Владимир ГУРВИЧ

Сегодня в большинстве регионов России ощущается острейшая нехватка жилья. Мировой опыт свидетельствует о том, что только система ипотечного кредитования способна обеспечить граждан квартирами в нужном количестве и надлежащего качества. Все другие модели, и прежде всего советский вариант государственного финансирования жилищного строительства, оказались несостоятельными. А потому в нашей стране в ближайшие годы должен быть создан эффективный механизм по приобретению жилья в кредит.

Изобретать ничего не надо: существует богатая международная практика, и следует лишь творчески перенести ее на родную почву. Однако это вовсе не означает, будто никаких трудностей не предвидится, напротив, их так много, что далеко не все уверены в успехе данного начинания. Российская действительность оказалась настолько специфична, что ипотечное дерево, которое успешно растет в других странах, у нас пока выглядит чахлым ростком.

Так как за основу отечественного варианта ипотечного кредитования берется зарубежный опыт, есть смысл начать с краткого его обзора. Известно, что в мире существуют два основных варианта ипотечного кредитования: американский (именуемый также классическим) и европейский (называемый часто немецким).

АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛЬ

Американский вариант основан на обеспечении ипотеки дешевыми ресурсами и опирается на вторичный ипотечный рынок.

В США действуют три ипотечных агентства, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Эти агентства выкупают у банков ипотечные кредиты и выпускают на их основе собственные ценные бумаги.

В целом схема действует следующим образом. Банк выдает заемщику ипотечный кредит, вернее, расплачивается от его имени с продавцом недвижимости, будь то юридическое или частное лицо. Заемщик взамен обязуется ежемесячно переводить в банк определенную сумму. Это его обязательство обеспечено залогом приобретаемого жилья. Затем банк продает кредит одному из ипотечных агентств и одновременно передает ему обязательства по обеспечению.

Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и со своей стороны просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Банку подобная схема выгодна, поскольку средства оборачиваются очень быстро, не более чем за два месяца. При этом ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает оно само.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, — ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь ставки агентств формирует третичный ипотечный рынок.

После приобретения некоего количества ипотечных кредитов у коммерческих банков агентства собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Поскольку MBS — ценная бумага агентства, выплаты по ней гарантированы самой этой структурой, а не залогом недвижимости.

Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая выплаты инвестору, купившему ценную бумагу.

То есть ставка, по которой агентства приобретают ипотечные кредиты, зависит от ставки доходности по ценным бумагам агентства, устраивающей инвесторов. Причем ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.

Что же заставляет инвесторов соглашаться на низкую доходность по MBS? Дело в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них даже наиболее консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что приводит к перетоку в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном счете низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечиваются бюджетом, то есть налогоплательщиками.

ЕВРОПЕЙСКАЯ МОДЕЛЬ

Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой системе обусловлены наличием замкнутого ипотечного финансового рынка, фактически системой взаимного кредитования. Она формируется вокруг специализированных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку и сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди — члены кассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Согласно немецкому варианту, каждый заемщик сначала становится кредитором: он заключает контракт, по которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по заранее оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сам, исходя из собственных возможностей. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7% до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину суммы, необходимой для покупки жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства приобретает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.

Из-за невысокой процентной ставки суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.

ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ

В России за основу строительства ипотечного рынка принята американская модель. Это подтверждает тот факт, что правительством создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналог американских ипотечных агентств. Однако в зачаточном состоянии присутствует и европейская. Ее прообразом можно считать, например, строительно-сберегательные кассы (ССК), работающие в Западном административном округе Москвы. Но немецкая модель предполагает массовое вовлечение заемщиков-кредиторов в ипотечную схему (именно так и создаются условия для длительного кредитования под низкий процент), а до этого уровня столичным ССК пока далеко.

Тот факт, что у нас еще не получили развития общепризнанные модели, не означает, что ипотека не прижилась на российских просторах. Другое дело, что отечественные варианты с большой натяжкой можно классифицировать как собственно ипотечные. Не случайно их называют внерыночными формами ипотеки. К ним относятся так называемые корпоративная и социальная ипотеки. Кроме того, распространен более или менее рыночный вариант — строительная ипотека.

Наиболее популярным вариантом корпоративной ипотеки является предоставление предприятиями дешевых кредитов на покупку жилья своим сотрудникам. Для предприятий это прежде всего способ решения кадровой проблемы. Причем такой «грешок» водится не только за частными компаниями, но и за государственными.

До недавнего времени ссуды своему персоналу активно предлагало МПС. Причина проста: будучи заинтересованными в хорошем сотруднике, госпредприятия, однако, не могут платить ему сверх тарифной сетки, зато в состоянии выдать кредит за счет бюджета на условиях возвратности.

Социальная ипотека в первую очередь решает демографические проблемы регионов.

Например, в Ханты-Мансийском округе выдаются ипотечные кредиты под 5% годовых, которые обеспечиваются фондом, созданным за счет бюджетных средств. Правда, получит такой кредит далеко не любой желающий, а только житель региона, стоящий на очереди по улучшению жилищных условий.

Разновидностью социальной ипотеки можно считать и различные программы Правительства Москвы (в том числе «Молодой семье — доступное жилье»). От того, что речь в данном случае идет о рассрочке платежа, суть дела не меняется.

И, наконец, третий вид ипотеки — строительная. Такие программы запускают сами застройщики (они же — инвесторы строительства). С их точки зрения, ипотечная схема — это возможность расширить круг потенциальных покупателей за счет тех, кто не в состоянии сразу выплатить за жилье более половины суммы.

Характерно, что ипотечные программы застройщики вводят в период активного подъема рынка, когда квартиры и так продаются еще на стадии нулевого цикла. Очевидно, они хотят заранее подготовиться к изменению ситуации, когда предложение превысит спрос и придется бороться за каждого клиента. Впрочем следует отметить и другое: то, что квартиры продаются еще в самом начале строительства дома, сильно бьет по созданию подлинной массовой ипотечной системы, делая ее в такой ситуации бессмысленной.

Вместо ипотеки сейчас в России распространены долевые схемы финансирования строительства жилья. Это высокорисковые схемы, причем в нынешнем своем виде основное бремя риска в них взваливается на тех участников проектов, которые в меньшей степени способны его нести: граждан, пытающихся таким образом приобрести жилье. Ипотека позволит существенно снизить для них уровень рисков.

В частности, в других странах банки, финансируя строительные компании, в качестве обеспечения принимают на себя незавершенное строительство, а потом возмещают собственные издержки через ипотечные кредиты.

НАРИСУЕМ, БУДЕМ ЖИТЬ?

Понятно, что отечественные эксперименты в сфере ипотеки не имеют большой ценности, так как решают лишь локальные задачи, а иногда, как уже говорилось, и вредят созданию настоящего ипотечного механизма. Между тем ситуация в жилищной сфере более чем тревожная. Может так случиться, что значительной части населения вскоре вообще негде будет жить.

Сейчас в России насчитывается 250 млн кв. м «хрущевок», то есть жилья, которое уже давно пора выводить из эксплуатации. Еще 300 млн кв. м жилой площади либо никогда не ремонтировалось, либо не знало ремонта в течение нескольких десятков лет. В общей сложности примерно 40 млн россиян проживают в плохих жилищных условиях.

В то же время отсутствие платежеспособного спроса сильно сдерживает развитие строительного комплекса. Для сравнения: в 1986 году было введено в строй 76 млн кв. м жилой площади, в 1990-м — 60 млн кв. м, а в 2003-м — 36 млн кв. м. Причем половина стоимости квартир была оплачена будущими новоселами — без всяких гарантий и страхования. То есть, по сути, параллельно со строительством домов происходит и строительство новых финансовых пирамид.

Сегодня на одного человека возводится лишь 0,24 кв. м, тогда как нужно не менее 1 кв. м. Но самое тревожное даже не это, а структура вводимого жилья. 40% его получено за счет частного строительства, это преимущественно одноквартирные дома. Остается около 22 млн кв. м. Из них на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург приходится 9 млн кв. м. За минусом еще 4 млн кв. м элитного жилья, вводимого в пределах Российской Федерации, получаем 9 млн кв. м — именно столько нового массового жилья приходится на всю остальную страну. Если же отсюда вычесть количество жилой площади, которая строится в Самарской и Астраханской областях, в республиках Татарстан и Башкортостан — примерно по 1 млн кв. м, то станет ясно, что на прочие субъекты РФ остается не более 5 млн кв. м.

Согласно планам правительства, к 2010 году строители должны выйти на уровень в 80 млн кв. м. Однако это возможно лишь при условии, что к тому времени разовьется соответствующий платежеспособный спрос. А значит, заработает механизм ипотеки. По оценкам специалистов, в этом случае спрос на жилье увеличится в четыре — шесть раз.

Между тем опросы показывают, что примерно 20% граждан потенциально могут участвовать в ипотечных программах. Преимущественно это люди, имеющие жилье и готовые взять кредиты для улучшения своих жилищных условий. Кроме того, в стране существует 16% домохозяйств (с доходом более $1 тыс. в месяц), что по российским меркам достаточно большая величина. Из них более половины не удовлетворены своими жилищными условиями. В целом же данный рынок оценивается в $50 млрд.

ПРЕДПОСЫЛКИ ЕСТЬ, А ИПОТЕКИ НЕТ

Результаты анализа ситуации, проведенного Всемирным банком, подтвердили, что глубина ипотечного рынка в нашей стране крайне мала. Так, если в ЕС в среднем объем финансирования составляет 39% ВВП, то в России — всего 0,1%.

Что же сдерживает развитие у нас ипотеки? Необходимый элемент ипотечного механизма — право населения на приобретение в частную собственность жилья и земельных участков. В России для этого существуют определенные препятствия, прежде всего в сфере операций с землей. Как только они будут устранены, возможности для ипотечного финансирования станут шире, а транзакционные издержки уменьшатся.

Еще одним препятствием для внедрения ипотечного кредитования в России специалисты называют известную ст. 446 ГК, запрещающую выселять семью, которая не в состоянии обслуживать ипотечный кредит.

В самом общем виде ипотечный механизм, как известно, выглядит следующим образом. Население несет деньги в банки; банки, аккумулируя этот и другие финансовые источники, стараются превратить их в долгосрочные финансовые ресурсы, в том числе путем выпуска ипотечных облигаций. Выданные банками ипотечные кредиты направляются застройщикам, которые на полученные средства строят жилье.

В России данный цикл не работает. И сбои начинаются уже на первом этапе. Не доверяя отечественной банковской системе, население приносит в банки лишь небольшую часть своих сбережений. А значит, нужно всячески стимулировать приток вкладов, потому что, находясь «под матрасом», финансовые ресурсы не работают.

Не существует прочной связи между долгосрочным инвестором, например пенсионным фондом, и человеком, желающим решить свои проблемы при помощи ипотечного кредита. Кредиторы пока не располагают механизмами рефинансирования. Важным шагом стало принятие Закона об ипотечных ценных бумагах, но теперь следует идти дальше — начать применять его. А это во многом зависит от норм и положений, действующих по отношению к эмитенту.

Если банк намерен работать в секторе ипотеки, то он может держать кредиты на своем балансе либо провести секьюритизацию. Подобные меры помогают перераспределить риски, а потому, считают во Всемирном банке, развивая российский рынок, нужно стремиться создать именно такую систему. То есть банки должны иметь выбор инструментов и набор ходов на ипотечной шахматной доске. При этом важно, чтобы отсутствовал диктат государства в отношении того, как банку вести свой бизнес.

Выбирая стратегию, банкам прежде всего следует руководствоваться величиной трансакционных издержек. Нужно учитывать, что на ипотечном рынке банки работают с деньгами «длиною» в 20 лет. И надо, чтобы финансовые инструменты соответствовали такому же сроку. В США и Европе они существуют. Главными инвесторами в ипотечные ценные бумаги в Америке являются пенсионные фонды, где сосредоточены самые «длинные» деньги.

Так как многие граждане не в состоянии в полном объеме брать ипотечные кредиты, то правительство, местные власти часто субсидируют покупку жилья. Однако к этой практике, по мнению экспертов, следует подходить осторожно и соблюдать определенные правила. Нужно помнить, что субсидирование процентной ставки для заемщиков сдерживает развитие финансовых рынков. Причем нередко субсидии поступают состоятельным группам населения. В то же время на первоначальном этапе адресные субсидии (при соблюдении прозрачности процедур их предоставления и в том случае, если их получают категории граждан, действительно в них нуждающиеся) способствуют развитию ипотечного финансирования.

Особая тема — распределение рисков. В странах с развитыми ипотечными рынками их участники способны реально оценивать эти рынки на основе анализа качества ипотечных бумаг. Таким образом они получают возможность продавать риски. Люди платят за них, и само понятие риска и его размер воспринимаются вполне естественно.

На рынке существуют посредники, каждый из них берет на себя часть рисков и получает за это компенсацию. Банкир, например, получает ее за то, что принимает на себя риски в виде платы процентов за кредит.

Какие способы существуют для сбалансирования рисков у нас? Региональные ипотечные агентства могли бы принимать ограниченный кредитный риск, платить банкам за организацию кредитов. Со своей стороны федеральное правительство совместно с частными страховыми компаниями предложило бы страховку кредитных рисков в отношении некоторой доли каждого кредита. Важной частью этой системы могло бы стать улучшение качества кредитных рейтингов применительно к ипотечным ценным бумагам.

Несмотря на все трудности, Всемирный банк, например, считает, что в России, при острой нехватке жилья, именно ипотечное кредитование способно стать тем инструментом, с помощью которого могут быть решены основные задачи по развитию жилищного рынка. Для того чтобы получить устойчивое предложение жилья, государственное вмешательство должно быть ограниченным и адресным.

На протяжении довольно длительного времени работала специальная группа под руководством заместителя руководителя Администрации президента Игоря Шувалова, которая подготовила законодательный пакет из более чем 30 законопроектов, учитывающих весь комплекс вопросов, связанных с развитием ипотеки в России. В апреле этот пакет поступил в Государственную думу. Остается ждать результатов.