Леонид КРАСНЯНСКИЙ: «НЕРЕШАЕМЫХ ЗАДАЧ НЕ БЫВАЕТ»

Беседу ведет Анна Егорова

За последние десять лет лицо столицы России неузнаваемо изменилось.
В Москве появилось множество новых современных зданий, благоустраивается и реконструируется исторический центр города, быстрыми темпами идет развитие столичных окраин. О том, какова политика московских властей в сфере городского строительства, нашему журналу рассказал руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы.

— Леонид Наумович, московский рынок строительных работ и недвижимости развивается феноменально быстрыми темпами. Чем, на ваш взгляд, это обусловлено?

— Столь стремительный рост столичного рынка недвижимости прежде всего обусловлен высоким спросом на жилье. Жилищный вопрос по-прежнему в нашем городе стоит остро. Поэтому и было в свое время востребовано появление на московском рынке коммерческого жилья. Такая ситуация сохраняется и по сей день.
Более того, хотя экономический кризис 1998 года и затронул рынок недвижимости и строительство в целом, однако отрасль вышла из него довольно быстро: уже года через два объем продаж квартир в Москве сравнялся с докризисным. И цены снова стали расти. Сегодня городское строительство является самой эффективной сферой экономики, самой окупаемой и развивающейся. Разумеется, речь идет не только о строительстве как таковом, но и о смежных отраслях, прежде всего о производстве стройматериалов.
— Почему столичный строительный рынок столь привлекателен для инвесторов? Какие факторы влияют на его эффективность?
— Отчасти я уже ответил на этот вопрос. Когда есть спрос на продукт, развивается и его производство. Жилье такой же товар, как и автомобили, мебель, бытовая техника. Разве что покрупнее…
— Расскажите, пожалуйста, по каким принципам осуществляется взаимодействие ДИПС с частными строительными организациями? Как происходит выбор потенциальных партнеров?
— Нам как юридическому лицу и как департаменту Правительства Москвы не важно, какая правовая форма у той или иной строительной организации. И заказчиков, и генеральных подрядчиков мы выбираем на конкурсной основе. Главными критериями отбора являются сроки и стоимость реализации поставленной задачи.
Конечно, за столько лет мы уже узнали, кто лучше справляется с работой. Но это вовсе не означает, что новым участникам дорога на конкурсы закрыта. Хороший пример — компания «ГСК ”Монолит”». Года два назад она пришла к нам на конкурс, будучи малоизвестной строительной фирмой, — и выиграла конкурс сначала на один объект, потом на второй… Мы даже удивились, насколько высокого качества и точно в срок получили отличные монолитные дома! Теперь «ГСК ”Монолит”» — один из наших лучших подрядчиков, которому мы не боимся поручать самые сложные проекты. А вообще, конечно, новым, тем более небольшим, компаниям пробиться трудно, и именно из-за отсутствия опыта.
— К сожалению, в столице обеспеченность жильем существенно ниже, чем в других крупных городах Европы. Считается, что сегодня получить в столице квартиру по социальной городской программе очень трудно. Так ли это? Каковы ваши предложения по решению данной проблемы?
— Увы, это вопрос не нашей компетенции. Обеспечение москвичей муниципальным жильем — задача Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Им разработано несколько социальных программ для разных категорий населения, в частности для молодых семей, военнослужащих. И люди действительно получают квартиры по этим программам.
Но чтобы подобные программы выполнялись, нужны деньги. В реальности жилье никогда не бывает бесплатным. Стройматериалы, труд строителей надо ведь оплачивать. Из каких средств?
Значит, город должен сначала заработать деньги, а потом уже оплачивать социальный заказ. Наш департамент действует именно по такой схеме. Мы направляем прибыль в бюджет. В каждом из наших объектов существует так называемая доля города. Все это предназначено для решения жилищной проблемы. В условиях рынка механизмы ее решения могут быть только экономическими.
Роль города состоит в том, чтобы средства, направленные на социальные задачи, правильно расходовались. И кроме того, любые социальные программы обязаны быть адресными. Совсем отказаться от таких программ мы еще не можем. Я считаю, что людей нельзя оставлять без крыши над головой. И конечно, необходимо разработать четкий механизм обеспечения жильем каждой конкретной, целевой категории граждан.
— Одно из возможных решений этого вопроса — ипотека, которая с успехом применяется во многих западных странах. Но в России она почему-то идет плохо. Почему? Как, на ваш взгляд, можно изменить эту ситуацию?
— Вы правы, ипотека — один из действенных механизмов по обеспечению граждан жильем. И развит он во всем мире. Сегодня и в России прилагаются довольно заметные усилия, чтобы дать ипотеке жизнь. Очень многие компании уже предложили клиентам ипотечное кредитование при покупке жилья.
Но вопрос, почему ипотека так плохо внедряется, на мой взгляд, не столько экономический, сколько общественно-политический. Я не люблю вдаваться в политику, но поясню. Настоящая ипотека — это кредит под низкий процент на долгий срок. Не на десять лет (хотя сейчас многим и такой срок кажется долгим), а на 20—30. Платит себе человек потихоньку процент. А потом дети его спокойно могут внести оставшиеся средства за квартиру, которую родитель не успел оплатить. Для этого и политика, и экономика, и общество должны быть более или менее стабильны в своем развитии. А теперь скажите, кто может дать у нас гарантию на 20—30 лет? Таких смельчаков сейчас не найдется.
Однако не следует мои слова понимать так, что вообще не нужно развивать ипотеку. Наоборот, чем глубже будут прорастать рыночные механизмы в нашу сегодняшнюю реальность, тем крепче станет и сам рынок. Больше окажется кредит доверия к финансовым схемам и инструментам вроде ипотеки.
— Снос и реконструкция пятиэтажек и ветхого жилья, безусловно, дело необходимое, но вместе с тем и очень хлопотное. Более семи лет в Москве реализуется программа по реконструкции кварталов, застроенных пятиэтажками. Сейчас ее координатором является ДИПС. Удается ли избежать существовавших ранее проблем, тормозящих эту программу, в частности трудностей, связанных с расселением, затрат на переустройство коммуникаций старых районов, невыполнения инвесторами подобных проектов обязательств по отношению к городу?
— А куда же деться от таких проблем? Разве людей в ветхом жилье стало меньше? Наоборот, все прописываются сами и прописывают родственников, как только узнают о грядущем расселении!
Или, может, кто-то коммуникации переложил за свой счет? Нет, и эта задача по-прежнему удел города. Практика такова, что внутри участка реконструкции или нового строительства коммуникации меняет инвестор, а коммуникации внешние, городского значения, меняет сам город.
Понимаете, частный инвестор еще не дорос до комплексного решения подобных вопросов. Тут уровень затрат совсем другой! Наш департамент, когда берет на реконструкцию квартал, меняет за свой счет все — и внутри, и снаружи. Так же поступают и ряд крупных компаний, которые выросли еще из стройкомплекса и знакомы с такими проблемами не понаслышке. Поэтому особенно много проблем при проведении реконструкции в центре Москвы. Здесь можно действовать только комплексно.
Что же касается вопроса о невыполнении инвесторами своих обязательств, то, если они оформлены юридически и зафиксированы в договорах, значит, их неисполнение — это уже предмет судебного разбирательства. Подписал контракт — работай!
— Известно, что финансирование работ по реконструкции пятиэтажных кварталов с 2004 года будет полностью осуществляться из бюджета города. Чем продиктовано такое решение? Не станет ли финансирование проекта по сносу пятиэтажек слишком тяжелым грузом для столичной казны и не будут ли за счет этого недофинансированы другие программы по городскому строительству?
— У вас не совсем верная информация. На конференции, посвященной реализации программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого, аварийного жилищного фонда мы говорили о том, что с 2004 года возрастет доля финансирования программы за счет городского бюджета. Решение правильное и логичное. Ведь это городская программа. По ней работают многие участники рынка. Общая схема понятна: компании-инвесторы наполняют бюджет, и из него идет целевое финансирование программы. А добиться «дофинансирования» — задача Комплекса экономической политики города.
Программа очень масштабная. Если вы обратили внимание, из ее названия ясно, что она предусматривает работы по ликвидации ветхого и аварийного городского жилищного фонда. Не ошибусь, если скажу, что программа по пятиэтажкам тесно смыкается с другими городскими программами и задачами. Среди них и предоставление жилья очередникам, и строительство гостиниц в границах исторического центра, и обеспечение горожан машиноместами, и выполнение градостроительных планов по наличию объектов благоустройства в соответствии с современными нормами. Всего и не перечесть! Нужно также понимать, что освободившиеся после сноса территории можно использовать более эффективно, решая все вышеупомянутые задачи. А это определенный задел работы и для инвесторов, и для строителей.
— Помимо строительства нового жилья некоторые частные инвесторы занимаются сегодня комплексным развитием районов, то есть благоустройством территорий, обновлением транспортных сетей и подземных коммуникаций, возведением школ, детских садов, объектов соцкультбыта. Мы знаем, что у ДИПС уже есть несколько подобных проектов. Какие из них вы бы выделили?
— Да каждый из наших проектов таков. В качестве показательного я бы назвал жилой квартал на Зоологической улице. Мы выставили этот объект на конкурс «Лучший реализованный проект 2003 года в области инвестиций и строительства». Чтобы мои слова не выглядели рекламой, скажу только, что строительство комплекса на Зоологической улице предусматривало и создание собственной инфраструктуры, и благоустройство территории. Помимо подземной стоянки, внутри квартала сооружен отдельно стоящий четырехэтажный паркинг. На территории комплекса, также по эксклюзивному проекту, построена общеобразовательная школа. Помещения на нижних этажах отведены под офисы, магазины и объекты соцкультбыта. Одно из помещений отдано российско-японскому медицинскому центру. В этом году ожидается открытие легкоатлетического центра.
«Изюминкой» благоустройства придомовой территории является создание внутри квартала пешеходной зоны, покрытой специальной брусчаткой. Для детей построено несколько игровых площадок. А в настоящее время продолжается озеленение участка и сооружение специального выхода из пешеходной зоны прямо на близлежащий рынок потребительских товаров.
Ну и, конечно, Куркино. Постепенно обретают свои черты некоторые его микрорайоны, например 9-й. Там в 2003 году мы сдали экспериментальный детский садик, отлично вписавшийся в малоэтажную застройку. Он расположен внутри кварталов таунхаусов. Садик имеет несколько спортивно-игровых площадок. На его территории есть бассейн и все, что нужно детишкам для гармоничного развития. Это действительно район будущего!
— Жителей столицы очень волнует вопрос, связанный с деятельностью риэлторских фирм. С одной стороны, в Москве работает много хорошо зарекомендовавших себя компаний, с другой — немало нечистых на руку предпринимателей. ДИПС также взаимодействует с риэлторами. Какова позиция департамента в этом вопросе?
— Никто не может сказать, что департамент реализует свое жилье через нечистых на руку риэлторов. Все наши риэлторские компании — давние, проверенные партнеры, прошедшие конкурсный отбор. Накануне Нового года завершился очередной конкурс среди риэлторских компаний за право работать с департаментом. Такие конкурсы мы проводим каждые два года. В конце декабря мы подвели окончательные итоги, и фирм, сотрудничающих с департаментом, стало больше. Сейчас — 18. Главный критерий отбора — профессионализм, его показателем является и этика работы с покупателем.
Могу дать практический совет москвичам: чтобы не попадать в сомнительные истории, проверяйте риэлторов, которым собираетесь поручить вопрос о приобретении жилья, хотя бы в МАГРе (Московская ассоциация-гильдия риэлторов) или в РГР (Российская гильдия риэлторов). Да и мы всегда ответим на вопросы о компаниях, аккредитованных при нашем департаменте.
Если хотите быть уверенными на все 100%, рекомендую также обратиться в Комплекс услуг по недвижимости, год назад открывшийся при нашем ГУП «Мосжилкомплекс». Комплекс выполняет целый ряд услуг по купле-продаже жилья на рынке, берет на себя все согласования, юридическое сопровождение. Одним словом, способен провести сделку от начала до конца — от приобретения квартиры до ее перепланировки и ремонта.
Пока эта организация в основном работает на вторичном рынке. Связи с органами власти — префектурами города, управами районов, Мосгоррегистрацией, БТИ, паспортными столами и ДЭЗами — у ГУП «Мосжилкомплекс» складывались годами. Это позволяет им оперировать необходимым объемом информации. Еще один плюс: ГУП «Мосжилкомплекс» гарантирует полную прозрачность расчетов по осуществляемым сделкам — стоимость риэлторских услуг обязательно прописывается в договоре.
— Столичные власти неоднократно критиковали недобросовестную работу некоторых строителей. Наказывают ли бракоделов?
— Наказывают. Существуют и штрафы, и административные меры воздействия вплоть до лишения лицензий и отказа от услуг заказчиков или подрядчиков. Но проблему так просто не решишь… Административные меры пока действеннее. Они хоть и не приближают срок сдачи объекта, но позволяют довести объект, что называется, до ума.
— Недавно Правительством Москвы была представлена новая форма организации жилищно-коммунальных услуг: в октябре в центре столицы появился первый доходный дом. Очевидно, что одного такого дома для Москвы мало. Как вы оцениваете перспективы данного проекта?
— Оценить перспективы проекта можно лишь после того, как он просуществует на рынке хотя бы год. Создать систему доходных домов в Москве — это задача на перспективу, так сказать, стратегическая цель. Но будет или не будет дан старт целой программе зависит только от экономической эффективности построенного доходного дома. Выгодно — тогда строим. Нет — анализируем результаты, продумываем новые возможности работы на этом поле.
— Отчасти необходимость возведения в Москве доходного дома была продиктована недостатком в столице качественных трехзвездочных отелей, доступных иностранным туристам и бизнесменам со средним достатком. Некоторое время назад в прессе появлялась информация о том, что Правительство Москвы намерено заняться строительством новых и реорганизацией отдельных существующих московских гостиниц, доведением их до европейского уровня сервиса. Не отказались ли городские власти от этой идеи? В какой стадии находится этот проект?
— Насколько я знаю, не отказались. Это тоже программа городская. 19 августа 2003 года вышло постановление Правительства Москвы № 688-ПП о планируемом размещении новых гостиниц уровня «три звезды» в Москве. И ДИПС также активно участвует в этой программе. Первый наш адрес — Большая Полянка, дом 60/2 — очень непростой. Там размещался аварийный жилой дом, который нужно было расселить. А строительство требовалось вписать в план застройки всего района, так как он имеет историческую ценность. Понадобились дополнительные согласования. Думаю, что теперь все будет нормально.
16 сентября 2003 года вышло постановление Правительства Москвы № 784-ПП о передаче нам под строительство гостиницы участка возле Курского вокзала, справа от торгового центра «Атриум». По предварительным расчетам, общая площадь объекта составляет около 80 тыс. кв. м, высота — восемь — десять этажей. Гостиница будет немаленькая — 700—750 номеров. Сейчас начинаем подбор заказчиков.
Московская программа органично вписывается в планы строительства гостиниц в городах Золотого кольца России. Этой осенью мы развернули строительство в Ярославской области: в Угличе, Ростове Великом, Рыбинске и в самом Ярославле. Гостиницы все очень красивые, хоть и небольшие.
Развитие таких участков связано с определенными трудностями. Мы называем их «площадки с обременением». Гостиницы строятся, как правило, в районах исторической застройки. Это повышает их туристическую привлекательность. А историческая застройка — и в ярославских городах, также очень старых, — это все тот же центр. Отсюда и сложности. Но нерешаемых задач не бывает, и первую из гостиниц Золотого кольца мы планируем сдать уже в середине 2004 года.
— ДИПС ведет активный диалог с жителями столицы. Наиболее ярким примером является проект «Назови свою улицу». Какую отдачу дает эта форма работы с населением? Насколько она эффективна? Какие еще подобные проекты осуществляет ДИПС?
— Не могу сказать, что такие акции для нас — правило. Хотя в свое время конкурс «Назови свою улицу» дал прекрасные результаты. Для нас на тот момент главным было информирование общественности о таком масштабном проекте, каким является Куркино, чтобы люди в принципе понимали, где им предлагают жить. Это место со своей историей, которая тесно связана с историей Первопрестольной. Кстати, в Куркино мы проводили и вторую акцию — «Выиграй путевку в Швейцарию!». Это более локальное мероприятие, так как проводилось оно среди уже купивших квартиру в новом районе. В результате победители — пять семейных пар, воочию смогли полюбоваться предместьями швейцарской Лозанны.
Я считаю, что эффективна любая форма общения с потребителем, если оно конструктивно. Кстати, связь с населением мы поддерживаем и через Интернет, через сайт ДИПС. А кроме того, регулярно информируем прессу о наших проектах, так что ДИПС можно назвать открытой для диалога структурой.
— Какой вам видится Москва будущего?
— Я мечтаю, чтобы в Москве у каждой семьи была своя отдельная комфортная квартира. Чтобы люди не переживали, что их дети окажутся без крыши над головой, потому что им нечем будет платить за жилье! В мирное время в стране, которая выходит на мировой рынок, не должно быть таких проблем.
Хочу, чтобы город стал не только красивым, но и пригодным для жилья, чтобы хватало детских садов и площадок, школ и больниц, музеев и гостиниц, парков и скверов. Хочу, чтобы мы не забывали свою историю. Архитектура — это живой свидетель прошлого, помогающий ощутить связь поколений. И через десятки лет должны сохраниться памятники зодчества. Это не значит, что им надо позволить стоять нетронутыми, чтобы, не дай бог, не развалились от старости. Современные технологии позволяют восстанавливать исторические здания, возвращая их первоначальный облик. И мы просто обязаны дать им вторую жизнь.